中国房地产登记研究

（韩）林承权著，侯冠宇，石鹏玉，李星宇译，周凝希校

（1.（韩）青云大学 中国学科，韩国 忠清南道；2.中国政法大学 商学院，北京 100088；3.中建八局第一建设有限公司 设计研究院，山东 济南 250000；4.北京外国语大学 亚非学院，北京 100089；5.中国政法大学 中欧法学院，北京 100088）

一、引言

2014年11月14日中国国务院发布第656号令《不动产登记暂行条例》，内容分为6章，共35项条款，并于2015年3月1日起实行不动产全国统一管理制度。该条例发布后，中国媒体根据不动产登记制度特点来评价不动产登记的各项规定。这些媒体着重指出，根据不动产登记条例，不动产税的征收在打击因不动产而造成的贪腐方面所带来的问题。中国自1949年新中国成立以来，由于各地区、各土地类型不动产登记管理的不同，登记程序和登记规则等也各不相同，不动产保有状况的掌握和管理并非易事。如此一来，房地产的持有向一部分人倾斜，出现了以赚取市价差价为目的的房地产投机行为。为此，中国实施不动产登记制度，以此希望提高房地产市场交易的透明度，通过征收房地产税，在确保地方税收的同时，抑制房地产投机，杜绝腐败行为。

“房地产登记” 包含登记所、登记机关、登记账簿、登记程序、异议申请等诸多内容。还包含对因登记而确认的各种不动产所有权、地上权、地役权、抵押权等，不仅阐明租赁权的设定、保存、转移、变更以及处分的限制或消灭，并且使普通公民能够阅览、复印登记内容。但是，在中国的房地产中，由于中国土地制度的特点而出现的小产权房屋等内容是否作为房地产的交易予以证明，并以登记的方法予以保证等问题在条例中没有得到解决。小产权房，是中国土地制度的产物，它与普通住宅不同，由于没有土地使用权证和不动产登记，是具有有限权利的住宅，故在住宅所有权前加上了 “小” 字，小产权房并未作为不动产登记的对象而列入条例管理范围。厘清上述诸多问题，需要了解中国的土地制度。

在发展市场经济的过程中，中国的个人没有房产土地所有权但是具有使用交易权。在国家处置或管理的内容中，不仅是个人之间，甚至是个人与单位之间产生的房产土地交易的内容及其价值越来越受到重视。在此种情况下，只有实施高效的土地登记制度，才能通过登记保护土地相关的所有权利以及变动事项的有关权利，进而维护正常的市场经济秩序。通过土地登记整理的基础资料，可以作为明确土地权利关系和解决土地纠纷的依据。在当前的土地制度改革中，为了掌握土地利用的现状、预防土地使用权转移过程中发生的土地纠纷、土地资产流失等问题，要切实做好土地变更登记，这在保护土地权利人利益、维护社会制度等方面发挥着积极作用。因此，本研究旨在通过梳理中国不动产登记制度的演变及其过程、不动产登记条例的形成以及以往学界的研究成果，考察中国选择现行制度的背景及原因，进一步指出中国不动产登记制度所具有的特点与存在的问题。

二、中国土地制度和土地登记制度的演变

（一）现行土地制度评价

在很长一段时间内，中国实行的是封建土地所有制。但是，随着新中国建立，中国土地制度经过了农民土地所有制（承认土地的个人所有权）和集体所有制（承认土地的集体所有权）这两个阶段，其后实行了二元结构（以土地公有制和土地使用权为基础）以及 “双轨制” （土地所有权归国家或集体所有，个人只享有土地使用权），所有土地的所有权都归国家、集体所有。城市地区的土地由国家所有，公民对所有土地的占有、使用以及收益和处分权的行使，均被规定为全民所有，农村和城市近郊的土地被规定为农民集体所有，即集体所有制。因此，在财产权保护方面土地使用权的存续期限不确定，在使用期限届满时容易存在争议。农民承包经营权长期得不到保障，容易产生土地投资不足、农业生产率偏低等问题。这是因为代表全体农民的 “集体” 行使对农民占有的承包农地和居住用宅基地以及农村建设用地和共有土地的经营权和管理权，与个人行使权利产生差距。

