关于房地产开发企业供应链融资的实践探讨

摘 要：房地产企业是我国重要企业，在现代化背景下，我国房地产行业发展迅速。但是由于近年来房地产企业发展过快，产生了严重的“房地产泡沫”情况，为解决这一问题，政府也加强了宏观调控，使得房地产的融资渠道受到了挤压。当前背景下，房地产企业虽然面临着困境，但也应认识到其中的“机遇”，注重创新融资渠道，供应链融资便是比较有代表性的一种，同时也是当前新兴的融资方法。通过供应链融资的实施，不仅可以缓解房地产企业的经济压力，同时也有助于构建一体化的管理模式，对房地产企业的“浴火重生”有重要帮助。文章重点探究了房地产开发企业供应链融资的实践应用。

关键词：房地产开发企业;供应链融资;实践运用

中图分类号：F299.233.42;F832.4 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）02-0052-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.02.052

对于房地产企业来说，融资是其发展过程中的重要环节，但是在过去，房地产开发企业在融资过程中面临着一定的问题，如融资放款慢、融资商谈难等，均较大程度地影响着融资工作的开展。同时，从目前来看，房地产企业属于资金密集型、人员密集型企业，其“一举一动”均需要耗费大量的资金，由于传统融资模式的发展较为滞后，使得融资工作难度较大。供应链融资作为一种新型融资模式，与传统融资方法不同，其具有快速、灵活、简单的特点，这对降低房地产开发企业成本、优化资金调控有重要作用。

1 供应链融资现状

房地产企业与其他生产性企业有一定的相似点，均有其相应的供应链，通过供应链的应用，可以帮助房地产开发企业提升资源利用率，达到资源的合理配置，进而促进企业的发展[1]。在当前，供应链融资的应用相对较为成熟，主要是融资企业与供应链上游企业、下游企业相互合作进行融资，即上下游关联企业将企业内富余资金通过银行结算系统给予房地产开发企业，房地产开发企业对该类型资金属于有偿使用，通过此类供应链融资的应用，可以达到供应链企业间的“互惠互利”。

新时代背景下，社会现代化发展迅速，对“住房”的要求越来越高，这也是当下房地产开发企业能够持续发展的重要助力之一[2]。房地产企业本身涉及范围较广，其在发展过程中，并不会单纯地进行房地产开发，而是在发展过程中不断通过自身资源、信息、资金等优势进行供应链方面的上下游扩张，以此来为供应链融资的开展奠定重要基础。同时，从实际情况来看，供应链融资较之常规融资方法更加具有优势，成本更低、效率更高[3]。在应用过程中，房地产开发商作为融资款项总额度的担保，并将其他各流程化工作均外包于商业银行或保理公司，然后便可以快速拿到融资款项，这对保障房地产施工资金款项的稳定有重要作用。据当前调查统计来看，应用供应链融资的企业主要有材料供应商、工程施工企业、大型房地产开发企业等。

2 供应链融资运用

2.1 大型房地产企业资质良好、经营模式先进，给供应链融资的实施奠定了基础

供应链融资作为一种应用价值极高的融资方法，给房地产开发企业的发展提供了重要助力。当前，在供应链融资的应用过程中，房地产开发企业必须要有严格、规范的业务流程，即现金流同步、货物收发、票据流、货物流等均处于同步状态，保障单据与货物实际数量一致，在货物每一次入库后，均应做到数据信息一致[4]。另外，相关监管部门应在融资款项付款前进行审核，保障融资的合法性和规范性。

在供应链融资的使用过程中，融资费率非常重要，房地产开发企业作为独立的自负盈亏主体，若融资费率未能够及时确定，极有可能会对供应链融资产生消极影响。总之，融资费率是供应链融资能否顺利进行的重要影响因素，房地产开发企业必须要给予其足够的重视[5]。房地产开发企业的经营需要投入大量资金，在进行投资前，均需进行针对性的风险评估，制订相应的投资计划，但计划是“死”的，极有可能会因市场、人力等不确定条件而产生影响，进而可能导致楼盘开放延期、销售回款滞后等情況，使得企业需要承担较大的现金压力。通过与供应链上下游企业进行供应链融资，则能够有效缓解以上情况所导致的现金压力，帮助房地产开发企业暂时渡过难关。另外，供应链融资还可以起到抵税的作用，如土地税清算、所得税清算等。

我国房地产开发企业发展迅速，但由于受近年来相关政策的影响，其发展受到了限制。到目前为止，房地产开发企业的发展可以用两个字来形容，即“找钱”[6]。房地产开发企业的发展需依靠土地开发，而在该过程中需要耗费大量资金，在过去，房地产开发企业融资等一系列资金的筹措基本是由财务部门进行，但因当前房地产形势严峻，已经上升到了企业老总亲自进行指导工作的高度。房地产企业所涉及领域广泛，不仅需要进行房地产开发，还需要与供应链上、下游企业合作，或者与银行打交道，在获取土地的开发权后，需投资大量资金进行开发，而此时，金融机构也会向房地产开发企业下拨规模款项，促使房地产企业扩大建筑面积、提升销售量，以此来达到盈利的目的。而房地产开发企业在这其中可以利用“财务杠杆”，来达到降低资金投入量的效果，同时也可赚取更高的利润。

