关于房屋登记案件中债权人原告资格的若干问题

□桐庐县人民法院 陆杨洁

典型案例一

【基本案情】

2019 年7 月，原告郭某与第三人王某签订房屋买卖居间合同，约定了交易价款、时间及过户方式等。2019 年8 月，某小额贷款公司与王某持不动产权证书、抵押借款合同等材料向被告某市自然资源和规划局申请对前述王某名下房屋办理抵押权登记手续。被告审查后同意登薄，并颁发不动产权证明。原告认为被告在设立抵押登记环节，未尽到审查义务，于2021 年2 月诉请法院判令撤销被告颁发房屋他项权证的房屋登记行为。

一审法院经审理认为，原告郭某不是被诉行政登记行为的相对人，其提交的证据也不能证明与被诉行政登记行为有利害关系，原告不具备提起涉案行政诉讼主体资格，故裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉。二审法院认为，案涉房屋抵押登记行为，虽有可能影响上诉人即债权人的债权实现，但此种利害关系并非公法上的利害关系，故上诉人（一审原告）与登记行政行为不具有利害关系，裁定驳回上诉，维持原裁定。

【以案说法】

原告诉讼主体资格的判断标准是与被诉行政行为有无利害关系，且“利害关系”一般为公法上的利害关系。

1.原告诉讼主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。

2.债权人一般没有原告资格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第十三条规定，债权人以行政机关为债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予以保护或者应予以考虑的除外。

典型案例二

【基本案情】

1997 年，朱某就农村土地取得国有土地使用证。原告陈某系朱某债权人，在一起民间借贷纠纷中提出财产保全申请，原审法院裁定查封前述土地及房屋。2008 年10 月，原审法院作出裁定进行续封，并将民事裁定及协助执行通知书送达某市国土资源部门（相关房屋登记职权现由被告某市自然资源部门承受）。2010 年6 月，该市房产管理局将案涉房屋转移登记到第三人名下，并颁发房屋权证。2010 年10 月，原审法院再次续封。2018 年7 月，原告不服房屋转移登记，遂提起诉讼。

一审法院经审理认为，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理，其中第三种情况是人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的。涉案房屋在2008 年查封及送达时并无房屋登记，根据现有证据不能反映查封裁定书及协助执行书已经送达或通知当时的房屋登记机构，原告与本案不具有利害关系，诉讼主体不适格，驳回起诉。2019 年，原告不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理认为，案涉房屋的土地使用权在房屋建成前已被查封，查封裁定送达土地登记机构，房屋建成后办理初始登记和转移登记均在查封裁定有效期内，且查封内容明确包括地上房屋等事实，应认定存在上诉人与被诉转移登记有其他利害关系的情形。裁定撤销一审行政裁定，由一审法院继续审理。

【以案说法】

一般债权人对于行政机关作出的关于债务人的物权登记行为，一般不存在法律上的利害关系，不具有原告诉讼主体资格，但在一些特殊情形下，原告能够证明其区别于一般债权人的权益存在并可能收到被诉物权登记行为侵害的，应当给予诉权。

1.与行政行为有利害关系的六种情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定，有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。

2.其他与行政行为有利害关系的情形。应当结合案件的具体事实进行判断是否存在“其他”这一情形。本案原审法院对案涉房屋的土地使用权作出首次查封裁定时，地上尚无建筑，在土地与房屋分属不同机构登记的当时，未通知房屋登记机构并无不当，不能据此作出上诉人与被诉转移登记行为没有利害关系的判断。在案涉土地使用权被限制转移的情况下，被诉房屋转移登记行为将导致案涉房地权利主体不移，并会产生“地随房走”的法律效果，影响法院对已经查封的土地使用权的执行，客观上也已造成实际影响，且法律效果和社会效果欠佳。

3.应当给予债权人诉权的特殊情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。