广东各地房地产调控存在的问题及对策建议

牛静敏 王勇

摘要：为了稳定当前房地产市场，执行中央因城施策的决议，广东各地积极出台了相关政策，近期取得了一定成效，但依然存在市场信心不足、开发商资金链断裂、房地产项目烂尾、地方政府财政预算外收入下降、贷款者偿付风险、住房消费券作用有限、住房补贴限制较多等问题。据此，对银行、房地产中介、开发商和购房者等进行调查，从逐步放松限购、放开限贷，对房地产企业分类指导，提高住房公积金效用等方面提出对策建议。

关键词：房地产政策;突出问题;对策建议

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）07-0015-06 收稿日期：2022-06-01

作者简介：牛静敏，佛山科学技术学院经济管理学院讲师。

王勇，佛山市禅城区劳动培训就业服务中心副主任。

基金项目：广东省哲学社会科学规划项目：广东省共有产权住房政策实施绩效评价及政策优化，项目编号：GD20CYJ37。

房地产业在全省经济中占有主导地位，影响力较强，带动上下游产业达50多个，对经济贡献较大。2022年1～5月，广东完成房地产开发投资0.60万亿元，同比下降3.2%。其中，商品住宅投资下降0.5%，降幅1～4月收窄0.4个百分点。2022年疫情出现反弹，多地房地产市场受到影响，逐渐趋冷。4月29日，中共中央政治局会议研究当前经济形势和经济工作，再次声明：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。为了贯彻中央住房不炒，因城施策总体调控宗旨，各地纷纷出台地方性的房地产政策。

1 当前地方房地产政策类型

1.1 取消或放松限购区域

扩大非限购区域。珠海除南屏、湾仔街道、横琴粤澳深度合作区以外，其他区域不限购。佛山将限购区域由佛山8个区域缩小到3个区域，即南海桂城、顺德大良、禅城区祖庙。中山调整限购区域，岐江新城不列入限购区。江门蓬江区、江海区、新会区会城街道暂停实行限购政策。

1.2 降低首付比例或分门别类确定首付比例

实行在非限购区域首套房首付比例由30%降为20%，二套房首付比例由40%降为30%。这些地区包括佛山、江门、肇庆、潮州。2022年6月10日起，湛江、茂名、阳江比例由25%下调至20%。汕尾住房贷款首付比例不低于25%，二套房首付比例不低于30%。珠海的具体分类调控档次较多，按照限购区域与非限购区域、144平方米以下和以上分情况，总共分为30多类，真正做到因地制宜。

1.3 降低贷款利率，增加贷款额度

广州、深圳、佛山、惠州、肇庆均降低了贷款利率。从2022年2月到6月，广州三次降低首套房贷款利率，从6%下降到目前的5.2%～4.2%左右。6月份，深圳国有银行首套房贷利率为LPR加30BP即4.75%;二套房为LPR加60BP即5.05%。对于已经拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人贷款购买普通住房的，执行首套房贷款政策。佛山、惠州、肇庆住房贷款利率也类似，商业贷款最低为4.2%。

珠海对顶尖、一、二、三类高层次人才提供优惠政策，高层次人才一人购买首套自住房的可贷额度最高为150万元，夫妻两人为高层次人才可贷款额度最高为250万元。

1.4 降低入户条件，放宽购房资格

降低入户门槛，实行差别化入户政策。广州地区全日制大专生可落户花都、从化、增城三区;非广州市户籍人员纳税断缴或补缴不超过3个月的，视同正常缴纳;已退休的非广州市户籍人员能够提供在广州市退休的证明材料、退休之日前五年在广州市连续纳税证明的可购房。南沙区入户条件降低了学历要求，由原来的本科学历調整为大专。

东莞降低人才购房范围和门槛，取消新入户购房“双半年”限制，落户即可买房;中山大专及以上学历无社保可买一套新房，两年内限制限售。允许二孩或三孩居民家庭在原有政策上增加购买一套商品住房的资格。

1.5 调整备案价规则，降低增值税，降低限售条件，发放消费券和购房补贴

珠海新房备案价规则调整，实际销售价格从不低于90%恢复至85%。东莞二手房增值税免征年限由五年改为两年。限售年限从三年调整为两年，多证房屋算一套房产证。江门政府向购房者发放总价值3700万元的消费券，可用于购买家具家电。惠州大亚湾实施人才购房补贴，鼓励企业和房企合作开展团购;肇庆高新区符合条件的人才可获得2万-10万元购房补贴。自2022年6月2日起至6月30日，对在中山市购买新建商品住房且符合支持条件的购房个人发放消费券。对于购买住房面积在140平方米以下，每套发放3万元的住房消费券，用于购买家具家电等相关产品。

1.6 放宽住房公积金贷款政策，提高住房公积金租房提取额度

1.6.1 上调住房公积金贷款额度

东莞购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金，贷款可依规上浮20%的额度。珠海提高住房公积金贷款审批额度上限，将单缴职工贷款审批上限由30万元提高到50万元，双缴职工申请贷款审批上限由50万元提高到80万元;中山提高住房公积金贷款额度，购买首套、二套房住房公积金贷款最高额度上调10万元。广州有三孩的家庭购买家庭首套自住房，首次申请住房公积金贷款，且符合住房公积金贷款条件的家庭，贷款额度可适当调整提高。

