房地产开发企业滚动预算应用现状研究

摘要：房地产开发企业实施滚动预算可以及时对宏观政策和市场波动做出反应，有助于销售目标的实现、施工进度的顺利展开和资金的合理筹划，对企业日常经营管理和战略目标实现具有重要意义。通过分析房地产开发企业实施滚动预算的现状，发现我国房地产开发企业存在预算管理制度不完善、预算管理意识淡薄、预算管理的考核及监督机制不健全和滚动预算数据信息化水平有限等问题，进而针对性地提出完善滚动预算编制方法及控制制度、开展滚动预算宣传培训、建立滚动预算考核奖惩制度、加强企业数据信息化建设等对策，从而提升房地产开发企业滚动预算的效果。

关键词：房地产开发企业;预算管理;滚动预算

0 引言

房地产行业在国民经济行业分类中是单独的一个大类，特别是近10年房地产行业为国民经济发展做出了突出贡献。国家统计局统计数据显示，2020年房地产行业增加值为7.45万亿元，较2019年增长7%;2020年房地产行业对国民经济的贡献率为7.34%，相比2019年增加了1.65个百分点[1]。纵观近10年，我国房地产行业对经济的贡献率基本保持稳步增长态势。房地产行业不仅是经济增长的重要来源，还因其对国民经济其他相关行业的高度关联性和带动性，成为国家调控经济发展的重要手段。房地产行业的健康发展和住房问题的改善更是百姓关注的民生问题。

10多年来，国家对房地产行业调控政策频繁出台。从2007年的“国八条”到2011年的“新国八条”，再到2021年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》等很多文件中不难看出国家在调节土地供应量、调控商品房价格、税收调控与金融监管等多个维度上改革房地产行业的力量和决心。这可以看出房地产开发企业在房地产行业中的重要地位。基于此，本文通过对房地产行业中的房地产开发企业滚动预算实施现状及存在的问题的分析，找到解决方法，以期提高房地产开发企业对国家宏观政策的理解，保证其健康发展，实现其管理目标。

1 房地产开发企业实施滚动预算的相关基本理论概述

1.1 房地产开发企业概述

1.1.1 房地产行业的基本概念

房地产行业以土地及建筑物为经营对象，是国民经济的一个重要行业，具体指以从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务的多种经济活动为一体的综合性产业[2]，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营及其他房地产服务。

1.1.2 房地产开发企业的概念

房地产开发企业，即房地产开发商或发展商。按照《城市房地产管理法》，其是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是一项高投入、高风险的投资经营活动，也是一项涉及面较广的经济活动。

房地产开发企业是房地产行业中经济总量占比最大、业务模式最复杂的一类企业。国家出台的一系列调控政策主要也是针对房地产开发企业。房地产开发企业通过招拍挂的形式取得土地，经历一系列前期报批、报建准备，进而获得施工许可，进入建设阶段，根据建设项目所属类别不同，在达到预售或现售条件时方可销售，后续还涉及交房验收等手续。这一整体过程中，时间跨度可能持续2～3年，期间的国家政策导向、市场情况都会有所变化。其资金需求量在不同时期也不相同，建设初期更多的是资金投入，大多依靠外部融资，只有在进入销售期才会有自有资金，后期进入工程决算阶段，资金支付量也会随之增加。所以房地产开发企业经营过程中既需要提前做好计划安排，更需要在具体实施时及时调整计划方案。

1.1.3 房地产开发企业的特点

房地产开发企业具有不同于其他制造型企业的显著特点，主要包括以下5个方面：

（1）开发计划性强。房地产开发过程经历拿地、报建、施工和销售等多个环节，且每个环节均处于国家的计划、管理和审批之中。企业的开发过程是施工计划与销售计划的有机结合。

（2）开发业务复杂。房地产开发前期涉及政府部门的各项审批;建设期涉及与设计单位、施工单位等合作方的各项业务对接;销售期涉及与客户、销售公司之间的各项具体业务，以及与金融机构之间的业务往来。故房地产开发企业所涉及业务范围广、业务对象关联性强、业务流程多。

（3）经营周期较长。一般一个项目从准备建设、开始施工、竣工、销售到售后，基本需要2～3年。在这么长的一段时期内，任何一个环节都有出现新情况的可能。

（4）资金用量巨大。在达到预售条件之前，需要开发商垫支大量资金，如开发前期的勘察设计费、安置补偿费，以及建设期间的各项工程费。这些资金需求完全依靠自有资金难以实现，必须依赖外部资金，运用各项金融工具和金融手段。这离不开资金上的统筹安排，也需要对资金管理进行适时的调整。

