基于AHP⁃TOPSIS的房地产项目综合评价研究

叶小建，江成城

（1.广州城市职业学院 城市建设工程学院，广东 广州510405；2.广州城市职业学院 国际商学院，广东 广州510405）

央行和住建部在2020 年8 月要求房地产企业实现3 个红线目标：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1 倍。 三条红线的给出，对于房地产业来说，是一次重大的转变。 郝炬［1］认为房地产企业需要在财务和管理效率上下功夫，做大做强项目，以高质量稳价格等形式获得消费者青睐，并获得稳健收益提升投资者的信心。

尽管政府不断引导房地产企业从外延扩大型发展转向内涵式发展，但很多房地产企业并未认识到危机来临，仍通过传统高周转、高负债、高杠杆发展来壮大企业。 2015 年千亿市值的房地产企业只有7 家，到2020 年底增加到43 家。 但2021年有不少房产企业出现暴雷，如福晟、泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大等。

因此，对于房地产企业来说，应该摈弃旧的经济效益评价指标，而需要建立综合考虑风险、收益、成本的一套项目评价指标体系。 本文根据房地产企业面临的问题，提出基于AHP⁃TOPSIS 的综合指标评价方法，希望能为房地产企业或房地产行业评价房地产项目提供评价模型。

一、AHP⁃TOPSIS房地产项目评估模型构建

（一）AHP 构建

层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是美国Saaty 教授在分析美国国防部要求对电力进行分配时提出来的，通过多目标决策，利用专家打分法将不同指标权重求出来，也可以对评价方案进行排序比较，得到评价结果。 该方法对于复杂多重指标体系的评价，对于难以建立具体目标函数的评价都有比较好的效果。

1.房地产项目评估指标体系构建

房地产项目评估指标的构建需要反映房地产项目评价的客观性和完整性，或者反映总体的真实水平，因此需要对指标进行完整性和有效性分析。 根据目前房地产行业使用的评价指标以及学者研究的指标分析［1⁃5］，得到本研究指标体系，见表1。

2.构造判断矩阵

表1 房地产项目指标体系

从判断层开始，构造一级指标的判断矩阵。然后在一级指标下分别构建二级指标权重，依次类推，直到最下一层指标对方案进行判断。 判断矩阵是斜角对称的矩阵，要求每2 个指标请专家两两比较，得到比较结果。 如果请一位专家进行比较，则是单一专家的决策模型。 多个专家的话，则是群决策模型。 一般地，群决策模型更接近于真实水平。 评判准则是两两指标相比的等级程度。相同等级赋值为1，前者比后者指标重要程度不断提高，赋值也从1 提高到3、5、7、9。

3.求解并进行逻辑一致性判断

通过计算同一层指标矩阵的最大特征向量，对矩阵每一行进行归一化处理，得到了该层的指标体系的权重。 但因为专家判断可能产生逻辑错误，因此有必要进行逻辑错误检验。 使用yaahp 软件可以模拟专家决策进行两两判断，并能指出逻辑错误。 而且还可以支持群专家决策，操作简单、实用。

（二）基于TOPSIS 指标值计算

TOPSIS 法是C.L.Hwang 和K.Yoon 于1981 年首次提出，是多目标决策分析中一种常用的有效方法。 设有m 个备选方案，n 项评价指标，第i 方案的第j 项指标值为xij，TOPSIS 法基本步骤如下：

1.建立初始化决策矩阵

2.决策矩阵规范化处理

将最优指标规范化后为1，最劣指标规范化后为0，yij为规范化后的指标，规范化公式如下，可以得到标准化判断矩阵：

3.决策加权矩阵

根据AHP 法获得的权重，得到属性权重矩阵：

则决策加权矩阵如下：

式中，J1——效益型指标；

J2——成本型指标。

5.计算各方案与理想解之间的欧式距离与正理想解之间的欧氏距离

与负理想解之间的欧氏距离

6.计算各方案的相对贴近度

7.对目标方案排序根据各方案的相对贴近度Ci的大小，对备选方案的优劣进行排序。

二、基于AHP⁃TOPSIS的佛山A地块项目开发评价

（一）佛山A 地块项目简介

A 地块地处佛山禅城区东部。 该地块处于广佛地铁线旁边，周边有季华园、千灯湖公园、文华公园。 离佛山市政府不到5 公里，也非常靠近佛山机场，出行非常便利。 周边小区有丽日玫瑰、汇银城市花园、玫瑰园等大型社区。 周边中小学、医院等基础设施一应俱全。 该项目从全面角度看，交通便利、地理位置好、具有自然环境和经济环境优势；而且具有大量的人流集聚、基础设施又完善，是商业楼盘开发的好区段。

（二）项目方案制定

J 公司根据A 地块的要求，在分析当地社会、经济、市场、环境和竞品等条件的基础上，制定了三个备选方案，每个方案均按照当地居民对生活、商业等方面要求进行项目定位和多种业态的组合。

