房屋交付认定在租赁合同纠纷案中的应用

杨扬海

（广东多吉律师事务所，广东 东莞 523000）

经济发展推动了社会的进步，但是在发展的过程中也会产生各种各样的问题。因为经济发展形势的原因，越来越多的人会选择“租房住”。房屋租赁行业近年来发展的势头非常迅猛，伴随而来的有关房屋租赁的案件也越来越多。合同纠纷案件牵涉很多不同的因素，要避免后续合作过程中产生的矛盾，相关人员要将合同认定效力放在首位，认定房屋交付。

一、合同效力的认定

房屋租赁是指房屋的所有者，也就是出租人将自己所有的房屋出租给承租人，承租人向出租人支付租金，房屋的使用权由出租人转给承租人的行为［3］。房屋租赁属于民事行为。其适用的法律为《民法典》，这一法律中对这一行为有很多相关的规定。

相关人员在进行合同效力认定工作的时候，有一点需要特别注意，房屋租赁这一行为无论是对于出租人还是对于承租人来讲，都与自身的生活息息相关。如果出现相关的问题，会严重影响自身的生活，这一点是双方都不愿意看到的［4］。为了防止这种情况出现，相关人员最好不要将合同认定为无效合同，在房屋租赁合同满足相关法律条件的基础之上，哪怕一些细节出现一些问题，司法机构也应当让出租人以及承租人双方补齐相关的条款，而不是将合同认定为无效合同［5］。

无论是哪种类型的合同，都是具备法律效力的，受相关法律的保护。合同的制定考虑双方的意见，以维护双方的合法利益为原则，房租租赁合同的主体是出租人以及承租人，合同的条款基本只与这两方产生直接的联系，如果只是因为一些细节与国家法律有一定出入，就将合同认定为无效合同，会对双方产生较大的影响，也不符合司法机关的执法准则［6］。

在现实房屋租赁的过程中，出租人以及承租人双方因为没有在相关的管理部门完成备案，使得房屋租赁合同被认定为无效合同的情况时有发生，这不仅会对双方的租赁行为产生影响，同时还会影响法律的稳定实施。合同是双方权益的重要保障，一定程度上，也是唯一保障，因为双方的行为如果不受到法律的保护，就只能依靠双方的约定，约定以道德为基础，道德并不具有强制性，在出现问题之后纠纷并不能依靠道德解决。

在一些比较特殊的案例中，当事人甚至为了将自身的利益最大化，省去一些相关的环节或是减少一些规定，故意让房屋租赁合同被认定为无效合同。实际上，这样的行为并不能保证一方的利益最大化，甚至可能会使得双方都出现大的经济损失，具体情况具体分析，针对这样的情况，法院在仔细调查之后，应当根据具体的情况进行判决，使双方的损失能够降到最低。

总而言之，“租房热”是当下社会发展的一种趋势，房屋租赁合同在这个过程中发挥着非常重要的作用，其不仅是出租人以及承租人之间的一种约定的法律保障形式，同时也是确保双方相关合法权益都得到保障的重要依据。

因此不管是出租人还是承租人，为了确保自身的合法权益，也为了在后续过程中不出现相关的问题，都应当对合同的条款进行仔细确认，对相关的流程进行详细的了解。当事人双方不仅需要进行合同的签订，还需要一同去相关部门完成登记以及备案工作。

二、房屋租赁合同纠纷案中房屋交付的认定分析

（一）房屋租赁合同约定明确的情况

在房屋租赁合同约定明确的情况下，出租人以及承租人双方需要依照合同的相关规定进行交付。在这个过程中，不管是承租人未履行相关的义务，还是出租人未履行相关的义务，都构成了违约。但是在实际情况中，出租人违约的情况相对来讲还是比较常见的，出租人违约，承租人可以追究出租人的相关责任，对房屋进行有效支付认定，必须要满足以下几种条件：

1.在合同履行的基础上，承租人没有对房屋交付的相关问题提出异议。房屋租赁合同其实围绕的就是房屋的使用权，承租人以及出租人在确定对方的条件与自己的想法相吻合的时候就可以进行相关的约定，并将约定的内容体现到合同之中。在这个过程中，如果有一方对于合同中的规定有一些异议，可以与另一方商议解决，将合同中的一些条款进行更改，更改的内容并没有太大的限制，只需要双方对这些变更的内容是共同认可的。在这个过程中，出租人只要进行收租，哪怕合同中没有进行相关内容的规定，但是实际上合同就已经履行了。

2.承租人并未按照双方约定的方式将租金交付给出租人，使得出租人遭受没有必要的经济损失。承租人因为自身的问题，未按照合同的相关规定完成支付，如果这样的行为严重损害了出租人的权益，出租人可以追究出承人的相关责任。

相关人员在判定此类纠纷的时候，不能完全依照标准，而是应当依照现实情况中一方产生的损失以及合同中的具体条款内容进行相关的判定。但是在这个过程中，如果出租人的行为存在明显的问题，出租人进行了租金缴纳，承租人的损失得到了一定的补偿，承租人仍旧可以对出租人的问题行为进行追究。

3.承租人将房屋占用。这种情况主要指的是承租人与出租人进行了相关的约定，出租人在合同规定的租赁时间内将房租进行转卖，这里就出现了第三方，第三方在与承租人进行新的合同签订的时候，实际上已经将房屋占用了。第三方在这个过程中无法再进行房屋交付，但是实际上的交付效果已经体现出来了。

（二）房屋租赁合同约定不明确的情况

在房屋租赁合同被认定为无效的时候，房屋如何进行交付，是相关人员处理纠纷的主要内容。居住性房屋尚可，只涉及单纯的房屋使用权问题，但是经营性房屋在这个过程中会涉及更多的因素，例如装修费用等。这样的情况下，尽管承租人已经花费了大量的金钱，但是因为合同无效的原因，他无法得到实际的经济效益，自身会遭受很大的损失。

在这个过程中，房屋是否进行交付是纠纷的重点，但同时这也是相关部门审查的重点。在处理类似问题的时候，相关人员需要以我国《民法典》的第五百一十条及五百一十一条为依据，房屋交付包含的不仅仅是房屋本身，还包括房屋的钥匙。将房屋的钥匙进行交付是承租人需要履行的一种义务，且交付的方式需要得到出租人的认可。如果承租人因为出租人的行为出现负担或者造成困扰，支付就是无效的。

举一个例子，如果承租人单方面通知出租人自己将钥匙放在了何处，在此之前并未与出租人进行商议，出租人自身并不接受这样的交付方式，那法院就会判定承租人的钥匙交付是无效交付。

总而言之，在租房住成为人们的一种选择的今天，要避免在后续的租住过程中出现这样或是那样的问题，在最开始出租方以及承租方就应该将必要的条款体现在房屋租赁合同中。在发生问题的时候，相关人员应将房屋租赁合同作为解决双方纠纷以及矛盾的依据，对房屋交付进行认定。如果一些条款没有在合同中体现出来，相关人员需要以合同法为蓝本，综合双方的意见，秉承公正合理的原则，进行案件认定，保护双方的合法权益。