（5）企业风险较高。房地产企业的产品包括住宅、商业、公共建筑、配套和厂房等，其性质极为特殊。具体表现为单位产品价值高、开发建设周期长、负债经营程度高，以及整体过程不确定因素多。一旦决策失误或销售不畅，企业会有大量产品积压，资金周转困难，无法按期偿还债务，进而陷入困境。

1.2 滚动预算的基本理论概述

1.2.1 滚动预算的概念

伴随企业全面预算管理的推进，在充分考虑符合企业自身经济业务特点、基础数据管理水平、生产经营周期和管理原则的基础上，有不同的预算编制方法，包括固定预算、零基预算、弹性预算和滚动预算等。滚动预算是其中一种预算编制方法，是指企业根据上一期预算执行情况和新的预测结果，按既定预算编制周期和滚动频率，对原有预算方案进行调整和补充，逐期滚动，持续推进的预算编制方法[3]。

1.2.2 滚动预算的特点

滚动预算通过逐期滚动管理，实现动态反映市场变化、建立跨期综合平衡，从而有效指导企业经营、强化预算决策和控制职能[4]，更适用于建设周期较长和规模较大的工程类项目。

1.2.3 滚动预算与固定预算、零基预算、弹性预算的比较

（1）固定预算。固定预算是以预算期内正常的、最可能实现的某一业务量水平为固定基础，不考虑可能发生的变动的预算编制方法[4]。其编制方法相对简单，适用于业务量固定、期间固定的业务。

（2）零基预算。零基预算是指企业不以历史期经济活动及其预算为基础，以零为起点，从实际需要出发分析预算期经济活动的合理性，经综合平衡，形成预算的预算编制方法[4]。零基预算不受历史因素影响，更贴近预算期经济活动需要;编制透明度较高，有利于进行预算控制。

（3）弹性预算。弹性预算是指企业在分析业务量与预算项目之间数量依存关系的基础上，分别确定不同业务量及相应预算项目所消耗资源的预算编制方法[4]。该方法适用于一定业务量范围内、预算项目与业务量之间存在弹性关系的预算项目。

滚动预算与固定预算、零基预算和弹性预算均为企业全面预算编制方法，具有计划性、完整性、有效性及可行性。相对固定预算、零基预算，弹性预算而言，滚动预算在保持预算完整性和持续性基础上，动态地把握未来，使得各级管理部门、人员持续关注未来12个月的生产营活动。因此，滚动预算更具有动态性和适应性。

2 房地产开发企业实施滚动预算的必要性

国家统计局发布的2020年度数据显示，我国房地产开发企业数量已达到99 544家[1]，较2019年增加1 607家;房地产开发总投资达到14.1万亿元，比2019年增长7%。所以无论是数量还是投资规模，房地产开发企业在国民经济中都占据了重要位置。通过推行滚动预算进一步提高全面预算质量，提升房地产开发企业的管理水平，不仅具有理论上的必要性，也有现实中的适用性，更具有实施的可行性。

2.1 理论的必要性

滚动预算是年度预算的延展和补充，能够更加迅速地适应环境的变化，更加频繁地预测，确定新的环境因素指标和驱动因素指标，及时将各种变化体现在业务规划中，实现资源的前瞻配置，进而使业务决策更加贴近市场，发挥预算管理在公司规划、决策、控制和评价活动中的作用，更好地指导公司日常经营活动。

2.2 现实的适用性

房地产开发具有生产周期长、项目规模大的特点，实施滚动预算有助于在保持预算的完整性和继续性的基础上，动态地把握企业的未来。特别是当市场环境变化时，能够提高应变能力与抗风险能力，防范企业风险、降低资金风险和运营风险。

2.3 实施的可行性

全面预算目前已成为房地产开发企业日常经营管理的重要组成部分，企业内部参与预算的人员要有一定预算管理意识，初步了解全面预算原理，基本掌握预算编制方法。同时，随着信息技术的不断发展与进步，房地产开发企业在原有财务系统和ERP系统的基础上，已经具备一定数据整理、收集和分析能力，为滚动预算开展提供了技术保障。

