洁净车间建设成本的房产税计征问题探讨

（杭州万荣科技有限公司，浙江 杭州 310000）

近年来，我国电子信息、医药等产业快速发展，相关企业在生产过程中为了满足不断提升的产品精密化、洁净化要求，投资建设了大量的洁净车间。随着洁净度要求越来越高，洁净车间的建设成本也越来越高，企业动辄投入数千万甚至上亿元进行洁净工程的建设。洁净车间的建设成本占据了企业厂房建设的很大比例，这部分建设成本是否应在企业申报房产税时计入房产原值，并依此缴纳房产税，文本就这一问题展开初步探讨。

一、当前我国房产税的一般规定

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，征收对象为经营性房产。房产税征收标准有从价和从租两种情况：（1）从价计计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%～30%后的余值；（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据，从价计征10%～30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定，如浙江省规定具体减除幅度为30%。

此外，根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）的规定。

第一，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

第二，对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

二、洁净车间的基本介绍

洁净车间，也称为洁净室，其设计、建设和使用的目的主要是为了控制室内洁净度，防止原料和产品受到污染，用以研发和生产对洁净度要求越来越高的各类电子元器件、生物医药类等产品。

ISO 14644-1：2015（E）《洁净室及相关控制环境 第一部分：根据粒子浓度划分空气洁净度等级》中对洁净室的定义为“尘埃粒子数量浓度受控和被分级的房间，房间的设计、建设和使用需控制室内粒子的引入、产生和滞留”。洁净室洁净等级可以分为“ISO 等级1”至“ISO等级9”，数字越小，表示洁净等级越高。

有一部分洁净车间是在规划、设计该厂房时，就已经计划建设为洁净车间，通常由具有洁净车间建设资质和建设能力的专业建筑公司在厂房土建完成后，装修进行，一步到位；还有一部分厂房在初期设计、建造时，并未明确要建设为洁净车间，而是在厂房投入使用后，企业根据生产发展的需要，为了满足新用途，根据洁净度的要求对产房进行洁净化改造。

三、洁净车间在中国的发展情况

洁净车间在中国的发展始于20世纪60年代初期，这一时期，洁净车间技术主要是为满足国防、军工相关行业的尖端生产制造需要，满足研发与生产的高、精、尖、微等要求而出现的一门新兴技术。现在，洁净车间技术已经广泛应用于与国计民生相关的电子信息、生物制药等各行业。

据中金企信国际信息咨询有限公司公布的《2020-2026年中国洁净室工程市场研究及投资建议预测报告》统计数据显示，到2020年，我国洁净室工程行业市场规模由2015年的767.55亿元增至1，412.33亿元。

四、洁净车间建设成本的账务处理

目前，各企业洁净车间相关成本的账务处理，大致分为两大类。

第一，洁净车间的建设成本在与整体厂房的承建单位签署的建筑施工、装修合同里，计入房屋价值。

第二，已建成厂房由专业工程建筑商进行升级、改造，实现或提升厂房洁净效果的，企业一般根据洁净车间的实际建设情况，将建设成本作为净化系统的固定资产入账，或将其视为装修费用，作为长期待摊费用入账。

五、洁净车间建设成本的房产税考量

对比国税发〔2005〕173号的相关条款，洁净车间的建设成本，包括涉及提升车间洁净度的建筑装修、电气、管道、通风、消防、自控系统、弱电系统等工程，都应属于“以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施”。

第一，参照上文的账务处理，如果企业按第一种方法进行账务处理，则已将洁净车间的建设成本计入厂房价值，其在申报房产税时，洁净车间的建设成本已包括在房产原值中计征房产税。如果企业按第二种方法进行账务处理，则有可能未将洁净车间的部分或全部建设成本计入房产原值计征房产税，企业应当在洁净车间建设成本资本化时，建立备查簿，提示此部分成本应当在计征房产税时并入房产原值。

第二，根据房产税相关法规及洁净车间性质来看，应当将洁净车间的建设成本并入房产原值计征房产税，但考虑到洁净车间是提升制造精密度、洁净度的重要助力，其建设往往能够较大地提升企业生产水平，助力企业进入原来无法进入的生产领域，在为企业开拓新业务，提升企业价值的同时，也能为当地的经济转型升级做出巨大贡献，当地政府应积极鼓励洁净车间的建设工作。

第三，房产税作为地方主体税种，常常成为地方政府鼓励企业发展的重要手段。如2020年为积极应对新冠肺炎疫情的影响，山东、浙江、江苏等多地政府对部分行业企业给予了房产税减免的政策福利。

在企业将洁净车间的建设成本申报计征房产税的时候，当地政府可以对该部分房产税给予一定的减免优惠，对能明确列示为洁净车间建设成本的部分，免除其对应的房产税。

六、洁净车间建设成本单独列示的可行性

如上文所述，部分企业的洁净车间建设成本包括在整体施工合同内，入账时作为房屋价值整体入账，还有部分企业是将洁净车间建设成本单独作为固定资产设备或长期待摊费用入账。对于前面一种情况，企业可以依据工程预决算的明细项目，筛选出属于洁净车间建设的相关成本；对于后面一种情况，由于已单独入账，取数较为容易。如企业在建设时，常规装修直接升级为净化车间装修，在能获得房产税减免的前提下，实质上减少了一部分需计税的房产原值，减轻了企业负担，这有利于鼓励企业规划时提升厂房设计标准，减少重复建设。

七、房产税征收优惠政策的细节考量

洁净车间建设的洁净度有多个标准，洁净等级越高，建设标准和建设成本也越高。在企业洁净车间的洁净度达到一定等级时，是否给予税务奖励，是地方政府出台鼓励政策时需要考虑的一个重要问题。同一个洁净车间，在不同区域，其洁净标准也有差异，如在生产区域，其洁净要求最高，而在包装、运输、存储区域，则洁净要求会逐步降低。对洁净标准设定一定的门槛，是对符合高标准区域的建设成本给予优惠，还是只需达到最高标准即可，这也是政府出台鼓励政策时需要考虑的一个重要方面。从便利性因素考虑，对同一洁净车间在不同区域进行建设成本的划分具有较大的操作难度，以整体车间达到最高洁净度作为核定标准较为适宜。

八、结语

从实质上看，洁净车间属于厂房中不可随意移动的附属设备和配套设施，洁净车间的建设成本是提升企业生产水平的高端建设投入，根据国家现行政策，洁净车间的建设成本应计入房产税计算原值的建设成本；由于洁净车间的建设有助于企业快速提升生产水平，能较好地促进企业所在地的经济发展，当地政府可将减免洁净车间建设所对应的房产税作为一项长期的鼓励政策，以进一步促进企业在规划建设时一步到位，提高建设标准，以符合更高标准的生产要求。