同时，对个人而言，只承认土地的使用权，但使用权限的期限各不相同。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权的出让按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年1原文表述不合适，此处进行适当调整。——译者。1950—1952年实行农民土地所有制；1953—1978年实行土地集体所有制；1979年至今实行双轨制，在这一系列土地制度中，均出现了相应问题。1986年中国制定《土地管理法》，新设土地管理局，加强了土地管理，以求解决这些问题。将土地所有权与土地使用权分离，将土地所有权转移至国家或集体组织，虽然这都有益于提高土地使用权的稳定性、活跃农村土地交易，并且完善农民的产权相关制度。但是，仍有很多问题亟待解决。需要完善相关制度土地登记制度应运而生。

在新中国建立后，中国的土地制度经历了农民土地所有制、集体所有制和国家所有制，1986年对土地管理制度进行改革。从1988年开始允许个人有偿转让土地使用权，到1990年房地产市场对外开放，再到2008年农民存量土地资本化、财产化，有一个逐步发展的过程。在这个过程中，存在土地使用权稳定性不足、农村土地交易功能不完善、农地征收过多、补偿金支付较低、供应价格较高等问题，话别是对集体的规定不明确。因此，面对重重问题，首要措施是确立土地登记制度。

（二）土地登记制度的分析与变化

登记的效力有以下三种规定。

1.意思主义。是指物权的变动，特别是物权的转移或者设定因法律行为而发生的情形下，仅以当事人的意思表示而发生物权变动的立法主义。但仅凭这种意思表示，并不能发生物权变动的效力。对于不动产物权，只有对登记、动产物权交付进行公示才会发生效力，这种立法主义被称为形式主义。这也叫注意、登记公示注意，法国和日本都采用这一规定。值得关注的是，意思主义是法国民法所采用的，也被称为 “佛法主义” 或 “对抗要件主义” 。有学者认为，关于不动产物权，形式主义被认为是合理、优秀的立法主义，这是因为法律关系在当事人和第三人之间并没有分裂，而是一元化和明确化的，符合交易安全原则。

2.登记要件主义。即对不动产物权的变动必须进行登记的原则。如果当事人之间就物权的变动达成协议时，未完成登记手续，物权变动就不会产生公信力，即没有产生物权变动的效果。德国采用这种制度，国家干预交易活动，在信贷崩溃或经济萧条的情况下，可以确保交易的安全。作为许多采用大陆法的国家选择的制度，中国也属于此种。

3.托伦斯登记制度（Torrens System）2托伦斯登记制度属于不动产登记制度的一种。因澳大利亚人托伦斯创造而得名，也称澳洲登记制或权状交付主义。主要特点是初次登记不强制，但土地权利一经登记，今后土地权利发生变更都必须经过登记。——译者注。在托伦斯登记制度中，保存登记作为最初登记，十分重要，是以严谨程序展开的。对于未登记的土地，要开设登记用纸，必须进行最初登记（即保存登记），如果有该申请，将彻底进行权源调查和不动产权利分析。该制度在进行保存登记时，向登记的土地所有人交付登记簿的副本和权源证明书。权源证明书交付后，物权变动的登记程序就较为简单。当然，登记是有公信力的。在之后的物权变动中，土地所有人将证书连同权利变动证书一并提交给登记处，登记处在登记簿和地权上填写权利变动的内容，地权交给权利人。换言之，与登记内容相同的地权掌握在权利人手中，这也是这一制度的特点。在此情况下，登记人员对登记具有实质性的审查权；但另一方面，登记人员有不正当的登记行为时，则有义务赔偿损失。英国、澳大利亚、加拿大等国家以及美国的一些州实行这一制度。美国几个州正在采用的制度，是让不动产的权源在管辖法院登记，实行对登记的不动产的权源由法院担保的制度，意在弥补 “形式审查主义” 的不足。因此，托伦斯制度相当于实质审查主义。在使用托伦斯制度时，被接管权源的人对未在权源证书上显示的所有权上的其他权利不承担任何责任，可以规避风险。但是它存在既费时又费钱，同时还被认为程序复杂，相对于现在所有者更注重保护未来所有者等问题。