3 房地产开发企业实施滚动预算的应用现状分析

3.1 房地产开发企业实施滚动预算的现状

目前房地产开发企业多采用传统的固定预算、零基预算和弹性预算，或3种方法的融合，较少使用滚动预算。其通常会根据项目规模，采用固定预算和零基预算方法进行工程计划和工程费用的预算编制;选用弹性预算方法直接以销售计划为基数，预测相应销售指标和销售费用;根据工程计划及销售计划采用固定预算、零基预算方法编制资金预算。整个预算编制内容往往动态性不足，预算的各个组成部分黏性不够，无法对国家政策、市场变化做出迅速反应，实际执行结果与预算经常存在较大差异，甚至出现资金严重不足、企业经营困难等问题。

3.2 房地产开发企业实施滚动预算存在的问题

1.预算管理制度不完善

企业的预算管理制度往往缺乏预算编制方法的细化和预算控制制度的保障。各部门在编制预算时随意性较大，受领导者偏好及经验主义影响，缺乏科学的滚动预算编制方法，使预算过程流于形式，实际结果偏离预算。预算控制制度不完善，执行预算过程中出现阻力时，没有完善的预算调整审批制度作为保障，导致预算调整不够严谨，使制度失去权威性和严肃性。当政策市场或经营市场发生变化时，没有设置预警控制标准，无法做到及时提出改进措施，信息滞后、反应滞后、预算指标偏离实际，最终导致预算效果不足。

2.预算管理意识淡薄

一提到预算，大家都觉得是财务部门的事情，其他部门迫于公司要求参与预算管理，但从意识上并未重视，只做一些简单的数据编制加总，敷衍了事。一些业务部门管理人、公司领导层甚至对预算管理也缺乏深刻了解，关注点停留在“我今年可以花多少钱”上，导致预算执行不到位、各部门参与度不强、协同性不高[4]。预算管理意识的不到位，导致房地产开发企业不能通过滚动预算编制方法从实际情况出发认真分析现状，发现存在的问题，及时滚动调整预算。

3.预算管理的考核监督机制不健全

一方面，对没有执行到位、实际发生金额与预算差异较大的，缺乏惩罚制度;另一方面，对执行到位的预算，无奖励制度，员工积极性不高。另外，为追求超额利润，只对超额部分进行奖励，往往形成各个部门偏重小团体利益，在编制数据时甚至有所保留，对实际业务变化的关注度不高;当外部条件、影响因素发生变化时，考虑到年初的考核指标、个人利益，也不对预算进行滚动调整。

4.预算的数据信息化水平有限

公司的各项数据基础工作不到位，没有完善的信息化体系建设，无法满足滚动预算编制要求。一是信息数据不完整、技术水平低，预算人员无法迅速获取预算的基础数据及简单的分析数据;二是业务信息与财务信息不对称，口径不一致，预算数据需要通过层层收集、分析调整、人工汇总获得;三是数据信息化水平的局限性使得预算数据获取效率低，每一次滚动调整，都意味着重新手工收集、手工加总，工作量大，预算人员难坚持;四是预算数据准确性差，增加了预算复核、校对的工作量，影响预算对开发经营的参考指导作用。

4 房地产开发企业实施滚动预算的改进对策

4.1 细化滚动预算编制方法，完善全面预算制度

房地产开发企业需完善公司全面预算管理办法，包括全面预算及其滚动预算的编制原则、编制范围、编制方法、编制程序及相关要求，重新规范工程部、销售部、招商部、财务部、行政部预算的滚动预测方法及要求。如工程部门工程开发计划、工程资金安排，要在分析国家政策、政府监管、市场动态和自身发展状况的基础上细化各项影响因素，及时通过滚动预算的编制方法，全面精准地制定工程进度，合理筹划工程支付资金。再如销售预算中的销售数据，是一项关键性指标，销售情况直接影响企业工程进度和融资成本。由于房地产项目的开发建设进度、销售时点及销售策略既由房地产企业自行控制，又受宏观调控政策及市场形势影响，通过实行滚动预算方法，可以在国家实施房地产紧缩政策时，迅速调整预算，重新进行比较保守的估计，放慢工程开发进度，调整开盘时间和销售进度，扩大资金回笼，以免造成资金断裂风险;在国家实施房地产宽松政策时，迅速调整预算，加快工程开发进度，调整销售定价和销售策略，获得更大的经营利润。

滚动预算制度的完善也离不开预算控制制度的保障。预算控制制度可以对预算制定、预算调整做出规范，在需要调整预算额度时建立严格的审批流程，避免预算调整的随意性。当滚动期内实际执行数与预算数出现差异并超过一定范围时，设置预警系统，及时滚动调整。建立预算滚动制度支持，加强预算控制制度保证，会使滚动预算能更贴近业务实际，更有助于公司经营目标的实现。

