运用机会成本法进行土地评估的理论探讨

文/张梅（淄博市国土资源保障中心）

机会成本法是指在作出一个选择后，所丧失的不该做选择而损失的最大利益，以此来实现交易双方的心理平衡，同时也是一种评估利益不明确事物的重要方法。对于土地的评估来说，土地受到经济发展、地区以及质量等方面的影响，导致土地的价格飘忽不定，且难以估计，针对于此，采用机会成本法便是一种评估土地的有效方法。

一、机会成本法的内涵

机会成本法是在市场经济体制下诞生的评估方法之一，由于市场经济的存在，使得在日常的商品交易之中出现很多可供选择的机会，交易需要基于商业价值来进行考虑，所以便会基于多种选择来作出商业价值和利益点的优化。而机会成本核心的商业价值和利益点是基于客观事实和假设性原则来作出的具体形式变化。

客观事实是代表机会成本法中交易的事物，存在形式既可以是土地这种实际存在的物品，同时也能是金融产品、游戏这种虚拟存在的物品，假设性原则是建立在客观事物交易和选择所存在的，在特殊经济模式下，客观事物中的具体存在物品和虚拟物品都存在一定的选择方向，这种选择方向便构成物品的机会选择。

将机会成本法的概念引入到土地的评估之中，便是土地交易中多种选择性的表现，土地可用于建造房屋、修建公园、农作物的种植等，但最终土地只能用于一种途径，剩下的可供选择的途径便是土地评估所产生的机会成本。

二、运用机会成本法进行土地评估的原因

在当前城市经济发展中，土地作为一种发展过程中产出物广泛的事物之一，其带给各类人群的收益是极其广泛、且种类较多的。但在土地评估中，由于土地评估的多样性，且土地本身所存在的机会成本是较多的，土地使用者就难以通过使用的价值评估土地本身具有的价值。加上市场经济的运作以及市政工程的发展，土地由于机会成本所产生的价值也变得更多，需要考虑到市场竞争对于机会成本的影响，且以成本为基础的转移价格是需要考虑到双方成本的。

在上述众多的影响下，土地评估所产生的选择众多，评估难度提升，因此选择采用机会成本法进行土地评估。

采用机会成本法来进行土地评估，还具有公平、公正、客观的优势，其一，保证交易双方的成本不会出现不客观的情况，其二增强交易双方的协商能力，当协商交流达到某一程度后，就避免交易出现问题的概率，或者可以达到不出现问题的情况。机会成本法带来众多优势的同时，也会带来一定的不良之处，机会成本受到众多因素的影响，便导致在协商的时候需要考虑很多的外界因素，机会成本法在某些市场经济下的特殊行业中，会退化为常规的评估，交易双方也会因此出现不公平的现象。总的来说，利用机会成本法来对土地进行评估是一种有效的解决方式，且产生的优势要明显大于劣势。

三、运用机会成本法进行土地评估的相关概念

（一）机会成本法的假设性条件以及条件分析

机会成本法是基于选择性进行思考的，虽然在上文中提到的机会成本法是在市场经济下发挥作用的，但是实际上机会成本法并不是只能在市场经济的条件下发挥作用，决定机会成本法最核心的是选择的多样性。但从选择性这一方面进行思考，会发现机会成本法只要在有选择的情况下，就能继而发展。从上文中对于机会成本法的分析，可以了解到土地选择途径的增多，我们就能依据机会成本法来作出相应的价值评估，因此机会成本法假设性条件是建立在拥有较多选择性的前提之下。选择性的增多，促使机会成本法的诞生，且具有一定的现实意义。选择的产生便是从资本的积累中得以产生的，从原始部落开始，由于生产力的低下，导致物资匮乏，便不会存在所谓的资本。生产力的提升使得资本得以积累，由此可见资本积累是选择性出现的本质因素，选择性也是机会成本法建立起来的最核心因素，但是从本质特征上来探索机会成本法的诞生，是需要依靠生产力的发展来实现的，生产力的发展就代表后续资本的积累以及选择性的增多，从特殊的层面上来说，机会成本法其实是生产力发展的产物之一。上述是机会成本法的诞生条件，而机会成本法的假设性条件则需要引入到资本中的货币，也就是交易价值的具体体现，货币的存在使得交易具有经济价值，机会成本在资本积累和商业价值二者的共同影响下，便由此诞生，假设性思考则是基于商业价值而出现的。

