产权交易鉴证不能替代不动产登记

● 朱 迪

（作者是经济师）

案情简介：

2020 年6 月，李某在某市看到某房地产开发公司的工作人员在销售农村集体第三产业用房（以下简称“三产房”）安置房，单价为每平方4 000 元，李某打算购置但又担心办不了不动产权证。该房地产开发有限公司工作人员反复向李某强调，他们办理的产权交易鉴证证书与不动产权证书一样具有法律效力，可以用于抵押、转让。之后，李某将多年的积蓄拿出来交了定金。李某的女婿吴某知道后查看了合同、交款凭证等材料，发现李某拿到的是合作建房合同和某县农村产权交易中心出具的产权交易鉴证证书。吴某到该市相关部门查证后发现，该房产项目未办理建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等相关证件，只有项目用地的不动产权证书，证书记载的权利人为某城区某乡镇某村第二生产队，土地性质是集体建设用地。

李某发现，该房产无法达成自己先前的预期，于是要求该房地产开发公司解除合同并退还定金14 万元。该房地产开发公司以各种理由推诿。于是吴某与李某向该市住房和城乡建设局、自然资源局等相关部门反映相关情况。之后，相关部门对该房地产开发公司的违规建设等行为进行查处并要求其纠正。但该市住房和城乡建设局、自然资源局无权撤销合作建房合同。于是李某将某县农村产权交易中心、该房地产开发公司起诉到法院，要求撤销合作建房合同及产权交易鉴证证书，并赔偿损失。

本案焦点：

产权交易鉴证证书能否替代不动产权证，李某的诉求能否得到法院的支持？

观点分歧：

李某认为，产权交易鉴证证书既不能用于办理不动产的转移登记，也不能用于办理抵押贷款，这与该房地产开发公司销售宣传中的承诺不符，属于虚假宣传。他用毕生积蓄购买了“三产房”，但却签订了无效合同，遭受了重大的财产损失，某县农村产权交易中心和该房地产开发公司要承担相应的责任，退还定金并赔偿其他损失。

该房地产开发公司认为，其与李某签订的合作建房合同约定了李某可享有建成房屋20 年的使用权。该合同由某县的农村产权交易中心进行了鉴证，该房屋的使用权可以用于办理转移或抵押，其并没有故意欺骗李某，因此不能退还定金。

某县农村产权交易中心认为，其提供的是农村集体产权交易方面的服务，作为第三方见证了李某与该房地产开发公司的交易行为，而交易产生的风险应由交易方自行承担，李某在参与农村集体产权交易时应了解相关政策法规，注意交易风险。

该市不动产登记中心认为，虽然某县农村产权交易中心为李某出具了农村产权交易鉴证证书，但该房地产开发公司与李某交易的不是农村土地承包经营权，而是建设用地使用权。目前该市并没有此类建设用地使用流转的政策，而且某县不在该市的管辖范围内。从李某提供的材料看，此项目不符合办理不动产所有权转移登记的条件。

该市自然资源局认为，第三产业用地的用途（以下简称“三产用地”）是保障被征地农村集体经济组织的集体经济发展及被征地农民的长远生计。此项目的土地为某村第二生产队的产业用地，是集体性质的商服用地，按该市的产业用地政策的相关规定，属于禁止用于商品房开发的用地，其已将此项目违规建设的线索移交该市综合执法局。

分 析：

（一）农村产权交易鉴证证书不能产生物权效力

农村产权交易鉴证证书是农村产权流转交易平台依据有关政策规定，为交易双方出具的证明农村产权流转交易行为的凭证，不属于《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律法规所规定的不动产权属的凭证，其核发部门不是不动产登记机构，不具备不动产权归属的证明力和物权效力。即便是依法可以流转的农村不动产，也需要通过办理不动产登记，才能取得不动产权。本案中，该房地产开发公司利用李某对农村产权流转交易的政策、法律法规、管理办法的不了解，混淆了农村产权交易鉴证证书与不动产权证书的概念，使李某误认为取得农村产权交易鉴证证书就能取得所购房屋的所有权。

（二）“三产房”产权形成不能绕开合法建设

“三产房”是农村集体第三产业用房的俗称。用于建设“三产房”的“三产用地”，作为解决被征地农民的就业及生活问题而留给农村集体组织发展第三产业的集体用地，批准的土地规划用途为其他商服。与其他建设工程一样，“三产用地”建设项目应按批准的规划用途进行开发，在施工前应取得不动产权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等审批证件。但是部分开发商在未取得上述证件的情况下，违规建设商品住宅，或是以商业综合楼名义办理建设工程规划许可证等手续后，实际却按住宅用途进行项目建设。这种不符合城市规划、建筑规划的“三产房”属于违章建筑，不能进行不动产登记，也不能为其办理不动产权证书。

本案中，该房地产开发公司在未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等审批材料的情况下，在集体性质的商服用地建设商品住宅，既违反了规划用途管制的规定，也违背了先审批后建设的要求。该市综合执法局在接到线索后，进行查处，并处以拆除违章建筑的行政处罚，此时的“三产房”不能形成产权，更不能用于买卖转让。

（三）“三产房”交易应符合政策要求

部分地市对第三产业用地的用途以及产业类型大多有明确的限制，不允许用于建设商品住宅房。合法建设了“三产房”之后，农村集体经济组织即便取得了集体不动产权证，也不能进入市场交易，只能通过出租或开发的方式获得收益。本案中，该市属尚未实行集体土地流转政策的城市，相关政策也明确禁止“三产房”交易，该房地产开发公司销售“三产房”，涉嫌违规经营。

综 述：

因缺乏开发建设资金，统筹项目能力等方面的不足，农村集体经济组织通常不具备自行开发农村集体用地的条件，进而通过引入投资方来建设开发农村集体用地。在主体缺失以及利益驱动等因素的作用下，违法建设、违法销售等现象时有发生，有的开发主体将不具备销售条件的“三产房”投入市场流通，并以较低价格吸引购房人购买；以“合作建设”形式销售“三产房”，并通过农村产权交易鉴证的手段掩盖违法事实，背离了“三产用地”用于保障被征地农村集体经济组织的集体经济发展及被征地农民长远生计的征地安置政策的初衷。

在各种监管手段的重压之下，部分开发商为追求高额利润，还以“入股”“联营”“合作建房”等方式非法销售“三产房”，并通过产权交易鉴证的手段掩盖其违规行为。本案中，李某在相关部门了解到购买的“三产房”不能用于办理不动产权证，无法作为办理落户及入学的合法住所后，向法院起诉。法院在审查该市综合执法局、住房和城乡建设局等相关部门对该房地产开发公司的处罚意见后，判决该公司撤销李某的合作建房合同及产权交易鉴证证书，并退还李某定金。