（三）土地登记的内容

物权的得失变更，就不动产而言也属于登记。从中国实施的登记类型以及实际内容来看，中国的不动产登记分为土地登记和房屋登记，分别由不同的部门管理。另外，适用的法律也有不同之处，一些地方对法规没有进行统一管理。目前，在土地和房屋合并登记的地方性法规中，既有土地登记办法，也有房屋登记办法。这就使得不动产登记的规定需要统一起来，并非由地方来实施。由此看来，土地登记制度是必要的。根据登记的必要性以及过程的明确要求，登记内容主要有这些要件：

1.初始登记，土地使用权是否以出让方式、划拨方式取得以及取得新的房屋或建筑物时需要登记的内容。登记的基本条件是申请人的姓名、地址、不动产性质、不动产的地址、面积、用途、级别、价格、不动产权属发生的证明以及其他登记事项。新建房屋应当在竣工后三个月内申请办理权属登记。

2.变更登记。不动产权属和不动产自然状态发生变动的，应当办理不动产变更登记，从个别角度维护不动产登记簿的准确性。在中国的民法典物权编中，虽然没有对变更登记进行明确界定，但其中一些条文列举了一些需要进行变更登记的情形。即：①土地承包经营权人互换、转移土地承包经营权时；②转移、交换、出资或者赠与建设用地使用权时；③登记的宅基地使用权转让时；④已登记的地役权变更转移时。中国的民法典物权编将土地和房屋权利的变更登记定义为土地和房屋权利在转移、分割、合并、增减时进行的登记，其他权利的设定登记并未纳入其中。民法典物权编的调整对象主要是权利，未纳入登记事项的变更登记。在这里，不采用民法典物权编概念而是从登记的概念来看，权属的变更登记理应包含在不动产登记中。

3.其他项目的权利登记。该类登记是除土地使用权或房屋所有权以外，在土地使用权或房屋所有权的基础上进行的其他项目的物权和其他权利的登记。具体来看，就是对不动产抵押权的设定或者变更，或对不动产的继承权的设定或变更，或对买卖房屋的预售登记，以及出租不动产的登记。包括在其他项目的权利登记中。申请人对其他项目的权利进行登记时，应当附具与申请人有关的合同等有关文件3传世权者支付传世金，占有他人的不动产，按照该不动产的用途使用收益。对不动产的后顺位的权利人有优先取得传世金的权利。农耕地不能作为传世权来使用。《韩国民法典》第303条——译者注。

4.注销登记。该登记是指就土地使用权或房屋所有权，由于存续期间的到来、客体的消灭、债务的清偿，以及行政执行机关的撤回、消灭或法院判决提供消灭的原因，房地产管理机关对房地产权利进行注销登记。另外，与之类似的登记还有修改登记，也称更正登记，是对不正确的不动产登记进行更正的登记程序。修正登记的主要目的是法律对真实权利人的保护。修正登记是该物权公示原则的重要组成部分，体现的是保护交易安全的价值取向。特别是因为在登记生效要件主义的立法模式下，不动产登记具有物权变动的变动依据效力或权利正确性推定效力、善意保护效力。不动产登记的上述效力是建立在立法者事先确定的登记结果真实权利的高度一致性基础上的。即使如此，在登记行为上发生错误也是无法避免的事实。此外，由事实上的权利人或利害关系人提出异议时实行的异议登记和预告登记等。

三、新的土地登记制度实施中存在的问题

在研究最基本的中国土地所有制的特点、登记的效力和演变过程时，会发现一些问题。

（一） “二元土地制度”

中国是社会主义国家，不承认土地私有制，实行土地公有制。中国的土地分为城市土地、农村及城郊地区土地。城市土地为国家所有，由国家拥有土地所有权；农村及城郊地区土地为农村集体所有，即由集体拥有土地所有权。在土地公有制下，土地所有权不能出租或买卖，以土地使用权的形式对使用权利构成承认。国有土地与集体土地最大的区别在于能否出让和转让。出让，是指土地使用者在一定时期内从国家受让土地使用权，并支付土地使用权的对价（即土地出让金）的行为。转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。可以出让和转让，意味着可以在房地产市场进行交易。国有土地的使用权可以出让和转让。即国有土地使用权可以在市场上交易。因此，通过出让和转让获得国有土地使用权的使用者，可以行使占有权、租赁权、转让权、抵押权等权利。根据2007年开始实施的《物权法》，也允许外国人行使此类权利。相反，集体土地的使用权既不能出让也不能转让，即集体土地使用权不能在市场上进行交易。因此，不可能转让和买卖。与国有土地不同，集体土地的使用者和使用用途有限。集体土地只能作为农用或者作为集体成员的农民的宅基地使用。

