城市更新与房地产市场的互动效应初探

2021-12-25张妍

现代营销·经营版 2021年9期

张妍

（中国铁建投资集团有限公司北京 100855）

一、城市更新的概述

城市更新从根源上来看，就是对老城区进行的改造活动。总的来说，政府经过宏观调控，改善城市中的老旧设施、道路等，并对建筑的布局与功能进行改变，使得城市的建设风格和面貌也得到很大的改善，促进城市发展进步。从广义上来说，城市更新所针对的不仅是政府、集体组织等出资建设的建筑项目，还包括对旧城镇（棚户区）、旧村庄、厂房的改造。为此，城市更新在部分城市来说，又称为“三旧改造”，后经过时代的发展，统一称为“城市更新”。从目前的实际情况来说，在时代发展中，城市更新是其最重要的组成部分，在很大程度上影响着人们的物质和精神生活，同时，受到不断发展的城市化的影响，城市更新的作用也越来越显著[1]。

二、城市更新及房地产市场的特点

（一）城市更新的特点

我们为了创建一个更适宜居民生活的城市环境，就需要对之前城市中的棚户区进行拆除、改造等，这一过程就是通常所说的城市更新。城市更新在实际实施的过程中主要是针对改造区的建筑、道路及基础设施等进行规划改造，使其能够与现代化城市的发展相适应。总的来说，受到社会及经济发展的影响，给城市更新带来了较大的影响，从经济发展的速度来讲，经济发展速度较快的地区，城市更新的速度也更快，以此带动城市环境的改善和优化。相应的城市建筑以及环境并不会出现太大的变化，这也就导致了城市化的速度变慢[2]。

（二）房地产市场的特点

通常情况下，房地产市场就是我们所说的用于房地产交易的场所，为现代城市的运营带来一定的影响。房地产市场一般有换个环节构成，分别为土地利用、资本市场、房地产流通等。与此同时，值得人们所谓重视的是，受城市环境变化的影响，房地产市场会出现一定情况的波动，随着社会经济的不断发展，人们的经济水平也在很大程度上得到提升，同时对生活环境的要求也逐渐提高，这必然会加快城市更新的步伐，这也会导致房地产市场发生变化进而做出调整。

三、城市更新对房地产市场的促进效应

（一）优化和重新配置房地产市场的重要要素——土地

首先需要对破旧的建筑、历史建筑区、老旧商业中心进行政治，然后在对工程进行开发、保护，提高土地的开发利用效率，使土地的使用价值得到有效的提升，以此实现城市更新。破旧建筑，指的是城市建立初期建设的建筑，随着长时间的使用，早期的建筑功能已经落后，外观上也显得破旧。城市更新活动对破旧建筑拆除和修缮。改善原来的环境；旧商业中心区，由于商业中心是潮流的聚集地，随着时代的发展，一些老旧的基础设施已无法与目前人们的实际需求相符合，为此，为了再开发活动的顺利进行，对老旧的基础设施进行修缮是非常重要的一项内容。应进一步完善的相应的商业功能，建立顺应潮流的贸易服务，同时合理利用以前无法利用的土地资源，使土地利用率得到有效的提升；从历史建筑区的角度进行分析，在经济不断快速发展的同时，文化建设也在不断发展。我国有五千多年的文化历史，在一定程度上促进城市发展，同时为人民群众提供文化需求。有必要对城市历史建筑的原有区域进行修复和维护，以增加城市的文化内涵和利用土地的价值[3]。

（二）挖掘和刺激房地产市场的更优需求

为了更好地实现城市更新，最为重要的一个环节就是需要进一步提升城市基础设施的效率，可以对城市进行改造，使人们的生活条件得到一定的改善，为城市的现代化发展提供保障，从而不断地提升城市品质，能够提高城市居民们的幸福感，这也使得很多的流动人口，外来务工人口能够在城市定居下来。基于此，为了有效地促进城市的快速发展，我们需要进一步城市中对房地产市场的需求量，以此促进房地产市场的经济发展[4]。