1.6.2 灵活住房公积金政策

珠海实行“一人购房全家帮”。珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可逐月提取住房公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款;外市缴存职工在珠海市购房实行与本市缴存职工无差别的住房公积金贷款政策;潮州市自2022年6月至12月，取消申请一手商品住房公积金贷款的借款人户籍限制，同时购房者本人和其直系亲属（配偶、父母、子女）可申请提取住房公积金用于支付购房首付款。

1.6.3 提高住房公积金支付房租额度

2022年底前，珠海市缴存职工及配偶在本市无自住住房且连续足额缴存住房公积金满3个月的，可提取住房公积金用于支付房租，每个自然年内提取限额由原来的24000元提高至28000元。

2 当前房地产调控成效和存在的问题

2.1 当前房地产调控取得的成效

2.1.1 一二线城市成交量明显上升

多个地市取消或者放松限购，降低首付比例，降低贷款利率，使得短期新房和二手房的成交量激增。2022年3月到5月广州的一手住宅交易面积都在回升，其中5月成交面积是今年以来的最高值。从6月6日到6月12日，佛山单周新房网签1883套，签约面积20.61万平方米，环比上涨63%;全市二手房签约1077套，签约面积13.34万平方米，环比上涨46%。

2.1.2 市场价格保持稳定

截至2022年6月19日，广东21个地市中，房价环比上涨的有12个，下降的有9个。其中，上涨最多的是佛山，上涨2.49%。下降最多的是肇庆，下降1.63%。其他城市变化较小，广州环比上涨0.54%，深圳下降0.86%，珠海上涨1.42%，东莞上涨1.56%。

2.2 存在的问题

2.2.1 市场信心依然不足

通过对房地产中介的调查，在购房者中，刚性需求和改善型需求达到80%多，投资房地产仅占不到20%。整个房地产市场回暖，房价保持稳定，符合调控的预期。既满足了“房住不炒”，又满足了稳定房价的目标。受经济下行的影响，房地产市场的信心依旧不足。调查人员有70%认为房地产市场会持续较冷。

2.2.2 开发商资金回笼较慢，存在资金链断裂和项目烂尾的风险

住宅价格备案价调整困难。以佛山地区为例，2个月才能调整一次，一次最多降10%。开发商不能马上将价格降低，价格存在粘性。开发商销售房屋的资金都要放入监管账户。佛山从2021年1月起，明确商品房预售款应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得在监管账户之外收存预售款。与此同时，监管账户内的商品房预售款留存额度还与房地产开发企业的信用分值挂钩，导致开发商资金回笼更慢。从去年恒大地产爆雷到今年，踩三条红线的企业仍然数量较多，既有国企又有民营企业。大量的房地产项目工地停工，交房时间一再延期。很多房地产开发商陷入债务泥潭，濒临破产。开发商破产导致开发贷成为不良资产，债务不能按期偿还。虽然房地产市场有所回暖，但是房地产行业资金回收周期较长，房地产项目融资来源的金融产品多元化，金融资金链条的延长，波及到更多的利益相关人，包括原材料供应商、银行、债券或理财产品购买者、房地产员工、购房者等，对整个经济影响较大。

2.2.3 地方政府卖地收入下降，财政外预算收入降低

实行分税制以后，很多地方政府的预算财政收入较少，不能有效弥补财政支出。土地出让收入成为地方政府财政外收入的重要部分。近两年，一方面房地产市场走低，另一方面可以拍卖的土地面积减少，地方政府卖地收入快速下降，导致地方政府财政预算外收入降低。比如，佛山2020年卖地收入达到1244亿元，2021年仅有890亿元，下降了36%。2022年第一季度土地成交金额73.8亿元，同比下降29%。地方政府财政收入的下降，引起公务员、事业单位等员工的收入下降。收入下降会引起年轻员工还款压力增加，不稳定因素增加，甚至会导致部分群体罢工的恶劣事件。

2.2.4 经济下行压力下，出现贷款者偿付风险

从2020年疫情开始，我国经济出现了下行趋势，很多行业受到疫情影响，居民可支配收入下降，部分行业面临萎缩裁员。2021年地方政府稅收减少，政府人员和依靠政府财政拨款行政事业单位人员收入下降了。深圳教师年收入下降8万～

10万元不等，佛山有些地区的公务员降薪30%。广东地区一线和二线城市房价较高，购房者月供压力较大。在这种情形下，购房者只能节衣缩食还月供。如果失业，就会失去收入来源，就会断供，面临房产被拍卖的风险。

2.2.5 降低首付比例，金融机构风险增加

降低住房首付比例，意味着购房者可以以更少的资金就拥有一套住房，也意味着购房者的后期还款压力增加。增加了住房金融的杠杆，将风险转嫁给了银行。在经济保持稳定增长，房价持续上升，购房者工作稳定的情况下风险较小。但是在经济持续下行，购房者收入下降，房价下跌的情况下，银行的风险陡然增加。