地方政府通过招标拍卖等方式出让国有土地上的住宅用地，以实现土地的合理高效利用。但在招标和拍卖过程中，房地产开发商之间的过度竞争，以及投资者有意提升土地价值，导致土地价值上升，土地出让价格也随之上升。虽然土地价值的提升带动了房屋价值的提升，但构成房价成本的土地出让金的提升，导致房价高企，使部分消费者买不起房。最后因为无法承受房价只能将目光转向城市近郊的小产权房而无法获得法律保护。

因此，集体土地系统与至今为止的其他土地制度是不同的概念。特别是从社会正义4亦即 “社会公正” 。——译者注的角度看，在是否承认私有制的问题上，土地问题一直存在。对于自然物和附加在这个自然物上的依靠人类生产的附加价值，面临着 “从何种角度来看” 的问题。虽然所有权问题和分配问题是两回事，但是与土地所有权相关的哲学思想是十分明确的。因为，按照社会正义哲学，否定生产资料私有制也就全盘否定了土地私有制。但是，如果从一个在不否定市场经济的情况下对现代社会有很大影响力的概念来切入，中国的集体土地概念从思想上进一步向中国人所说的社会主义市场经济靠拢。当今世界较普遍采用的土地社会制度是私有制。从其特点来看，普遍承认私人主体享有土地优先权，该优先权即为所有权，而且所有权的权限为无限期。这样，土地支配通常由市场进行，土地所有者决定每块土地的使用方式。与此相反，可以看出土地公有制是由社区或公共主体拥有土地所有权构成要素的制度。因此，有必要通过登记的方式对此进行界定。

1.划拨土地。即以行政划拨方式取得土地使用权。划拨土地使用权有以下几种：一是以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。二是不支付土地使用权出让金，以划拨方式取得的土地使用权，土地使用者应当缴纳补偿、安置等费用，但不需要向国家支付土地使用的费用。三是能否转让、出租或抵押。法律规定即《城市房地产管理法》的规定，要求土地使用权的非划拨取得者必须缴纳相应费用并经过有批准权的人民政府审批同意，才可以转让、出租或抵押，否则不可以。

从适用范围来看，以划拨方式取得的土地使用权，是国家为帮助或支持某一公益性事业或特殊行业的发展，对项目用地采用的特殊供地方式，所以土地管理法中对划拨土地的适用有明确的规定。即政理应给予支持或政策上给予优惠供地的，经批准以划拨方式取得土地使用权，并且制定严格规定。为推进土地资源市场化，2004年10月21日国务院下发了《国务院关于深化改革严格土地管理决定》指出 “严格划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除按现行规定必须实行公开招标、拍卖、挂牌出让的用地以外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用原划拨土地进行经营性质开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价格补缴土地出让金。”

因此，随着市场经济的发展和土地有偿使用制度的进展，划拨土地使用权的取得方式所适用的范围正在逐步缩小，目前的划拨用地也随着使用性质而变化，逐渐向有偿使用的范围转变。再看划拨土地使用权的取得过程，除根据土地管理法的规定，乡村建设经批准可以使用的集体经济组织农民集体所有的土地外，任何单位或者个人需要使用土地的，全部申请使用国有土地。行使划拨土地使用权时，土地使用者在依法取得划拨土地使用权后，在法律规定的范围内享有划拨土地的占有、使用和收益的权利。并且其权利的行使受国家法律保护，但土地使用者在行使权利时，必须遵守国家法律。此外，土地使用权人不得擅自改变土地用途。划拨土地使用权的取得方式的适用，范围明确，由人民政府在批准划拨土地时，确定明确的用途。因此，土地使用权人在使用土地的过程中，不能随意改变土地的用途，需要改变的必须取得政府的批准并办理相关手续、缴纳相关费用。

