房地产企业财务分析存在的问题及对策思考(1)

白玥

摘要：多年来，我国在房地产开发建设领域积累了宝贵经验，房地产市场也愈发规范，各大房企在企业内部管理方面花费了大量的财力物力，在企业财务管理方面取得了非常显著的成绩，大多数房企管理者也意识到财务分析在促进企业发展方面，正发挥着极其重要的作用，甚至于已经被提到规范企业运营，保证企业健康发展的高度。本文阐述了现阶段房地产企业在财务分析中普遍存在工作方法单一、人员意识淡薄、成果不体现数据背后问题等现象，并从房地产企业财务分析管理制度、部门间绩效关联、风险防范等几个方面，就如何加强房地产企业财务分析提出了相应措施。

关键词：房地产企业;财务分析;问题;对策

现阶段，房地产行业已经从单一追求高利润的粗放经营管理模式，向多元精细化管理模式转变，在当今激烈的市场竞争环境下，为了加强企业核心竞争力，房地产企业的管理者也意识到财务管理是提高企业管理水平最为直接的突破口，有效的财务分析可以将企业最为原始的财务数据转化为能够反映企业真实生产经营状况的“晴雨表”，为有效决策提供参考信息，及时调整经营策略，提升企业的竞争力。

一、房地产企业财务分析概述

（一）企业财务分析的概念

企业财务分析是指以房地产企业财务报表为基本依据，运用一系列相关的财务数据，对房地产企业一定期间的财务状况、经营业绩和现金流情况进行对比分析，来对企业财务和经营状况进行评估，并对房地产企业未来的发展前景进行预判的财务管理活动。简单来说，企业财务分析就是将财务分析的主体通过一定的方法，对企业财务活动与经济关系的结果进行评价与分析，为企业的财务管控与经营决策提供相关财务信息的行为。

（二）房地产企业财务分析的重要性

1.房地產企业财务数据依赖于财务分析

房地产开发行业具有开发周期长、资金往来量大的特点，同时还极易受到政策方面的影响，因此房地产企业在会计核算过程中的显著特点，其主要表现在两方面：一是核算周期长。房地产企业项目开发建设，从项目立项、手续报批、施工建设、分部销售、全面交付、整体结算，整个过程一般需要在三到四年左右，项目建设周期较长，与之相应的核算周期也较长。二是资金需求量大。作为资金密集型行业代表的房地产行业，自项目开发伊始，就需要有大量的资金作为支撑。具体来说，房地产项目开发过程中，从项目拿地开始，企业就需要将土地保证金打入政府指定账户，成功拿地后，企业还需要在规定的时间节点内支付设计费、工程款、城市建设配套费、各类检测费、人员工资、税金等各类费用，再加之众多不可控因素而产生的额外费用，都需要投入大量

的资金。

由此可见，房地产企业在项目开发全周期中，对财务工作的依赖程度极高。通过大量财务数据的整理、计算，可以形成高质量的财务分析，预测销售及盈利，并直接对项目质量进行判定，再加上对税务方面的筹划，可以有效降低企业的资金成本，同时对企业现金流进行安全性把控，这些都是房地产企业安全运行的有力保障。综上所述，财务分析是展现房地产企业资金及生产经营情况的“晴雨表”，对企业良性发展起到非常重要的支撑作用。

2.财务分析保证房地产企业精准的运营决策

从理论上讲，财务报表是客观地反映企业当前的财务状况、经营状况和企业现金流状况，但仅从财务报表上看，还是无法全面说明企业的财务状况，更加不能全面反映企业的经营管理水平，因此，财务分析对企业运营决策方面起到了非常重要的作用。一个好的财务分析，可以真实反映企业在财务状况、经营状况和现金流状况，是企业经营管理水平的真实展现。同时，财务分析还可以及时揭露企业存在的各类隐性问题，预知收益和风险，核查预算完成情况，考核经营管理人员业绩，对企业的运营决策有重要作用。

二、房地产企业财务分析存在的问题

当下房地产企业财务数据中普遍存在着各部门间各自为战，数据过于零散，财务从业人员对企业发展战略理解肤浅，对各项经营数据之间逻辑关系不清晰，计算方法陈旧等问题，再加上部分房地产企业管理者对财务分析工作采取“听之任之”的放纵态度，导致该项工作仅仅是数据的堆积，对企业的经营管理没有任何帮助，整项工作流于形式。