四、房地产市场对城市更新的积极效应

房地产市场可以促进城市更新，在城市更新中，提供优化措施的同时，还在资金方面提供支持。城市更新活动中必不可少的就是房地产开发市场。

（一）城市更新可促进房地产发展

首先，通常来说，我们对城市土地资金进行合理的优化配置的这一过程中，称之为土地更新。大多数土地在进行城市更新前，一般不会发生较大的变化，包括有土地的价值和状态等，均与之前相同，但其土地价值在经过城市更新后，会在很大程度上出现一定的上升趋势，同时，拥有更加完善的基础设施建设和道路水系。国务院于2020年发布的文件表示，要全面推进城市更新，对老旧小区开展改造工作，以使得开发建设方式的转型得以实现。在未来房企的发展过程中，城市更新是其发展的重点，但有很大的资金限制存在于实际运行的过程中。同时具有较长的项目运行周期等问题，在较短的时间内，房企无法将城市更新的项目的进行转化，成为可售货值。在此基础上，为了使得二者间的互动效应可以积极地发挥出来，在实际发展的过程中，需要引起高度重视的就是对项目转化率的提升，同时，使得融资的渠道也得到有效的扩展[5]。其次，不但在对城市环境改善的过程中，城市更新起到一定的作用，同时，在扩大房地产需求方面也有着举足轻重的作用，使得企业的经营利润进一步增加。开展城市更新主要就是为了对非物质文化遗产进行传承，针对城市的现场进行优化，对原有的水系、道路、建筑进行整改，对城市绿化予以优化，使得交通情况得到有效的改善，满足居民的实际需求，以实现城市的不断发展。基于此，应在提升城市居民自豪感和认同感的同时，对城市进行优化，进一步吸引外来人口，进而使得城市的流动人口不断增加，房地产的需求量也逐渐扩大，活跃市场。从相关数据可知，我国涉及到城市更新的百强上市房企占比在47%左右，目前，已有61%企业占上市房企的前50位。

（二）市场中的土地出让收入是城市更新的重要资金来源

从各地政府的角度来说，其最主要的收入来源就是地方税收，同时，最主要的资金来源就是土地出让金。在《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》中，针对土地出让金，我国有明确的说明，规定地方土地拍卖产生的资金属于地方政府，资金只能在城市更新和土地开发中使用。可以看出，在城市更新中，其主要的经济来源就是土地金，并且一定程度下，受到法律及各项制度的保护。当土地出让金交还给地方财政后，将在进行旧城改造的过程中，拨出一些资金，对城市进行改造，同时，随着城市更新的不断发展，这也是其中资金来源的重要方向[6]。

（三）基于房地产市场产生的税收等收入可增加城市更新的融资渠道

城市更新的主要就是对老城区的优化改造。要想城市更新活动有序地进行下去，离不开政府的资金支持。只有充足的资金储备，政府才能不断地对老城区改造，才能让城市更新的活动一直进行下去，在城市不断发展的过程中，房地产市场起到重要的作用。这是因为房地产市场如果市场行情好，那么，相对房地产的税收会多起来。随着房地产税收的不断增加，政府手中不断的汇集资金，从而为政府出资完成的部分城市更新活动的有序进行提供了有力的资金保障。

五、城市更新和房地产市场互动效应良性发挥的策略

（一）加强城市的科学管理和规划

一个城市要正常发展，离不开城市管理者的科学规划。经过科学规划，可以充分发挥房地产市场与城市更新的互动效应。因此，在未来的城市发展中，必须采用科学的方法进行城市发展规划，加强城市管理，有利于为城市更新和房地产市场的发展提供和谐的环境。一是在进行城市更新活动之前，我们需要对城市的布局有足够的了解；二要以提高土地利用率、促进土地实用价值的提高为目前进行发展，为了使得城市发展可以实现现代化发展，节约用地、提前对规划的要求予以落实是最为重要的一部分内容[7]。

（二）加大政策扶持、加强政策稳定

城市更新不仅仅体现出来的是一个城市的活力更是一个城市发展的重要活动。要想保障城市更新的活动能够高效地进行，需要与房地产市场产生良性互动，二者的协调工作，就需要政府出台相关的政策，提高对这两项的扶持力度，为二者的良性互动作出政策保障。总的来说，城市更新要以在目前城市发展的基础上进行，与城市的实际发展情况相结合，各政府部门亲身使劲啊，对城市更新的相关的政策法规予以完善。使政策的预见性和稳定性得到保证。只有政策真正的稳定下来，房地产商才会把大量的资金投到房地产建设当中来，这样才会推动城市更新以房地产市场的良性发展[8]。