房地产财务成本管理问题及应对策略探讨

张 宇

(陕西地建房地产开发集团有限责任公司 陕西西安 710075)

在我国现代经济发展的背景下，房地产项目的建设体量越来越大，并且投入资金越来越多，市场在进行划分时也越来越精细。项目在开始时就会对开发建设的基本成本进行简单的分析，这样才能保障投资目标能够实现。项目在进行开发管理时也越来越精细化，由以往的粗放式管理逐渐转变为现代化的精细化管理，而成本管理工作也从实施过程管理转变为现代化的全过程管理。并且，在完成项目的开发后，项目管理人员还会对目标成本进一步进行复盘，有助于今后企业在发展过程中开展成本的目标控制。

一、房地产企业税收筹划特点

房地产企业若想保证税收筹划能够顺利完成，必须对其特点有切实的了解。具体如下：首先是合法性，展开税收筹划工作时必须要保证不会偏离税法要求，任何违法行为均要避免，相关人员除了要对企业现状有一定了解，同时要熟悉税法，在此基础上将税收筹划方案予以确定。其次是筹划性，为了使得经营活动能够顺利展开，房地产企业必须完成好统筹规划工作。众所周知，纳税行为相较于经营行为会略有滞后，这能保证税收筹划的展开能够有足够的时间。再次是目的性，在进行税收筹划的过程中，必须将达成的目的予以明确，进而通过合法手段来对税负予以降低，并将涉税风险予以消除。最后是多维性，房地产企业在展开税收筹划时，应该将其落实到经营管理的整个过程中，保证全覆盖目的切实达成。另外，为了使得税收筹划更为有效，企业间的合作也是不可忽视的。

二、房地产企业全面预算管理问题的解决对策

（一）健全管理机构，设立预算管理委员会

企业设立预算管理委员会，明确总负责人及各部门负责人。预算管理委员会的总负责人一般由企业的董事长或总经理担任，各相关部门的主管为部门负责人。预算管理委员会应制定出全面预算管理的编制办法、编制步骤、审议程序、实施措施、检查及监督制度、考核制度、奖惩制度等相关政策。预算管理委员会负责人及成员应各司其职，严格按照全面预算管理制度推进工作，提高执行力，不要空谈，将全面预算管理落到实处。

（二）严格执行考核及奖惩制度

企业根据自身情况进行月度、季度、半年度、年度预算执行情况的考核，将预算指标考核融入到绩效考核，作为绩效考核的内容之一。对不执行预算管理的部门或执行预算管理有偏差的部门严格进行经济处罚，对完成好的部门进行物质奖励。全面预算的考核、惩罚要硬约束，应严格执行，不能流于形式，否则得不到员工的重视，预算达不到全面管理的作用。

（三）重视合同，通过合同管理控制成本

合同控制对房地产的运行来说极为重要。房地产企业需要在合同规划、合同谈判、合同履行等阶段控制成本。在进行成本管理时，需要尽可能向前进行延伸，并将成本管理融入设计方案确定阶段、招投标阶段、合同洽谈阶段。将项目合同进行全景规划，同时根据自身经验和对项目实施过程中问题的有效预判，严格审核、把控合同中重要条款，减少或杜绝合同中的漏洞。在合同签订过程中，严格防范成本超支，尽量少留工程造价变更的活口。成本、合约部门可以对承包商的资金申请计划进行审核，合理支付工程进度款、结算款，严格控制超出合同约定的付款；同时与施工进度计划进行有效对比，如果其中存在一定的超出内容，则需要现场察看并分析超出原因是浪费还是由于设计变更所导致的。科学地对成本进行控制，能够有助于提升成本的使用效益。尤其是在进行成本控制时，相关工作人员需要明确工作量、设计变更以及现场签证等多项内容，并对其进行逐一核实并予以确认，完成成本的核定工作，严格控制成本。

（四）进行信息化管理

房地产企业受市场波动影响较大，需要实时掌握市场变化情况，才能在出现市场风险时及时采取措施应对。房地产企业使用信息化管理，能随时掌握企业销售情况、资金状况、工程进度、成本费用支出等企业信息，信息化系统对成本、费用控制有预警功能，使企业将成本费用控制在预算范围内。房地产企业使用信息化管理，对资金管理、全面预算管理中出现的问题第一时间采取措施，使企业的资金周转处于良性循环。利用信息化进行全面预算的制定、调整、控制及考核，企业各部门实现资源共享，促使部门间沟通及时，促使各部门对存在的问题及时解决，保证数据间的关联准确性，提高全面预算管理的效率。同时，信息化的使用可以实现企业战略的高效整合，推动预算工作升级，保证企业全面预算管理工作的顺利开展。

三、结束语

在我国经济领域所推行的结构性供给侧改革对房地产行业带来了一定的影响，并且随着近年来绿色建筑和智能建筑的不断发展，都给房地产企业的发展带来了一定的挑战和压力。所以房地产开发企业不仅需要从技术层面进行革新，也需要尽可能做好相应的目标成本管理，尽可能将更多的财务资源投入到转型升级以及业务创新的方面。通过这种方式才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，使房地产的开发成本管理得到改善，这样也有助于提高房地产的市场竞争力。在国有房地产企业发展中，通过税务筹划，可以促使财务管理水平和效益得到显著提升；对财务经营管理进行规范，可以有效控制财务管理过程中出现的各种风险，并将企业的各种资源合理运用起来，促使企业的税负得到降低，更好地实现制定的各项财务管理目标。