不动产抵押权善意取得制度研究

2021-11-24佟思晗

法制博览 2021年32期

佟思晗

（沈阳工业大学，辽宁沈阳 110027）

一、不动产善意取得制度的概述

善意取得制度是我国《民法典》中重要的制度之一。善意取得制度的来源是德国法中的“以手护手”原则。随着工商业的发展，人与人间的商品交易越来越多，善意取得的有关制度也逐渐取得发展。简言之，善意取得制度是指在无权处分的情形之下，未经权利人同意将不动产出售给善意第三人的一项物权变动行为。此行为要求善意第三人必须遵守诚实守信原则，对不动产进行登记从而使善意第三人获得不动产。原权利人可以向无权处分人要求赔偿金，不能向善意第三人追偿。不动产善意取得制度是国民经济转型的必然结果。在全世界国民经济之中发挥着关键的作用。

二、不动产抵押权善意取得制度现状

（一）不动产适用是善意取得的理论分歧

1.肯定说

提倡肯定说的研究者认为，善意取得制度可应用于不动产之中，在不动产善意取得制度的法律实践中，不论不动产登记制度多么完备，仍会发生不动产登记簿记述的情节与具体情形不相符或背道而驰的情况。在王利明教授撰写的《中华人民共和国物权法提案建议稿》［1］中的第七十八条也认为善意取得制度可以应用于不动产之中，并可应用于不动产登记之中。还有研究者认为，不动产在中国需登记，登记之后具备绝对说服力。然而，登记毕竟是人为的行径。即使不动产登记体制非常完备，不动产登记机构工作人员的工作足够细致，登记错误的情况也难以完全避免。而且，在中国不动产登记领域，以形式审核为主，形式审核着重于申请材料的处理形式，欠缺对实质内容的实地考察和审核，容易出现形式内容与实质内容不一致的情况，并且我国尚未接纳德国的非因果联系学说，所以应该通过善意取得体制来弥补这一法律制度上的缺陷实现对善意第三人权益的保障。

2.否定说

提倡否定说的研究者认为，善意取得制度不适合应用于不动产之中，他们认为登记是不动产所有权发生变化的申报方法之一，这一方法在我国具有较强的公信力，不会发生不动产所有权人混乱的情形。［2］还有研究者认为，不动产登记具备公正性，通过公正性准则足以保障不动产买卖。由此得出结论，善意取得不一定应用于不动产。此外，也有研究者认为，即使不动产被错误登记，第三人也可在正确登记的基础之上对不动产买卖应用公信准则。在实践中，善意取得的应用必须由第三人的客观善意来肯定，这是非常艰难的，无形中会增加商品买卖的难度。

（二）不动产登记制度存在瑕疵

我国目前还没有建立统一的登记体制，也没有专门的登记体制。在我国，登记机构对登记事宜的审核主要使用形式审核，形式审核的规范相对较低，登记机构只需对申请者递交的登记材料展开形式审核。即使材料体现的情节与真实情况不相符，登记机构也可以给予登记，登记机构也并不会因为实质内容与形式内容不一致而受到惩罚。另外，法律对不动产登记审核时限规定很短，在规定的时间内不可能完成细致的实质性审核。尽管地区规章之中有规定，登记机构违背登记规定应该担负法律责任，但这种“违法”只是形式之上的“违法”。因此，虽然实践中大部分的登记是正确的，但也有不少错误的发生。

三、国外不动产善意取得制度的立法现状

（一）德国的不动产善意取得制度

《德国民法典》中主要在第九百二十九条、第八百九十一条和第八百九十二条规定了不动产善意取得制度的相关法条，［3］由此可见，在德国民法对善意取得制度的规定之中，登记具备很强的公正性。对不动产登记进行实质性审查，德国民法中规定，农地等不动产一经登记，就具备一定的法律效力，也就是说不会出现权属错误的情况。此外，该法还规定，获得公民权的人必须是诚实信用的，合乎不动产善意取得体制的相关要求。

（二）瑞士的不动产善意取得制度

瑞士《物权法》明确规定动产和不动产应用善意取得制度。该法第九百七十三条和第九百七十四条明确规定了善意取得制度。通过德国和瑞士的民法可看到，不动产善意取得体制在这两个国家的民法典之中有明确规定。在司法形式之上，两法都提倡通过实质审核来对不动产的权属进行登记，登记机构为审核机构。登记具备很强的公正性，可保障善意第三人的信赖利益。

在法国和日本的司法之中，不动产善意取得制度没有获得认可。然而，通过对《法国民法典》第二千二百七十九条的研究，［4］我们可以知道，在法国，善意取得制度只能应用于动产。在不动产领域，虽然使用了登记主义，但其主要目标是使用登记行为对抗第三人。在《法国民法典》之中，不动产的公示反映了公信的效力，正是因为这种公信，善意第三人才能获得保障。根据《日本民法典》第一百九十二条的规定，日本适用不动产善意取得制度。英美国家法律也可看到适用善意取得制度的根据，在具体法律实务之中也可看到适当的司法案例。

四、不动产善意取得制度的完善建议

（一）清楚不动产善意取得体制的确切标准

作为一种从权利，不动产善意取得制度依赖于主权利。因此，只有在主权利生效的情况下，不动产抵押权善意取得制度才能有效。因此，作为取得不动产抵押权善意取得制度的一种救济方法，不动产抵押权的善意取得制度必然在其有效的基础上才能发生。因此，在不动产抵押权善意取得的应用之中，不能直观地拷贝善意取得的应用前提，而应考量不动产抵押权的独特性，即不动产抵押权的善意取得。在不动产抵押权善意取得前提之中减少主债权的适用要件。

（二）完备不动产登记机构的义务

因为不动产抵押权善意取得制度往往是登记机构的故意或者过失导致的，为了防止这种情形的发生，立法中应当规定对登记机关以及有过错抵押人的惩罚，以体现法律的公平公正。这一损失的责任认定应以过错的程度以及损失的大小综合评判。具体来说应该从以下几个方面来明确：

1.在进行不动产的权属登记过程中，因登记机关或登记人的故意或重大过失导致登记机构故意或者过失导致登记簿之上记述的权利人与实际权利人不相同的，不动产抵押权善意第三人在不知情的情况下取得了不动产抵押权。在这种情形之下，原不动产权利人的权益受到了侵害，因此可要求登记机构对自己的损害进行赔偿。

2.登记机构的赔偿金义务区域，我国原《物权法》第二十一条规定了登记的赔偿金义务。被告因递交伪造登记材料，给他人权益造成损害的，应该担负损害赔偿金义务。登记机构先行赔偿后，可向舞弊的登记人追偿。登记错误可是登记人的诈骗行径导致，也可是登记机构的故意或者重大过失导致。此时，登记机构应担负损害赔偿金义务，并在赔偿之后，向过失登记人追偿，从而为受害者获取更充分的权利保障。