（一）财务分析方法单一

现阶段，绝大多数房地产企业的管理者都是以提高企业销售额、利润及开发量作为衡量企业经营状况的硬性指标，对房地产业务给予了极高的关注，但对财务管理则是避重就轻，这就直接导致了企业管理者对财务工作的重视程度不够，最能直观展现企业经营状况的财务分析都流于形式，无法全面、深入地分析企业当前资产负债、利润差异、成本支出等影响因素。从财务工作本身出发，一方面存在分析技术陈旧问题，在财务分析过程中，很多财务人员还在使用以比率分析法和比较分析法为代表的传统方法，无法保证财务分析工作能够达到公司领导的预期高度。另一方面，存在预测能力差的情况，财务工作人员通常就过去的数据开展分析，没有对企业财务目标及方向展开预测，所得出的成果对企业经营决策提供不了相应支持，这也是财务分析在很多企业不被重视的根本原因。

（二）没有意识到财务分析的重要性

随着我国对外开放政策的深入，单就财务工作而言，相关的制度、准则、规范等，变更都相对频繁。为了能够与国际财务会计相适应，大部分财会或会计核算的从业人员，都在会计核算方式调整的方面投入了大量时间和精力，往往忽略了财务分析的重要性，具体表现在以下几个方面：第一，没有在财务分析方面投入相应精力，在日常工作，不能主动思考财务分析的核心，不能深入剖析报告中各数据间的逻辑关系;第二，对公司核心业务了解不足，在工作中紧盯着财务方面的工作，对其他相关业务部门的业务完全不了解，对公司整体业务流程也不熟悉，导致财务分析仅仅是数据对比，正是因为如此，企业财务分析不够公允，对未来趋势无法进行研判，无法给决策者提供有力的数据支持。

（三）财务人员专业水平参差不齐

由于大多数房地产开发企业的领导者对财务分析重要性理解不足，没有将财务分析能力纳入财务分析人员的绩效考核，导致财务分析工作人员不能主动发挥主观能动性，在开展相关工作时，不能全身心投入，对学习新的会计制度和准则的主动性较差，无法准确把握各指标间的关系。鉴于工作事项的考核，往往是在没有对各指标内涵及逻辑关联关系进行充分了解和分析的情况下，盲目开展后续相关工作，仅局限于对计算结果的分析，使得财务分析缺乏科学性、逻辑性，前瞻性更是无从谈起。

（四）财务人员对企业运作的理解存在偏差

现阶段，大部分房地产企业内部从事财务相关工作的人员，对企业运营管理的理解都存在着一定偏差，具体表现为：第一，没有意识到财务管理对促进房地产企业发展的重要性，也认识不到财务分析是企业运营现状的“晴雨表”，对本职工作的认知也仅仅局限在会计记账、费用报销、款项支付等简单且基础的环节，在财务分析工作上投入的时间精力较少，再加之企业管理者对企业整体运作模式宣贯力度不够，导致财务从业人员对于财务监督职能根本没有意识，更不用谈及财务分析。第二，在日常的工作过程中，对最新的财务管理技术和理念学习不够，自身知识体系老旧，对于新版财务报表中各指标间的逻辑关系模糊不清，无法将企业经营实际情况与财务指标相结合，所得出的财务分析结果不仅无法反映企业的真实情况，还会直接影响到企业管理者作出科学合理的决策。

（五）只看数据表面，不反映背后体现的问题

财务报表的使用者也就是房地产企业运营管理的决策者，他们没有对财务分析结果进行合理运用，仅是关心报表上所展现的数据，也没有看到这些数据背后所反映出的各种问题。例如，同样金额的应付账款，没有深入分析支付原因、付款比例等，可能仅看到了支付金额，还有就是对长期指标的分析时，仅盯着单一指标，没有结合其他相关指标进行综合分析。总之，财务报表分析存在只看数据表面，而忽视了数据背后所体现出问题的现象。

三、加强房地产企业财务分析的措施

房地产企业在财务分析方面所遇到的问题是普遍存在的，如何解决以上问题，成为企业管理者及资金管理人员为之努力的方向。本文就如何解决以上房地产企业财务分析过程中存在的普遍问题提出相应的解决方案。

（一）健全财务管理制度，积极发挥财务分析在企业管理中的作用

只有以完善的财务分析管理制度作为保障，才能有序推进财务分析工作，这也是财务分析价值得以完整体现的关键。根据最新的会计制度和准则，绝大多数房地产企业已经初步建立了针对财务分析工作的相关管理制度，但在实际运用过程中，依旧存在着很多的问题。通过分析，凡是科学、有效的财务分析都包括以下几方面的内容：第一，财务分析的目标，房地产企业应制定切合企业自身实际的财务分析目标，再以此为工作起点完成对后续工作制定和责任划分工作。第二，指定财务分析工作专责部门及专岗人员。第三，在确保从事财务分析的工作人员能够得到完成相关工作所需支持，严格遵守房地产企业相关制度的前提下，对工作方法、分析深度进行选择和优化，完成后续的操作和实践，最终高质量、高效率的完成财务分析工作。总之，只有在建立完善的财务管理制度的基础上，财务分析才能在企业管理过程中发挥积极的作用。

