基于DEA模型的房地产上市企业经营效率研究

张新 ZHANG Xin

（安徽财经大学会计学院，蚌埠 233030）

0 引言

房地产行业对我国经济的稳定和繁荣具有非常重要的意义，分析各企业之间的差异和近年的变动趋势，能帮助投入到房地产行业的各项资产被高效利用，进行经营管理方式的改变，创造出更多的社会价值。

本文结合以往学者研究，将流动资产、固定资产和无形资产作为投入指标，将净利润和每股净收益作为产出指标，使用DEA模型分析房地产上市企业经营效率情况，分析导致企业经营成果不佳的原因，并提出针对性的改进建议。

1 方法介绍与指标选取

1.1 方法介绍

数据包络分析（DEA）是一门由运筹学、管理学、数学交叉形成的分析方法，是美国的运筹学家查内斯（Charnes）等提出的一种用于评价决策单元之间效率高低的方法，首次提出了一种对包含多个投入和多个产出的系统进行相对效率评价的非参数估计方法，该方法中两个最基本的模型为基于规模报酬不变的CCR模型和规模报酬可变的BCC模型，效率值分为综合效率（TE）、纯技术效率（PTE）和规模效率（SE），三者存在关系TE＝PTE×SE。DEA模型一般又可分为投入导向模型和产出导向模型，投入导向即为实现当前产出DEA有效需要缩减投入的幅度，产出导向即为实现当前投入DEA有效需要扩大的产出幅度。

在DEA方法的基本模型中，BBC模型和CCR模型的最大区别CCR模型假设决策单元规模报酬不变，而BCC模型假设决策单元存在规模报酬，不仅能求得决策单元的综合效率，也能分别获得决策单元的纯技术效率和规模报酬率。因此采用BCC模型能获得更为丰富的效率数据。本文采用BCC假设下的DEA模型进行数据处理。

1.2 指标选取

本文选取在沪深上市的14家A股企业作为样本，它们占据了一小部分上市房地产企业的数量，相对能较好地代表整个房地产行业。我们将经营效率的投入产出指标具体设定为：

投入指标：流动资产、固定资产和无形资产；

产出指标：净利润和每股净收益。

本文从数据来源于样本公司2016-2020年年报的资产负债表和利润表的相关数据，并计算上述投入指标和产出指标。

2 经营效率分析

将选取的房地产企业2016-2020年的数据使用Deap2.1软件进行分析，结果如表1和表2。

表1 14家企业2016-2018年经营效率值

表2 14家企业2019-2020年经营效率值

2.1 总体分析

通过对DEA方法得出的原始数据的观察，初步得到以下直观结论：

①70组数据中有15组为规模报酬递增，有20组规模报酬不变，剩下都为规模报酬递减，说明房地产行业整体上规模报酬递减。

②70组样本数据中，规模效率达到0.9以上的数据组达到了27组。这说明在这14家大型的房地产企业之间存在明显的由于企业规模导致的经营效率的差异。

③通过对每家企业5年的综合效率计算标准差，标准差较大。因此，多数企业在不同年间的经营效率波动幅度较为剧烈。

将每年所有企业的经营效率求平均值，可以得到以下结论：

①样本年间的行业资金的综合效率平均值在0.395-0.774变动，这说明了不同的房地产企业的经营效率差别较大，并且这一差别主要是由纯技术效率引起。

②横向的比较中，房地产行业经营效率的综合效率除了在2018年和2020年时提高了，在其他年份均呈现下降趋势，并且在2017年和2019年，经营效率的综合效率有较大幅度的下降，分别下降了31%和38.6%。波动可能主要由净利润的减少引起。

2.2 综合效率

2020年14家房地产企业的综合效率平均值为0.620，表明房地产经营效率整体水平一般。而房地产企业纯技术效率和规模效率均值分别为0.755和0.801，规模效率与纯技术效率持平，说明部分房地产企业综合技术效率低的原因与企业的纯技术效率、规模效率的非有效组合有关，资产投入与经营管理存有提升空间。

由表可知，2016-2020年合肥城建、城投控股和陆家嘴的综合效率总是有效的（TE=1），表明这三家企业的技术水平，管理能力与经营规模相适应。即DEA有效，处于综合技术效率生产的前沿，同时这家企业纯技术效率和规模效率值均为最优，原因在于固定资产和无形资产等处于有效组合状态，产出水平较高。2016-2020新城控股纯技术效率值一直为1，但2016-2019年其他两个效率值均为小于1，但2020年综合效率和规模效率达到1，说明该公司将现有的投入资源充分利用起来，并达到了最大产出。而2016-2020年鲁商发展和上实发展的纯技术效率逐年下降，说明这两家企业没有充分利用无形资产和固定资产，规模与投入产出不相匹配，经营效率低。2016-2020年阳光城和鲁商发展综合效率低下，投入产出不平衡，存在较大的冗余。2016-2020年荣盛发展和信达地产综合效率有所提高，说明这两家采取了一定的改善措施来提高综合效率。2016年综合效率有效（TE=1）的企业为7家，2017年有3家，2018年有3家，2019年有3家企业，2020年有4家，占总体样本的28.6%，表明我国总体房地产行业投入要素组织不太合理，经营效率较低。

