房地产测绘过程中新技术的应用

胡金庆 高峰 李强 乔婕

摘要：我国房地产业快速发展对房地产测绘技术也有越来越高的要求，亟需加强对测绘新技术的研究和应用，从而为房地产建设和规划提供更可靠的数据支持。新的测绘技术包括GPS-RTK技术、GIS技术、3S集成技术在测绘速度、精度、便捷度等方面作用日益突出。基于此，分析房地产测绘的内容及技术特征，提出房地产测绘中新技术的应用，希望能为促进房地产测绘技术水平提升提供有益借鉴和参考。

关键词：房地产测绘;测绘新技术;GPS-RTK技术;GIS技术;3S集成技术

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）07-0065-03 收稿日期：2022-06-05

作者简介：胡金庆、高峰、李强、乔婕，山东省烟台市蓬莱区长岛自然资源局自然资源和林业服务中心。

测绘是房地产开发的重要前提和基础，利用测绘技术能够获得房屋总量、地域分布、利用情况以及各个产权单位的地理位置、界址、面积等基础资料，为房地产开发经营和投资决策提供准确的数据依据，同时为消费者选房、购房提供了必要的基础信息。近年来，随着GPS-RTK技术、GIS技术、全站仪、计算机制图、数字化成像等测绘新技术在房地产工程测量中的广泛应用，房地产测绘效率及精确度进一步提高，更好地满足了房地产建设的需要，有力地促进了房地产行业的快速发展。现将房地产测绘的内容及技术特征简述如下。

1 房地产测绘的内容及技术特征

1.1 房地产测绘的内容

房地产测绘工作包括房产测绘、地籍测量、行政区域界限测绘、房地测绘监理诸内容，为国家开展房地登记工作提供测绘保障和基础资料。

1.2 房地产测绘的技术特征

一是大比例尺测图;二是多内容测绘;三是高精度取点;四是高頻率更新。房地产测绘通常以城市或城镇内的某一地块为具体测绘对象，其涵盖面积较小，但需要标记的要素较多，特别是与权属界线有关的信息，需要在地图上准确表示出来，这就要求测绘时选择相对较大的比例尺，否则很难将这些内容精准清楚标记。此外，房地产测绘结果中包含了大量与房屋、用地相关的信息，而这些地物的权属或非权属信息经常发生变化，需要及时对测绘结果进行更新，从而导致测绘成果的修补、变更较为频繁。

2 房地产测绘中新技术的应用

2.1 GPS-RTK技术

GPS全球定位系统（Global Positioning System，简称GPS），是一项使用卫星信号进行定位的导航系统，该系统有全球性、全天候、高精度、快捷实时三维导航、定位、测速和授时功能，以及完善的抗干扰能力和保密性能，其操作简单快捷高效，定位结果可靠，但在静态测量方面具有一定的局限性。实时动态技术 （Real Time Kinematics，简称RTK）是在GPS的基础上逐渐完善起来的、可以在指定坐标系中提供移动站台的实时三维定位结果，测量精度可达到厘米级，是一种全新的GPS定位测量方法。GPS-RTK技术是以GPS技术为基础发展起来的，它解决了GPS在静态测量中无法快速获取定位结果的问题。采用GPS-RTK技术时，应挑选信号干扰尽可能小的基准站点，使用GPS接收机对GPS卫星进行实时精准的观测和载波相位数据采集，基准站将采集到的数据发送给流动站的GPS接收机，流动站能够在接收到基准数据的同时，对卫星观测并获取载波相位观测数据，以两种观测数据为基础，GPS流动站利用OTF技术快速求解整周模糊度，进而得出高精度定位结果。