土地使用权人在行使权利的时候，如果为了社会公共利益，应当服从政府收回土地使用权的决定。《土地管理法》第五十八条规定，因公共利益需要使用土地时，因城市规划实施需要旧区复建或调整使用土地时，土地出让等有偿使用的合同约定使用期限届满，未申请继续使用土地使用权或者未批准继续使用土地使用权的，因单位撤离、搬迁等原因，原划拨的国有土地停止使用，公路、铁路、机场、矿山等被批准废弃等，存在上述情形时，可以收回土地使用权，土地使用者必须服从规定。

划拨土地使用权的转移，必须遵守有关法律、法规的规定。就划拨土地使用权的性质而言，享有划拨土地使用权的权利人没有处分权。在土地供需矛盾日益尖锐化的今天，客观来看，有些单位要求划拨土地使用权；从房地产市场发展本身来看，也要求划拨土地使用权。因此，为了合理利用宝贵的土地资源，国家允许划拨土地使用者以土地上的房地产使用权进入房地产的市场交易中。但是要缴纳相关的费用。1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地上房地产使用权转让的方式和条件作了进一步的规定， “以划拨方式取得的土地使用权的房地产转移，必须按照国务院的规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府方可批准转让，由受让方办理土地使用权出让手续。同时，应当按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。” 以及 “转让房地产报上级批准时，有批准权的人民政府可以按照国务院的规定办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院的规定，从转让的房地产获得的收益中，将土地收益上缴国家或者作其他处理。” 因此，土地使用者以任何方式转让划拨土地所有权时，均应遵循上述规定。

毕竟，划拨土地使用权是一个重要的权利。同时，也具有鲜明的特点。中国的经济管理体制由计划经济过渡到市场经济，中国的土地资源也由无偿的无限使用变为有偿的有限使用，所以划拨方式有了明确的规定。只是， “划拨” 方式在现阶段的存在有客观需要，划拨土地使用权是社会主义的土地资源分配方式的特色，具有长期性。虽然存在局限性，长远来看，要考虑减少划拨土地适用的范围。

2.出让土地。出让土地使用权出现在20世纪80年代末至90年代初，是随着中国实行改革开放政策和深入实行土地使用制度改革而出现的一种新的权利类型。这一制度的出现体现了中国土地有偿使用制度的确立和土地在供应制度上的根本变化，也是中国土地使用制度的重大改革。这一制度的非常强烈的政策性、理论性和技术性变革，对中国房地产的发展和土地市场的变化以及土地资源的合理分配产生了巨大的影响。

此外还有两项法律影响深远，即《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》。在这两项法律规定中对土地交易中产生的一些问题进行了明确：首先是有效利用原则。由于土地使用权出让是国家依法对土地进行管理、对国家土地资源进行分配的权利。说到底，确立土地使用权的最终目标在于最合理地配置土地资源，创造最高的社会效益、经济效益和生态效益。其次，对土地的合理利用。土地使用权出让是国家利用土地资源的重要方式，可以保证土地在国家计划下的合理开发、利用。如果擅自改变用途，可以根据情节轻重，由相关部门给予警告或罚款，直至将土地使用权无偿收回。三是保证土地使用的公平、公正、等价有偿和诚实信用的原则。这是民事法律的一般原则，该原则要求民事行为自愿、公平、等价有偿、诚实信用。使用该原则时，双方的合理权益得到保护，出让合同约定的各项权利义务得以全面履行。

（二）不动产登记制度

中国在不动产登记上采用登记成立要件主义原则以及登记对抗要件主义的例外原则。物权法第九条第一款规定（现民法典第二百零九条）：不动产物权的设定、变更、转让、消灭，依登记发生效力，未经登记不发生效力。法律另有规定的除外。这可以称为混合型模式，也就是说，因为原则上不动产物权的变动采取的是形式主义，但例外采取的是意思主义。这与国外的房地产登记制度有所不同。

