合同管理中房地产财务的重要作用

吕 蕾

(陕西地建房地产开发集团有限责任公司 陕西西安 710075)

一、合同管理中房地产财务的重要作用

在签订工程类合同时，财务应该介入到合同条款拟定中工程类合同是房地产企业主要的合同类型之一，在签订这类合同时房地产财务应该介入到合同条款的拟定当中。首先，在签合同之前，房地产财务部门应该对签约方的履约能力进行综合考察与分析，即对签约方的财务报表进行深入分析，评估签约方的财务状况、经营质量以及现金流量等各方面情况，同时也需要从整个行业的发展状况评估签约方的经营状况，明确签约方是否具备履行合同的能力。其次，在审核合同条款时，房地产财务部门应该重点审核签约方的违约金、支付方式等内容。在一些工程类合同当中，建设单位在收取承包单位的履约保证金之后，在支付前期的部分工程款时，承包单位不想为其开发票，只开一些简单的收据，在支付计量工程款时，承包单位要求先付款后提供发票，或者只按支付金额提供发票，不开具包含质保金部分在内的发票。这种情况是由多种因素造成的，例如部分企业是外地企业，开具建安发票时会消耗一定的人力、物力，所以建设单位可以允许承包单位先开具收据，但是在后续支付工程款时需要开具发票，且需要让承包单位在支付工程质量保证金时为建设单位开具合同全部金额的发票，在这一过程中需要充分考虑财务核算以及税收等问题，在签订合同时不要出现漏洞。

在签订销售类合同时，财务应该介入到合同条款拟定中签订销售合同的情况较为复杂，因此签订对象的差异较大，如果理解存在差异的话就会导致合同条款出现歧义，在这种情况下如果合同不够严谨的话，就可能会在退房等环节中出现损失，甚至会影响到房地产企业的形象与声誉。例如，在合同条款当中如果没有标注因买房自身因素导致的退房不退还定金的话就会造成损失。如果没有标注买方延迟付款时间的话需要延迟利息也会造成一定的经济损失。所以，财务部门需要对销售合同进行综合分析，保证合同条款的完整性，避免给企业带来经济损失甚至纠纷。

在签订出租类合同时，财务应介入到合同条款拟定中一般情况下，房地产企业在完成商住楼的建设后会将第一层当作店铺进行出租，签订出租类合同也至关重要，财务应该发挥自身的监督审核作用。在签订出租类合同时，财务应该对出租时间、租金及租金收取形式等内容进行审核，避免企业利益受损。

二、房地产企业财务加强合同管理的对策

（一）加强全员“营改增”意识，提高员工综合素质

增值税对房地产来说是新知识，企业应通过各种方式提高增值税的知晓度，不能只是作为简单的税种改变。首先，应鼓励员工通过线上学习增值税知识。其次，与当地税务机关沟通，定期组织增值税讲座，对实际工作中碰到的问题归集，与税务专家咨询。再次，财务部门应积极整理“营改增”文件、解读等内容，定期、不定期组织培训、交流，逐步树立“营改增”对合同管理的重要性。最后，房地产企业涉及的合同类型多，更需要每个财务管理人员通过外部、内部的知识技能培训，及时更新知识，不断提高专业知识与综合能力，将“营改增”的整体思路与企业的经营结合，在合同管理中发挥更大作用。此外，还要对承包商、施工企业提出严格的要求，加强合同中增值税条款的执行，共同提高合同管理的有效性。

（二）建立健全合同管理中制度

合同管理制度从合同审批制度、支付结算管理制度、合同履行制度、合同档案管理制度等一系列制度，根据企业实际情况梳理完善合同管理制度与流程，合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，保障公司的利益，切实维护企业经济利益不受损失，获得双赢。流程中应强化财务部门参与拟订、审核条款的环节，确保合同相关条款符合国家财经法规的要求，减少资金、税务等相关风险，发挥财务在合同管理中的作用，提高企业合同管理的水平。

（三）加强财务在合同管理中的全过程参与

“营改增”后，财务需要不断提高自身业务知识，熟悉企业的所有业务，将财务管理与合同管理紧密结合，在合同的每个环节发挥积极作用。第一，在合同的起草环节，审查对方的纳税资格，主要考虑对方是增值税一般纳税人还是小规模纳税人，提供的发票是专用发票还是普通发票，增值税率是多少，再综合分析合同价格的合理性，从而有利于节约成本降低税负，达到合理控税的要求。第二，在合同签订环节，重点审查合同条款中价格、增值税额及价外费用等。增值税的含税价与不含税价对企业的收入和成本费用影响很大，如果不做明确约定，增值税是价外税，一般不包括在合同价款中。同时增值税可以抵扣，税负可以向上下游相对方转嫁。在合同签订过程中，财务部门应积极参与相关部门合同条款拟定，可以最大程度降低财税风险，保障企业的利益。第三，在合同履行环节，财务人员需将合同原件备案，根据项目、合同类型分类。根据合同履行进度支付款项前，审核工程进度与合同约定的款项支付进度是否一致，提供的发票是否符合合同约定，资金、发票、合同三流是否一致。

三、结束语

综上所述，房地产企业合同的管理过程是一个涉及多方面、多因素的复杂过程，因此，房地产企业的财务部门应该针对不同合同的类型进行科学有效地划分，针对不同合同采取不同审核和监督机制，在合同管理中进行事前、事中、事后的风险控制，使得房地产企业在合同管理这一动态多变的过程中实现风险的最低化，效益最大化，使得财务部门在房地产企业的合同管理过程中做出积极的贡献。