2.2.6 住房公积金不能有效发挥作用，满足不了居民购房贷款需求

首先，住房公积金贷款额度较低。以佛山市禅城区为例，2022年6月，住房均价为1.7万元/平方米，一套90平方米住房一般都要150万元。依照佛山市住房公积金贷款条例，夫妻双方最多只能用住房公积金贷款60万元。如果按照两成首付，夫妻双方需要贷款120万元，但是住房公积金仅能最大满足60万元，仍然有60万元的缺口。如果选择组合贷款，开发商会提高价格，银行一般会上浮商业贷款的利率，导致住房公积金贷款的利率较低的优势消失。其次，住房公积金贷款审批周期长。一般商贷最快都要两个月，住房公积金贷款的时间更长，房地产开发商都不接受住房公积金贷款，因为影响到他们回款的周期，影响到了消费者的权益。

2.2.7 消费券作用有限，住房补贴限制较多

部分城市采取购房就送家具家电等消费券，消费券的发放对象门槛要求较高，且数量有限。比如江门，4月28日办理网签的前5000名购房者每户享受5000元消费券。没有购房计划的居民，不会因为5000元的消费券就去买房了，对调控市场作用不大。惠州和肇庆都是对高层次人才发放住房消费券，每套房3万元，额度较大。但高层次人才条件门槛较高，包括毕业院校要求和人才年龄的要求，符合人才条件的购房者数量有限。

3 對策和建议

就以上问题随机调查了房地产中介、购房者、银行人员，结合调查结果，主要从以下四个方面来提出对策和建议。

3.1 对人口流入地区逐步放松限购、限贷，降低购房门槛

除了一线城市的核心区域，其他地区均可以逐步放开限购。放开限贷，在对贷款人员做评估后，对有偿还能力的居民可以考虑发放第三套住房贷款。持续恢复市场信心，保持房价微涨态势。我国居民一直是买涨不买跌，在房地产价格下降或者保持不变的阶段，市场往往冷却。只有保持微涨的状态才能恢复购房者对未来的预期。对于外地户籍，可以降低或者取消社保缴纳要求，同时，购房可以落户。

3.2 对房地产企业分类指导

对于资金缺乏的房地产开发商，结合三条红线，要分情况指导。第一，如果踩了三条红线的企业，看其项目周边地块情况，如果周边的地区还有土地可以开发，将周边土地进行招拍挂，并降低土地出让价格，附加条件就是把烂尾的项目盘活。第二，对于踩了两条红线的企业，如果地理位置较好，预计未来销售状况良好，可以贷款展期，发行中期债券，帮助其渡过难关。第三，对于负债率较高的企业，可以进行财务重组，撮合现阶段有实力的开发商对其兼并收购。

3.3 促产业转型升级，将房地产与发展县域经济相结合

积极扶持中小企业，包括减费降税措施、提供金融利率优惠。发展中小企业，解决更多就业，进而提高居民的消费能力，增加地方政府的财政收入。推动企业创新，提高企业的核心竞争力，提升企业的市场占有率，增加企业利润。

三四线城市迎来发展的机遇，差异化推动县域经济发展。结合地方优势发展县域特色产业，增加就业机会，转移农村人口到县城，放宽落户条件，落实买房即可落户。提高县级市基础设施条件，为产业发展提供良好的外部环境。

3.4 改革房价备案制度，优化商品房预售监督

改革房价备案制度，使房地产开发商能有更多的价格调整空间。调整房地产价格，以增加住房需求量。优化商品房预售监督，降低预售监督资金比例，有效提高房地产资金回收效率，缩短房地产项目的投资回收期。

3.5 适度降低首付比例，进行分类调控

降低首付比例，可以起到降低购房者的资金门槛的作用。但是，后期还款压力会增加。同时，首付比例降低，就是把风险转嫁给了银行。其他地区可以像珠海，分情况确定首付比例。特别要降低刚性购买需求和改善型购房人群的首付比例。

3.6 有效发挥住房公积金的作用

第一，提高住房公积金贷款额度。根据各个地方的房价，提高住房公积金贷款额度，提高30%到50%等。第二，缩短住房公积金贷款的放款周期，使开发商接受住房公积金贷款。具体操作可以分为两个方面，一是增加住房公积金贷款审核人员数量，缩短审核时间。二是加强政府的监督力度，对于不接受住房公积金贷款的企业进行约谈，维护消费者的权益，加强政策落地的监督和管理。

3.7 放宽消费券发放和补贴的领取条件

将消费券分为两部分，一部分可以抵扣住房销售价格，起到降价作用，吸引更多居民购买住房。另一部分消费券在消费者购房后使用，可以用于家电家具购买，促进房地产相关产品的消费。降低住房补贴领取条件，减少住房补贴领取额度，扩大受众范围，使更多人得到住房补贴的实惠，从而起到增加需求的作用。

参考文献：

1.顾海锋 张元娇.货币政策与房地产价格调控：理论与中国经验.经济研究.2014.49（S1）

2.李思颖.我国货币政策对房地产价格的影响研究——基于百城住宅数据的实证分析.上海房地.2022.06

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