1.中国的民法对登记的推定力、假登记的效力、登记的公信力、登记请求权的发生原因和性质等问题的解决依赖于判例和学说。而一些国家采用不动产登记簿双轨制。如欧洲的许多国家和美国，只把土地作为独立的房地产进行登记。韩国受日本的影响，除了土地之外，建筑物也是独立的不动产，因此登记簿有土地登记簿、建筑物登记簿，但在实际关系下，建筑物和土地是不同的不动产，没有必要单独设立登记簿。即，只保留土地登记簿，对于地上的建筑物，只需在土地登记簿上标题的标示栏中写明即可。

2.登记簿与台账双轨制。2015年，中国是登记簿制度和台账制度并置。即关于不动产的权利关系，是记载在登记簿上进行公示，从而达到交易安全的目的；同时，不动产本身的事实状态则是记载在台账上，从而准确掌握情况。这种登记簿与台账的二元化，会导致登记的事项与台账的登记发生不一致同时，容易发生虚假登记的可能性。当物权发生变动时，有关该权利变动的登记应始终正确地符合实体关系，由于登记机关不履行形式审查权和公证制度，有可能出现与实体不符的不实登记或虚假登记。这些不一致的问题可以通过在制度上将台账纳入登记制度来消除。另外，在中国，彻底的房地产交易安全依靠公示原则；德国、瑞士使用的托伦斯式登记制度中，使用公信原则，承认登记的公信力。韩国和法国在登记中都不承认登记公信力，物权交易的安全受到威胁。因此，审查和公证均是必要的。

由上可见，中国和国际上的一些国家因土地制度的不同而产生了不同的登记制度，这些登记制度都有自身的优点和缺点，需要互相取长补短。综合上述内容，将中国不动产登记的形式及其权利整理成表格如表1。

表1中国不动产登记的形式与权利类型

（三）登记类型和效力的改进

由于中国的不动产登记类型不完整，所以中国需要改进更正登记、异议登记和预告登记的类型及效力。由于更正登记的适用前提条件是登记簿记载的权利状态与事实状态可能不相符，也就是协议发生的 “登记错误” 。这表明，更正错误并非易事。发生广义登记错误时，不仅包括一般意义上的登记与原始状态的不一致性，而且也包括在登记时记载与事实不符。这是因事后事由，发生登记记载与当前事实不符的情况。因为中国的民法典物权编对不动产登记簿记载事项错误的概念没有明确解释。因此，合理辨别登记错误，有两个决定性因素：第一个因素，更正登记制度的目的；第二个因素，更正登记与现存其他登记类型的 “结存性” 。立法的宗旨是维护真实权利人的利益，平衡交易的公平与安全，这是更正登记设立的宗旨。因此，民法典物权编的更正登记要采用一般意义上的登记错误立法举例，将所有与原始事实状态不符的登记全部计入更正登记的范畴内，对因事后事造成登记簿上登记与既有事实状态不一致性的部分，采用注销登记的方式。在确定不动产登记效力方式时，必须同时考虑不动产物权变动过程中的利益因素。因为只关注债权当事人和保护善意的第三方，会疏于对利害关系人的保护。在相关规定中，只有象征性的内容，没有具体意见，今后还需不断完善，将这些内容重新制定并实施在不动产登记条例中。这就意味着，登记效力与交易当事人的保护、登记效力与利害关系人的保护、国家的确定方式与善意的第三方保护等都需要一个公平客观的标准。

四、余论

众所周知，土地、房屋在人类社会的发展进程中占有重要地位，土地和房屋权利的安全与不动产登记制度有着深刻而又紧密的联系。不动产登记制度由来已久，从封建时代至今，不动产登记的目的是征收税金与赋役，对所持有的财产规定明确的用途或事先防止与他人之间的纠纷。

从2007年制定的《物权法》中界定司法意义以来，中国希望明确法律依据与标准，通过建立不动产登记制度来建立全国统一的房地产登记制度。这是为了明确不动产物权归属的同时，保证不动产交易的安全性。因此，中国不动产登记法中包含登记要件主义的原则、债权行为和物权行为的内容。因此，应统一并系统地确立不动产登记手续中当事人的申请主义、实质审查、登记件数的费用缴纳主义等内容。这次颁布并实施的不动产登记新规，制定了明确的登记法律依据、登记机关、登记手续、登记簿的统一性问题与登记类型，进而完善了相关法律体系。