（二）机会成本法在土地评估方面的适用范围

城市中的经济相较于农村来说，发展速度更快且宽度更广，商业交易所产生的选择性也因此变多，所以对于此地区采用机会成本法也就更具有现实意义，具体的体现则是房地产开发商对于房价的控制，其中只从成本的角度予以考虑，住房的成本相较于房价来说是很低的，但是考虑到机会成本法，成本也因此而得到升高。不仅如此，在机会成本下土地受到的影响也是较大的，城市是第三产业较为发达的地区，在城市中土地用于选择的机会就变得更多，人群集中的程度以及开发政策所相关的开发计划，这些因素都会导致土地的价格难以评估，但基于机会成本法就能很好地作出对于土地的评估。对于农村地区来说，基于选择性而诞生的机会成本法也会产生，由于当前农业的发展也较为多样化，对于一片土地来说，可供选择的方向也有很多。农村地区是农业生产较为集中的地区，土地可用于种植经济作物和粮食产物，种植不同的产物所带来的经济收益也存在差异性，按照常理来说，种植经济作物所带来的经济收益要比粮食产物要高，但是粮食产物又是农业生产的刚需，土地之间存在的机会选择，便意味着在农村地区也能适用机会成本法。所以，机会成本法也存在于农村中。

（三）机会成本法进行土地评估方面的关键所在

在基于机会成本法的土地评估中，需要有以下因素来构成：交易双方、价格评估、额外的选择性。这三方面因素的相互作用便构成机会成本法在土地评估中的交易环节。当然在特殊的社会制度下还会有不同的影响因素，例如市场经济等制度。就市场经济的角度来说，在外部市场经济条件的作用下，土地评估的产值由市场经济所影响，当市场体制中的土地价格都处于低下的状态中，基于机会成本法来进行土地评估的价格也不会随着提升，这是由于大环境因素已经对土地的价值进行严格控制，当市场平均价值都比较低，土地评估即使在众多影响因素下，也不能依靠机会成本法获得较高的价值。而在非外部市场经济的条件作用下，市场经济体系对于土地评估的影响力将会随之降低，由于此种情况下市场经济对于土地评估的影响逐渐降低，即使有影响也是处于土地价值的很小一部分。一方面，以成本为基础的转移价格基本上不会考虑或者根本不考虑双方的机会成本，这意味着固定成本加上商业成本就已经影响到机会成本，固定的成本又会随着时间和空间发生一些简单的变化，不同空间和时间中，土地所拥有的价格发生很大的变化，最为直观的体现就是20年前的房价同现在的房价有很大的差别。所以在此种情况下，即使关于土地的评估中拥有很多机会成本的评估法则，但是价值也会在一定区间之中进行波动，波动的条件则取决于商业成本以及固定成本。另一方面，以成本为基础的转移价格不会对市场体制造成较大的影响。所以，想利用机会成本法来对土地进行评估，需要考虑到市场经济对于土地的产值影响。

四、机会成本法用于土地评估的相关问题讨论

机会成本法在用于土地评估中，需要考虑到很多方面的问题，最基本的问题就是交易双方采用机会成本法评估的价格是否为客观事实所在，在实际的生产交易中，机会成本法所评估的价格也是交易双方所关心的问题。对于这个问题就需要引入上述市场体制对于交易事物的影响，在某些地区中，市场经济对于土地的影响较大，例如沿海地区，或者珠江三角洲等经济发展较快的地区，而在另一些地区，市场经济对于土地价值的使用造成的影响较小，例如青藏地区等。对于价格的评估，市场经济只能决定其最高价值和最低价值，但是不能确定其空间和时间的分布情况，所以，除上述的例子之外，还有不同时间段的土地价格发生较大的变化。回归到起初的问题上来，机会成本法对于土地评估的价值问题，就需要根据交易者所处的空间和时间决定。此外，机会成本法还需要依靠较强的协商来予以完成，这个问题是当前机会成本法中较为关键的点，按照当前机会成本法的考虑来说，还需要更加强力的介质来对协商产生影响，使得交易结果让双方的满意。

五、结束语

机会成本法是一种基于选择性来进行评估事物价值的方法之一，此种评估方法一般适用于一些影响因素较大且不稳定的事物中。事物的不稳定性造就机会成本法的诞生，同时机会成本法也促成不稳定事物的价值评估具有可靠意义。在市场经济和商业的作用下，机会成本法的应用将会更为广泛，对于土地的评估来说，也是如此。在对土地评估的相关商业决策中，机会成本法能够作出最优的解决方案，同时，也会作出基于土地评估的更多选择认知。这对于当前的土地评估来说，是一种较为有用的发展方向，不仅仅能够促进土地评估行业的发展，同时给商业发展带来的影响也是较大的。综上所述，机会成本法在土地评估中的应用较为有效，从多方面考虑，机会成本法会促进土地评估的发展。