1.方案1：城市会客厅＋高层产品。

因周边没有大型商业活动中心，根据佛山国土局招标书要求，1 ～3 层可以建立大型购物商业中心3 万平方米，4 ～30 层为商业写字楼。 旁边建一个文化展示花园，后面是高层居住区。 居住区面积2 万平方米，25 层高。 与购物中心和写字楼对应，居住区以中小户型为主体，目标对象为中青年上班族。 总体上看项目市场风险较低，项目受欢迎程度高，住房回收期应该在2 年，商场回收期在5 年左右。 在财务指标上，住房投资利润率在20%以上，商业投资利润率在35%以上，财务净现值率60%，内部收益率12%，在回收期内总销售收入预计120 亿左右，均优于行业平均值。 在资产负债率上，承担该项目为53%，总资产周转率2.1 次，应收账款周转率1.85 次左右。 建筑成本为40 亿元，土地费用38 亿元，基础建设费3 亿元。

2.方案2：一带一路商业圈＋空中花园高层建筑。

方案2 依托地块周边的完善的公路、航空交通网，以及邻接广州，使用广州发达国际物流体系，打造TOB 商业圈，将佛山名牌产品推向全世界，形成商贸交易圈。 建设体验式商业交易写字楼、商业会所、露天泳池、公寓等设施。 其中商业业态占地20%，会所和写字楼占地30%，公寓占地20%，其余地方建设生态和游泳池、模拟风洞等基础设施和休闲地。

据专家评估，项目风险较高，因为新冠疫情影响，回收期比较长，而且投入较大。 总体估计回收期为10⁃15 年，建筑成本为80 亿元，土地费用38亿元，基础建设费5 亿元。 住房投资利润率在15%以上，商业投资利润率在40%以上，财务净现值率40%，内部收益率15%，在回收期内总销售收入预计220 亿左右，均优于行业平均值。 在资产负债率上，承担该项目为70%，总资产周转率4.1 次，应收账款周转率2.87 次左右。

3.方案3：高档小区＋街区商业

对标成功人士，建立大型住宅区，主打四房两厅三卫180 平方米，大型客厅，双套房、保姆房等。以及五房两厅三卫220 平方米的双客厅，双套房、保姆房等。 一二楼为商业区和娱乐康体活动区。

据专家评估，项目风险高，受佛山房地产政策影响，销售压力比较大。 总体估计回收期为5 年，建筑成本为70 亿元，土地费用38 亿元，基础建设费2 亿元。 住房投资利润率在20%以上，商业投资利润率在50%以上，财务净现值率30%，内部收益率20%，在回收期内总销售收入预计180 亿左右，均优于行业平均值。 在资产负债率上，承担该项目为50%，总资产周转率2.1 次，应收账款周转率1.87 次左右。

（三）基于AHP⁃TOPSIS 决策分析

1.AHP 求指标体系权重

AHP 求权重严重依赖于专家的判断［6］，因此本研究邀请3 位长期在佛山经营房地产方面的专家共同商议后给出两两比较结果，并运用yaahp 软件进行计算，得到如表2 结果。

从表2 可知，一级指标收益、风险、企业评级、开发成本、经营管理、环境和战略契合度的权重分别为0.43、0.19、0.04、0.11、0.1、0.05、0.08，一致性比例为0.05，小于0.1，满足要求。

表2 一级指标的权重计算

从表2 可知，收益指标下，社会效益和经济效益的权重分别为0.17 和0.83，一致性比例0.00，符合满足要求。 其他指标也按表2 计算，得到总的权重表。

根据以上一级指标、二级指标和三级指标的权重计算，再将各级指标权重归到最下一级指标下，得到了三级指标的综合权重，可以用于综合指标的计算。

2.TOPSIS 计算过程

设三级指标（只有两级的，第二级算第三级指标）的c1，c2，……c36，方案为P1，P2，P3。 根据三个方案描述的情况，J 公司邀请5 个专家，在充分讨论的基础上，对各主观指标进行评价，结合客观指标形成初始决策化矩阵。 Xij，表示专家根据j 指标对方案i 进行评分结果。 主观指标采用1⁃9 打分法。 不符合的给1，符合程度不断上升，分值越高。 最高9 分，表示极端符合。则决策加权矩阵如下：

3.计算各方案与理想解之间的欧式距离

4.计算各方案的相对贴近度

具体计算结果见表3。

表3 各项目方案计算结果

从表3 可知，单纯地从贴近度来看，方案2 最优，方案1 次之，方案3 再次之。 从收益和贡献来看，方案2 也比较好，税前利润95 亿元，其他方案收益远小于方案2；从对国家贡献来看方案2 也更优于其他项目。 因此，本文的模型能够较好地拟合实际。

三、结语

在分析房地产项目评估的综合评价指标基础上，以AHP 为基础计算各指标权重，以TOPSIS 为基础对各指标量纲化，并计算综合评价值，构建基于AHP⁃TOPSIS 的房地产项目评价模型，可以有效地对房地产项目进行定性定量分析，有效减少主观评价带来的不确定性和单纯分析收益成本等数量分析的不足。 经真实项目验证，该模型具备可行性，具有推广价值。