2.3 技术效率分析

14家企业中，7家技术效率值均小于1，即DEA无效。阳光城、华发股份和上实发展技术效率值低于每年平均值，说明这家企业的投入与产出比例较大，经营效率较低。3家招商蛇口、保利发展和信达地产技术效率小于平均值，它们的纯技术效率值均为1，但规模效率值均低于规模效率均值，说明这3家企业综合技术效率低的原因是规模效率低。2016年技术效率（PTE）有效的企业为11家，2017年有7家，2018年有8家，2019年有5家企业，2020年有7家，说明大部分企业能够有效利用流动资产，技术水平能够得到合理有效的运用。2019年有7家技术效率低于平均值，2020年有5家技术效率低于平均值，说明房地产企业对技术管理水平进行了改善。

2.4 规模效率分析

规模报酬存在以下3种情况：

①规模报酬递增（irs），即产出增加的比例大于投入增加的比例；②规模报酬不变（-），即产出增加的比例等于投入增加的比例，达到了理想状态；③规模报酬递减（drs）与第一种情况正好相反。通过公司的规模报酬可以判别公司的规模收益状况，进一步可以分析导致规模效率不高的原因。

2016-2018年规模效率保持不变的有3家。2019-2020年规模效率保持不变的有2家。说明其投入和产出比并没有达到最佳状态，新城控股是企业排名靠前的，得出企业排名对企业的经营效率虽然随机性较强，但排名靠前的企业的平均经营效率效率水平仍显著高于排名靠后的企业。

2016-2020年信达地产和保利发展规模效率递减波动较大，表明这两家企业未来应注意改善经营方针，提高投入产出的规模效率。这些公司随着投入的增加，其产出不但不会增加反而会减少，此时应该调整自己的经营决策与经营方式，从而充分利用现有资产来提高投入产出率，进而使其规模收益转变为有效的情况。

2016-2020年格力地产和上实发展的规模收益递增，这些企业可考虑适当增加企业的流动资产来提高经营效率。但是进行规模的扩张应当考虑到自身资产结构是否合理以及该投入哪些资产来更好的经营。14家房地产企业中连续5年均呈现规模报酬递增的为鲁商发展，得出虽然国有企业在数量和平均排名上均强于民营企业，但国有企业在经营效率上明显弱于民营企业。

2.5 五年效率值平均分析（表3）

表3 15家企业各年度资金使用效率均值

从2016年至2020年间，5年间纯技术效率相较规模效率对经营效率的影响更小，而在2018至2019年间，样本公司的综合效率以及纯效率均值均呈现了下降的态势，下降了38.6%和19.8%。原因是2019年样本公司的规模效率变动较大，说明房地产企业并没有很好地控制经营规模，经营方式存在一定的问题。

3 管理启示

3.1 结论

首先，14家房地产企业经营效率整体水平一般。从综合技术效率数据来看，14个样本的综合效率平均值为0.620，10家企业的综合效率无效，各项资产没有得到充分的利用，产出水平有较大的提升空间。

其次，14家房地产企业的技术管理已经较为成熟，处于前沿地位。结果显示，纯技术效率平均值为0.755，有7家纯技术效率值达到1，大部分企业能够有效利用流动资产，技术水平能够得到合理有效的运用。

再次，14家房地产企业的运营规模程度有待改善。从规模效率数据来看，14家房地产企业的规模效率平均值为0.801，4家规模有效且规模报酬不变，3家规模报酬呈递增状态，5家规模报酬呈递减状态。

最后，房地产无论是整体运营水平、技术管理水平，还是规模大小的适宜程度都存在一定的提升空间。

3.2 提高房地产企业经营效率的建议

3.2.1 加大对无形资产的投资与利用

无形资产增加，企业依旧保持较高的经营效率，这就代表无形资产的投入加大体现了企业研究开发新技术或引进新技术的重要性，这对提高企业的纯技术效率起重要作用。企业不仅可以改善目前无形资产结构不合逻辑的状况，尽可能提高商品质量、拓展市场、打造品牌形象等方面，增加无形资产投资可以帮助企业提高经营效率。

3.2.2 选择合适的企业经营发展模式

目前，房地产上市企业逐年扩大资产规模，不能一味地扩张，扩大规模的同时应考虑各个因素，选择与其公司规模相适应的发展模式，使得各项资产能够实现最大化利用，只有合理的规模大小和规模结构才能为其带来更多的效益。处于规模效益递增阶段的企业可以通过对企业自身经营情况的分析，进行更多的资产投入使企业达到规模收益状态；处于规模效益递减的企业应充分考量自身的市场情况，不能盲目扩张，避免实现不了经营目标。

3.3 房地产企业的发展趋向

3.3.1 加大研发推进新技术，助推绿色地产的协同高效发展

发展绿色房地产是大势所趋，随着国家经济发展结构的转型和对绿色建筑的大力推广，众多大型房企也纷纷谋求从传统地产向绿色地产转型，先进的科技是绿色房地产发展的关键，必须加大力度推进科技创新和创新投入，开始致力于新材料、新技术、新工艺等无形资产的研究，利用防污染高效率技术降低建造成本、提高建筑品质和运行效率。

3.3.2 营造一个“健康、适宜、低运行成本”的生活空间

快速城镇化带来的种种问题给居民带来一定的问题，并且阻碍了房地产业的健康发展，从居民对健康的重视以及居民的生活成本考虑，营造一个低成本的建筑可以减轻居民的负担，绿色房地产应该从关怀人、尊重人的角度出发，打造满足消费者需求的绿色健康住宅能够更好地帮助房地产健康发展。

3.3.3 房地产产业人员应提升素质

从业人员应加强自身素质的提高，多进行技术交流和科研成果的推广，大力推进绿色房地产发展新技术与新成果的实际推广和具体应用，使绿色创新在城市房地产领域能够扎实落地。发挥高校和科研单位的人才优势和学科优势，建立人才培训基地，促进绿色发展能力建设与人才培养。