2.2 GIS技术

GIS地理信息体系（Geographic Information System，简称GIS）是一项集测绘、地图、计算机等诸多学科技术为一体的新兴测绘技术，能够利用模型处理一些复杂的地理信息数据，为后期的房地产开发和工程建设提供可靠的决策参考。采用GIS进行房地产测绘时，可利用遥感技术结合地理坐标采集到全套的测绘数据，且对于测绘范围内的建筑物、道路等相关数据可直接保存到GIS数据库中，然后借助各种表之间的对比联系实现对空间数据的管理和分析，得到立体三维模型。目前，GIS技术已在房地产测绘工作中得到了较为广泛的应用，尤其是在房地产交易管理及房地产估价中发挥了重要作用，已成为一种不可或缺的房地产测绘工具。

2.3 全站仪

全站仪综合了电子机械、光学机械等先进测绘仪器及技术，具有多样化的测量功能，且操作十分便捷，在大型建筑工程等对精密度要求较高的测绘作业中运用较为广泛。在房地产测绘中使用全站仪，能够有效提高测绘自动化程度，并且可以利用电子档案实时储存或数据调取，全面提升测绘精度及效率。使用全站仪进行测绘时，若选取AB两个控制点进行放样，只需在A控制点安装全站仪，然后利用后视定向原理，设立基本三维坐标，就能实现对四个角点的测量。此外，使用全站仪进行测绘时，无需改变仪器位置，可一次性完成测量任务。

2.4 计算机制图

传统测绘方式需要利用测绘数据进行手工绘图，不但耗时耗力，且绘图质量和精度受测绘人员技术水平的影响较大。计算机制图直接利用AutoCad等辅助软件进行绘图，在具体操作中，仅需要将数据预处理，生成房产图形交换文件，再将其调入生成图形，就能够将所测物按照实际位置通过图示精准展现。从而快捷、直观展示建筑图形，大大提升制图的效率和精度，弥补手工绘图存在的不足。

2.5 数字化技术

数字化科技涵盖了数字化成图技术、数字摄影测量技术以及地图数字化技术。数字化成像技术因其具有成图质量好、自动化程度高、存放使用方便，可以随时进行更新等优势，为房地产测绘提供了很大的方便。在测量作业完成后，可直接录入各项权属信息，形成对应点信息。例如，以每栋房为基本单位，利用基础测绘构建房与房之间的联系，然后借助计算机处理生成房地产基本设计图。通过数字化成像不但能够准确得出建筑面积，而且能够清晰地展示建筑周边环境，帮助人们更加方便地使用测绘结果。

2.6 RS技术

遥感（Remote Sensing，简称RS）技术可用于大面积的同步观测，兼具时效性、数值的综合性、可比性、经济性等众多优势，所以得以迅速普及，高分辨率的遥感卫星和多光谱航空摄影逐渐成为对地观测获取基础地理信息的重要手段。各种中小比例尺地形图都可以利用遥感影像来获取，为应用于房地工程测量领域的城市建筑、地籍图以及地形图的快速更新提供了便利先进的方法和手段。无人机航空倾斜摄影技术作为测绘遥感领域新兴技术的杰出代表，利用倾斜摄影技术获得测量信息，建立相应的三维模型，可以更加直观地展现地物、地貌。

2.7 3S集成技术

3S集成技术是GPS、GIS、RS的统称，是对三种技术的整合运用。在房地产测绘中，GPS负责为房地产测绘提供基本的定位数据，RS则用来编制高清晰度的房地、影像图，获取房地产测绘所需的基础数据。GIS主要是对GPS和RS提供的数据进行分析、筛选和处理，为GPS与RS的运作提供可靠指导。3S技术很好地解决了传统测绘技术存在的数据集成度低、数据现势性差等问题，有力地促进了房地产测绘、登记、评估的一体化发展。

3 结论与思考

伴随着现阶段科技不断发展，会有越来越多全新的科技展现在此项领域内，有力地推动了房地产行业的发展。今后，随着GPS-RTK、GIS、计算机制图、数字化成像、RS、全新的无人机摄像技术、三维激光扫描等科技不断得到推广，房地产测绘技术将逐渐向着自动化、网络化、一体化的标准进行发展，在简化房地产测绘流程的同时，进一步提高测绘的效率与精确性，从而更好地发挥作用。