房地产开发企业涉税核算及会计核算存在的问题与对策

吕耀宏

（兰州明发中科房地产开发有限公司，甘肃 兰州 730000）

在城市化发展下，促进房地产企业发展，并且带动建筑行业、材料行业的共同发展，对提高国家经济发展水平有着现实性意义。在房地产项目开发建设中，展现出建设周期长、施工成本多、风险发生几率高等特点，使得在会计核算上展现出特殊性。当前，我国房地产开发企业在开展会计核算工作时，依然会面临各种问题需要处理，以促进企业整体工作水平与效率的提升。

一、房地产开发企业涉税核算的重要性

现阶段，我国税法体系共有18个税种，其中房地产企业中含有13个税种的核算。涉税会计工作量占会计工作总量的30%。在税收征管方面，企业涉税会计核算的质量将会给各种税种应纳税额的准确性带来一定影响，同时决定税收征管工作质量。一般情况下，涉税核算容易受到各种因素影响，将会产生一系列问题，税务部门应做好核查筛选和现场稽查工作。在企业内部控制管理方面，如果计税错误，企业除了要补缴税费外，还要缴纳部分罚款，增加了企业经营资金的额外支出，给企业经营管理带来税收风险。从企业的长效发展看，涉税业务是企业核算中的重中之重。

二、房地产开发企业涉税核算案例分析

房地产企业在项目开发建设期采取预缴税费方式，日常核算中不规范操作会造成多预缴税费，项目采用分期开发，增值税、企业所得税等税费预缴时并不能直接从会计账套直接提取数据。多个项目记录在一个账套中，会计人员配套做各类电子表格，增加了财务核算的难度和会计人员的工作量。例如：预收账款明细表，销售开具发票结转收入明细表，土地款发票明细表及开发成本中建安发票进项明细表，等等。税费计算缴纳对每一个项目至关重要，对房地产开发企业的投资分析和财务决策有一定的影响。以某房地产企业-大成项目（新项目）为例，该项目总货值5亿元，土地成本2亿元，预计建安总成本1.75亿元。2020年销售4亿元。2021年销售5000万元。2021年12月交房，交房前累计取得专用发票1.225亿元（进度70%）。2022年销售5000万元，2022年取得专用发票0.2625亿元（进度85%）。2023年结算完成，建安总成本1.85亿元，取得发票0.3625亿元。假设，上述金额均为不含税，不考虑其他费用、税金附加及预缴土地增值税，预计毛利率15%。预缴税费明细表见表1。

表1 某房地产企业大成项目（新项目）预缴税费明细

通过整个项目建设期预缴税费及项目全盘进行对比发现：增值税多预缴纳326.25万元，企业所得税多预缴537.50万元。为了减轻企业资金压力，提高资金利用效率。新项目开发建设，建安成本类业务应建立增值专用发票相关台账，支付款项同时取得增值税专用发票并及时入账核算，不得推迟取得建安类增值税专用发票，取得发票时间要和实际业务相匹配。取得发票不仅考虑到应缴纳企业所得税，还要考虑应缴纳的增值税。

三、房地产开发企业会计核算存在的问题

1.销售收入标准不明确

当前，即便房地产开发企业已经实现了稳定发展，但是在销售收入标准上缺少统一性，实践得知，在工程项目开发建设中，成本远远大于确认收入，大部分企业没有对其科学管理。并且，应收账款和预收账款没有及时融入到收入范畴中，房地产开发企业产品价格相对偏高，如果依然采用分期付款方式，则会发生逾期无法及时支付款项的状况。此外，在销售收入确认过程中，相关标准应该为交易实质，但是在实际中，依然有部分企业缺少对交易实质价值的了解，再加上企业比较重视资金回收，忽略核算与管理，严重阻碍企业整体效益的提高，不利于房地产开发企业更好发展。

2.会计核算体系不完善

在房地产企业经营中涉及的工作内容多，业务复杂，使得在会计核算上较为笼统，核算资金数额大。并且，房地产项目开发时间长、成本投入大，会计核算周期长，这些特点容易在会计核算上暴露一些问题。现阶段，房地产开发企业缺少完善的会计核算体系，对核算数据统计内容缺少明确要求，使得统计结果不真实。而财务部门因为缺少专业的会计核算体系指导，使得在具体操作中缺少专业性，核算方式不合理，会计数据不精准，给后续会计核算工作开展带来直接影响。