（二）关联部门间绩效目标，加强业务与财务的统一

根据财务分析的概念不难发现，这是体现公司整体运营状况的一种最为直观的管理工具，公司各部门通力配合才能完成。为了能够彻底解决“数据孤岛”的问题，同时也为了能够更好完成财务分析，为企业决策者提供更为有力的决策依据，需要在企业内部形成一定的考核机制，人为地将财务分析纳入公司领导和各部门负责人的绩效考核，通过财务分析结果的质量考核，评定企业各级管理人员的业绩完成情况，这些措施有利于增加各级管理人员对财务分析的重视程度，自发地提升自身管理水平，为企业创造更大的价值。随着财务分析深度的不断加强，将财务活动贯穿至企业经营活动的始终，抽丝剥茧地分析企业发展的瓶颈，为房地产企业经营管理提供重要的决策依据，积极促进企业合理健康的发展。

（三）提升风险防范意识，提高综合素质

在房地产项目运营过程中，无论是内部还是外部的因素都可能导致财务问题，因此，企业管理人员和财务人员都应引起高度重视，积极采取风险防范措施。第一，企业管理人员应该高度重视财务工作，采用外部培训、内部分享、招聘有经验的高端财务管理人员等多种手段，提高自身及财务从业人员业务水平，进而提升财务管理工作质量。第二，做好风险的评估与防范工作是财务管理专业人员的重中之重，通过多种渠道，在企业相关管理制度及行业规范的框架内，运用先进的财务管理工具，从多角度、多层次切实做好风险分析，并从专业的角度提出应对策略，最大程度地降低财务管理风险。第三，要加强各级财务人员的业务培训，通过参加外部培训与讲座和外派学习，及时学习和了解最新的行业动态和技术理念。总之，只有通过不断提升财务管理各级从业人员的专业技能，有效促进财务分析工作质量，才能逐步实现企业精细化管理，进而促进企业的良性健康发展。

（四）增加财务预算分析

财务报表是财务分析的基础，每时每刻发生的各项业务数据就是财务报表的基础，财务人员要加强预算分析，才能编制出优质的报表。第一，对预算的执行、成本费用的支出、资金收支计划等方面进行分析。通过对预算执行情况和成本费用的分析，可以得出当期在企业运行过程中，具体哪个方面出現了超支或减支的情况，分析出现这样的现象的原因是什么，对后续业务开展是否带来风险或是隐患等。第二，对公司资产、负债、所有者权益情况进行分析。对房地产“三条红线”进行预警，降低企业财务风险。同时，还可以通过以上数据的分析，来反映企业的偿债能力、运营能力、盈利能力，为企业后续经营工作的开展提出有效建议。第三，对公司的预算收入、目标利润实现情况进行对比分析。通过预算指标与财务报表指标的横向及纵向对比，结合企业年度工作目标，调整后期工作部署，确保年度工作目标的实现。只有做到了这些，才能称之为是对企业管理者有价值的财务分析。

（五）加强财务分析结论应用有效性

为了能够让财务分析充分发挥其在房地产企业运营过程中的重要作用，从事财务分析的人员必须加强提高财务分析结论应用有效性方面的工作。第一，提高自身对财务分析工作的认识，开展提升财务分析工作的学习，再配合专项激励政策和绩效考核等方式，达到提升财务人员分析能力的目的，这样才能方便其提出高质量的财务分析报告，在企业运营管理过程中起到重要的推动作用。第二，大力拓宽数据来源，实现高质量的财务分析。只有提升数据质量，才能获得大量真实可靠且可用的数据，充分展现表外情况，提高财务分析的整体质量，为企业管理者提供更多有力的决策依据，全面展现财务分析的价值。

四、结束语

财务分析对房地产企业运营有着极为深远的影响，企业管理者应对此高度重视，应高频次地组织召开财务分析专题会议，让财务分析“张口说话”，将企业经营管理现状和存在的问题客观、公正的展现在企业管理者面前，帮助他们全面分析及时调整经营策略，不断提升企业业绩及管理水平。作为财务分析管理部门的负责人应在财务分析过程中发挥主导作用，积极协调其他部门认真开展此项工作。同时，房地产企业应通过相应权责体系的构建，让财务负责人能够凭借自身优势，全面参与企业各项经营决策活动，发挥好其应有的积极作用。

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