2.2 房地产开发企业使用供应链融资是其实力体现

所谓供应链融资，指的是房地产开发企业通过加强与供应链上游、下游企业的合作，“拧成一股绳”，共同抵御风险。若单一的房地产开发企业面对风险，将会扩大风险，极有可能会对企业造成严重损害。而通过使用供应链融资，则能够分散风险，进而降低房地产开发企业的整体压力。在过去，房地产开发领域的相关政策及法律法规并不完善，而当前，在一系列政策出台后，使得房地产开发企业面临着巨大的压力，可获取的利润也在降低，且融资也面临着困难[7]。市场经济体制下，房地产领域中企业与企业之间竞争，优胜劣汰，淘汰了一大批实力相对较低的企业，剩余企业均为“精英”，同时其综合竞争力也更强。

供应链融资中，信用非常关键。无论是当前供应链融资还是过去传统融资，均需严格把控信用。传统融资中，其管理模式为“分别管理”“分别授信”，但这一模式已经不再能够适用于当下实际形势，且此类融资方法所能够获得的款项相对较少，审核速度慢。供应链融资则不存在以上问题，其将核心企业与供应链充分结合，形成一个“整体”，这就使得供应链中一些规模较小的企业得以解决因授信不过关的问题，从而提升了融资成功率。整体来看，供应链融资下具有极高的可操作性和灵活性，尤其是对于金融机构来说。

虽然目前房地产开发企业数量在逐步减少，但规模上千亿的企业数量在继续增加，这就使得供应链融资可以得到长足发展，且在其融资中，充当核心企业的基本均为影响力、竞争力极强的企业，可以集上下游企业共同承担金融风险，并结合网络技术、金融产品，极大地提升了融资效率。据调查分析，供应链融资款项的下发最快可缩短至一周，进而促进了房地产开发企业的进一步发展。

3 供应链融资管理

3.1 完善管理机构及岗位设置

供应链融资的应用，极大地提升了房地产开发企业的发展速度，但在该过程中也会伴随一定的风险，对此各大房地产开发企业也应当重视管理工作的开展，完善管理机构及岗位设置。房地产企业中，要成立专门负责供应链融资的管理部门或小组，选择专业素质过硬、经验丰富者，可根据自身实际需求增加或减少岗位，同时也可借鉴其他先进房地产开发企业经验。另外，还应加强对工作人员的专业素质培训，不断提升其专业素质，并定期对其进行考核，确保其能够严格按照流程、规范化标准开展工作。

3.2 加强过程监控

由于供应链融资并非单一房地产开发企业进行，而是供应链中多个企业共同参与，因此在操作过程中难免会出现误操作情况，因供应链融资必须要具备规范性，在出现误操作或操作不当时可能会导致融资失败，因此就必须要有严格的过程监控措施[8]。如对于金融机构来说，应在每次投放规模额度时提前发出通知，提醒供应链融资参与企业及时准备相关资料清单;对于供应商、建筑方，要核对应付款项是否一致。同时，为保障参与企业均能够有一致、高效的信息，应当建立相应讨论组，以便于在出现政策变更、操作流程变更、规模额度变更时能够及时通知;在所有资料清单核对完毕后要再次进行复核，确保所有信息均确认无误。

3.3 建立融资后管理机制

在融资完成后，房地产开发企业以及供应链所有参与融资的企业均应重视后期每月应付款项的还款管理工作，对此，房地产开发企业可建立相应的融资后管理机制。在每月月末前7个工作日便发起还款提醒，每一相关企业还款完毕后均应于讨论组内发送证明，并于填报系统内填写相关信息完成还款。

3.4 合理合规使用供应链融资

供应链融资的实际应用中，极有可能会因供应链参与企业、市场等多方面因素影响融资的正常应用，进而使得房地产开发企业面临相应的风险。因此当下要从实际出发，房地产开发企业虽然是供应链融资的核心参与企业，但也不可过分承担风险，应当根据融资额度来请求其他相关企业进行反担保。

4 结语

近年来，房地产企业的发展受限，传统融资方法不足以应对企业的困难境地，通过使用供应链融资，可以暂时解决房地产开发企业所面临的困境。供应链融资是当下新型融资方法，但其中不具备完善的信用体系，因此在实际融资工作中，极有可能会因信用或其他等因素而承担更高的风险，尤其是当前大数据时代下，數据信息“爆炸式”增长，给融资工作也带来了风险。本文中，笔者重点分析了房地产开发企业供应链融资的实践，同时也对其管理提出了建议。

参考文献：

[1]陶家文，叶倩虹. 票据在房地产供应链融资中的应用探讨[J].现代营销（下旬刊），2019（1）：34.

[2]黄昌华. 关于房地产企业融资困境及出路的几点思考[J].纳税，2019，13（33）：183-184.

[3]钱麟.浅议房地产企业资金管理提效方法[J]. 财会学习，2019（32）：175-176.

[4]谢儒雄. EPC模式下房地产供应链金融应用与风险管控[J]. 国际商务财会，2020（5）：75-76.

[5]刘思贤.供应链金融信用风险文献综述[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2020，17（8）：43-45.

[6]李杰辉，陈珊珊.基于Logistic模型的供应链金融信用风险实证研究——以房地产上市公司为例[J].金融理论与教学，2020（4）：21-29.

[7]赵全路.宏观调控背景下中小房地产企业融资策略探析[J].企业改革与管理，2020（14）：116-117.

[8]高佳琦.浅谈新冠疫情对房地产企业营运资金管理的影响[J].中国管理信息化，2020，23（16）：56-58.

[作者简介]密小农（1971—），男，汉族，湖北武汉人，毕业于湖北经济管理大学，中级会计师，研究方向：财税。

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