3.信息披露不及时

对于房地产开发企业来说，信息披露具体展现在两方面，一个是现金流量，另一个风险信息。现金流量信息不足指的是工程项目施工建设过程中现金流出和竣工以后现金流入不能真实展现出企业现金流动情况，这是受到工程施工期限因素影响。再加上房地产项目开发时间长，现金流动时间跨度大，现金流动无法充分展现。并且，会计人员专业水平和综合素养各不相同，现金流量存在表述错误问题，使得投资与经营活动现金流量不统一，从而制约信息披露工作的更好开展。

4.房地产商品成本和售价不配比

一方面，房地产开发企业在房地产项目开发建设中，建设周期相对较长，开发项目从土地获得到开发确认，周期一般为2年至3年，有些项目将超过5年，在这种环境下，使得房地产开发企业在投入产出比例上缺少均衡性。在房地产项目开发建设中，投放资金数量多，大部分费用将会投放在当期科目中。由于一些工程项目尚未完工，即使开发的产品已售出，其预收款项也不会被确定为收入，出现这一现象的原因是配套原则设置不合理。另一方面，房地产开发产品的成本载体是工程项目，销售主要根据楼层或房屋类型进行。在这种情况下，单个楼层或房屋类型的销售价格与其成本之间有明显差异。例如，对于相同结构的房屋，低层建筑的建造成本不高于高层建筑的建造成本。然而，在房屋销售中，房地产开发企业一般根据不同的业务类型设定相应的销售价格。如果出售洋房，低层楼盘的售价明显大于高层楼盘。如果出售高层建筑，由于采光等因素，低层建筑的售价远低于中高层建筑。并且，朝向等因素也会影响销售价格。

5.会计风险管理不规范

在房地产开发企业中，将会受到各种因素影响，统一产生一系列风险问题，如土地出让中政策变化，容易产生法律风险等，再例如工程建造中无法按期完工逾期交房的风险，严重制约企业更好发展。在企业财务管理中，会计核算占据重要地位，如果缺少完善的管理体系支持，必然会让企业在经营管理中出现一些风险问题。当前部分房地产开发企业缺少完善的财务风险管理机制，风险管理对策不科学，严重制约房地产开发企业更好发展。房地产开发企业在房地产项目开发建设中，所需资金数额比较多，在这种情况下，要求企业加强财务风险防范与管理，尽量对每笔资金支出有充分了解，避免过度投资。然而，部分房地产开发企业领导过于追求经济效益，比较重视项目建设进度与质量，忽略财务风险管理，缺少有效的风险防范措施，无法给风险管理工作开展提供引导，容易产生各种问题，不能给房地产企业发展提供保障。

四、房地产开发企业会计核算常见问题的处理对策

1.明确销售收入标准

因为房地产开发企业自身具有特殊性质，对商品销售收入确认标准要求更为严格，科学、规范的销售收入标准对促进房地产开发企业更好发展有着重要意义。在确定销售标准过程中，企业应注重专业标准和法律标准两项内容。从专业标准角度来说，要求会计人员在实际工作中严格按照会计准则的要求确定会计制度中的收入标准，并以此为依据，计算销售成本和收入，确保结果的真实性。在法律标准方面，中国现行法律和政策对房地产销售有明确要求，以确保其符合这些标准。在确定销售收入内容时，如果企业违反法定标准，应及时予以处罚，以规范房地产开发企业的交易行为，实现房地产开发企业良好发展。

2.建立完善的会计核算体系

房地产开发企业在开展会计核算工作之前，应建立一套完善的会计核算体系，给后续工作开展提供指导。房地产开发企业应对当前所处环境和企业经营发展情况深入调查，建立与企业战略发展目标相吻合的会计核算体系，规范会计核算流程，让会计核算工作更加专业与规范。与此同时，房地产开发企业应结合市场发展情况和环境变化，对现有会计核算体系进行优化，保证会计核算体系与企业实际经营管理要求相统一。在会计核算体系建设过程中，应对会计核算数据统计数额及内容进行确定，从实际入手进行调整，对操作系统进行优化，选择适宜的核算方式，保证会计信息有效性，给企业会计核算工作顺利开展提供支持。