4.2 开展滚动预算宣传培训工作，提升全员的预算意识

滚动预算的有效执行离不开全员参与和各部门协同，这首先需要公司决策者、管理层、基层预算人员思想上的重视。公司决策者是制订公司战略与目标的领头人，其认识到预算对公司战略和经营目标的重要性，才能使预算自上而下地贯彻执行。管理层及相关预算人员是具体的执行者，其对于滚动预算执行效果和执行优点的深刻理解，是预算得以贯彻执行的关键。在具体提升全员预算意识方面，公司要做好宣导工作，使全员认识到滚动预算对于日常业务工作的帮助，可以让业务工作有计划、有时效、有控制地进行;做好滚动预算编制思想、原则、方法的培训工作，针对不同层级的预算人员，通过线上线下培训，企业内外部培训等多种形式，提升全员预算管理意识，强化科学滚动预算方法的指导，高效完成预算工作，防止增加不必要的工作量，以降低预算编制人员的心理排斥。

4.3 建立滚动预算考核奖惩制度，促进滚动预算实施

整个全面预算模型是一个闭环的控制过程，预算实施后的考核监督既是在企业层面对预算效果的评价，也是在个人层面对预算工作人员的考核。通过对预算结果的综合评价考核，进一步发现预算编制过程中的不足之处，改进预算具体工作，增强预算执行效力，提升预算效果。

同时，考核工具的应用应与预算目标紧密结合。例如，公司可以每半年进行一次绩效考核，在考核制度中对各部门及相关责任人设置具体的考核标准及评分制度，在一定范围内允许滚动预算完成偏差，将滚动预算与各部门的绩效考核有机结合，提高其参与度和积极性。

考核方式及指标的设置必须公开、公平，对于量化指标及非量化指标要分别设定标准，特别是非量化指标，可以借助考核表采取积分制方式，防止考核的主观性和随意性。

4.4 加强企业数据信息化建设，提高滚动预算效率

基于滚动预算数据多、调整频繁和数据处理工作量大的特点，建设满足多方需求的数据信息化平台，实现数据共享。将原有财务软件系统和ERP（企业资源计划）系统进行融合、改进，建立满足不同部门、不同使用者需求的大数据处理系统，包括实现预算系统与预算执行系统的对接，建立滚动预算预警系统，实时监控预算执行情况，并做出分析报告;实现销售系统与财务收付系统的对接，动态分析市场走势，加强实时滚动资金管理;实现工程管理系统与工程款支付系统的对接，规范工程进度管理，做好工程支付资金安排;建立数据信息的自动分析处理系统，将一些常规数据分析引入模块，进行程序化数据处理，节省人力、物力，提高滚动预算效率，提升滚动预算数据准确度，避免滚动预算分析过程中的主观性。

5 结语

滚动预算根据环境和市场的变化不断调整预算，使企业相关信息更大限度地接近客观事实，有利于长期战略目标的实现，保证资源合理有效的配置。因此，房地产开发企业实施滚动预算有利于公司决策层做出正确的判断，及时、合理地调整具体战略决策、目标计划和经营方针，保证房地产业务健康发展。本文在概述房地产开发企业基本理论及滚动预算基本理论的基础上对房地产开发企业目前实施滚动预算的现状及存在的问题进行归纳，并针对性地提出了改进滚动预算制度、提高全员预算意识、建立预算的考核奖惩和加强信息化系统建设等建议。基于滚动预算的优势，其未来一定会被大多数房地产开发企业所接受，在房地产开发企业的应用范围也将越来越广泛，进而提升整个房地产行业的管理水平，经营效率。

考虑到房地产开发企业中只有少数是上市公司，可以公开获得数据，对其他大量房地产开发企业无法获得研究所需数据，未来将采用问卷形式、实地走访形式，对相应数据的可靠性做出调查，可能会影响本文结论的可靠性。这是本文在研究方面的局限性，也是未来的研究方向。

参考文献

[1]国家统计局.中华人民共和国2020年国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].（2021-2-28）[2021-12-14].http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/202102/t20210227_1814154.html.

[2]百度百科.房地产业[EB/OL].（2021-12-13）[2021-12-14].https：//baike.baidu.com/item/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%B8%9A.

[3]财务部会计资格评审中心.高级会计实务[M].北京：经济科学出版社，2020.

[4]李颖.滚动预算再物流企业资金预算管理中的应用研究[J].金融财税，2021（12）：135-13.

收稿日期：2021-12-14

作者简介：

李丹璇，女，1978年生，本科，会计师、注册税务师，主要研究方向：全面预算管理。