3.加强会计信息及时披露

房地产开发企业会计核算和信息披露之间有着一定关联性，由于企业中开发成本普遍偏高，在信息披露过程中，需要适当增加土地开发成本信息，根据土地储备信息，对企业经营发展状况科学预测。在财务报表编制过程中，企业需要把土地储备、成本等信息融入其中。在现金流量表编制过程中，以项目为根本，对房地产项目开发过程中各项成本支出及时披露，保证信息披露的全面性和精准性。与此同时，房地产开发企业应做好风险信息披露工作，受到房地产开发企业投资规模、建设周期等因素影响，企业面临的风险因素比较多。所以，加强风险信息披露对企业经营发展有着直接影响。例如，设定质量保证金，保证房地产项目质量。通过调查分析风险因素，确定项目风险特点，企业通过在开发成本中设定保证金，增强自身风险控制能力。此外，企业应在财务报表中添加风险提示信息，将企业经营中潜在风险问题及时披露，便于企业领导及时调整管理决策，降低风险带来的影响。

4.引入计划销售价格理念，使销售收入和成本实现配比

一方面，做好收入确认工作。在房地产产品销售环节中，需要满足两项要求，一个是法律要求，另一个是专业要求。从法律要求角度分析，按照我国现行法律内容，房地产销售需要达到这一标准。如以出让方式取得土地使用权的，未按出让合同约定缴纳土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，未按出让合同约定进行房地产项目投资、开发、建设等。发生产权纠纷的，未依法办理登记并取得产权证书的房地产开发项目不得转让、出售。如果不满足上述要求，即使房地产项目已经开发建设，也已经取得了相应的经济效益，实现了相关风险转移，也无法对其收入进行确认。从专业要求角度来说，主要是指会计准则、会计制度中明确要求房地产产品销售收入确认指标，房地产开发企业在确认收入时，需要严格按照新收入准则要求做好具体分析调查工作，确定好“履行时间段”和“履行时间点”。与此同时，对商品房期房销售收入核算时，应该对履约内容全面思考，企业给客户提供的商品展现出来不可取代的效果，同时客户通过商品价格提高从中获得相应的经济效益，在这种情况下需要按照履约要求来确定收入。另一方面，受到新会计准则影响，房地产开发企业应做好合同内容管理工作，保证合同管理的规范性和有效性，保证合同满足相关要求，容易得到被参与方的认可与接受，对合同内容有全面认识，按照销售收入和实际成本进行划分，运用计划销售价格的概念，落实好会计工作。在实际核算中，为了保证核算效果，有必要引入计划销售价格的概念，科学处理销售成本结转的错位问题。也就是说，当房地产开发项目满足销售要求时，企业应根据成本、市场、底价、定位等因素确定相应的销售价格，并以此作为成本分摊标准。该方法适用于一些大型房地产开发企业，显示了降低相关人员工作压力和工作量的优势，不足则是容易受到房屋价格等因素影响，将会产生一些误差，不能提供真实、有效的成本信息。

5.强化会计风险管理

房地产开发企业在房地产项目开发建设中将会面临各种风险，其中会计核算风险比较明显。如果企业可以加强会计核算风险防范与控制，及时识别潜在风险问题，将其控制在合理范畴内，必然可以降低风险造成的不良影响，让企业保持竞争优势，健康发展。在实际中，要求房地产开发企业加强风险评估与控制，在房地产开发项目建设之前进行评估，而项目运行环节中，相关人员也需要从各环节入手进行风险控制，强化监督管理，如果发现问题及时处理，避免问题进一步扩大。财务管理部门应结合实际及时更新财务风险信息，给企业健康发展提供坚实的后盾。

五、结语

总之，加强企业涉税核算业务的规范操作，防范风险，提高资金利用率。涉税核算业务自企业开业到项目完成起到举足轻重的地位，国家税收不能少缴但也不应多缴。合理跟进每一项经济业务及时取得发票及时入账核算，也是实现房地产企业提高资产利益最大化的一种方式。会计核算水平决定房地产开发企业整体发展，房地产开发企业应从多方面入手，强化管理，提高经营管理水平。在财务方面，加强会计核算与管理，根据企业会计核算中出现的问题，采取相关措施，完善会计核算体系，确定会计核算内容与方法，提高会计核算水平，给企业制定发展决策提供数据参考，促进房地产开发企业更好发展。