房地产企业融资中的财务管理问题

（上海红星美凯龙置业有限公司，上海 201100）

房地产企业为缓解资金压力，最常采用是就是融资方式。房地产企业解决好融资问题，就能够缓解企业的资金压力，将更多的精力放在产品研发和工程建设上，为建成高品质的房地产项目打下坚实的基础。

一、当前阶段房地产企业融资的主要方式

（一）外部融资方式

1.通过金融机构进行信托融资。房地产企业在开发前期资金投入大，通过信托机构进行融资，企业可以快速获取大量的资金，因此，通过金融机构进行信托融资是房地产企业在开发前期阶段的主要融资手段。信托公司通过发行集合资产管理计划，能够快速募集资金，然后给房地产企业，其资金成本在10%左右。房地产企业规模大、信誉好，信托计划的抵押物质量较好，融资成本就比较小，反之，则融资成本较大。由此，对房地产企业的规模要求比较高，快速扩大规模不仅是房地产企业实现发展的要求，也是房地产企业解决融资问题的必然要求。

2.通过银行进行开发贷款融资。开发贷款融资是专门针对房地产企业的一种商业银行贷款融资类型，开发贷对房地产的开发资格有严格的要求，开发项目应具备土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。商业银行对房地产的要求十分严格，主要根据项目的工程开发进度，通过银行监管账户进行委托支付从而完成融资放款，这样能够防止房地产企业将融资贷款用于其他非建设资金，影响房地产项目开发建设。房地产开发贷款一般融资利率较低，放款额度根据项目的工程建设进度进行支付。商业银行对房地产企业的资质和征信要求较高，这就加大了小型房地产企业的融资难度。

3.ABS、供应链、商业承兑、发债等其他类型融资方式。房地产项目融资方式有很多种，房地产企业的规模和征信不同，融资方式的选择也各不相同。上市房地产企业或征信较好的房地产企业可以通过交易所进行发债，进一步降低融资成本，交易所对募集资金的限制也较少。供应链融资打通了房地产建设前段的工程施工企业、建材贸易企业、建材生产企业的资金流，通过第三方保理公司进行融资，能够缓解工程施工企业的资金压力，从而满足房地产项目融资的需求。ABS 证券化融资以房地产的应收账款为资产支撑，房产销售的金额较大，客户一般通过银行贷款等方式分期支付购房款，介于金融机构对房地产按揭放款的要求，监管机构有不同的规定，重点在于房地产房地贷款的比例和个人按揭贷款比例“两条红线”的限制，房地产企业不能快速回笼资金，应收账款ABS 可以很好地解决这类问题，但同时也增加了房地产企业的财务成本。房地产企业在缓解项目的资金压力，降低财务成本时，需要选择合适的融资方式。

（二）内部融资方式

1.通过房地产预售进行融资。目前大部分地区在房地产工程竣备前即可获得政府的销售许可证，严格意义上说，房地产项目在竣备前不是完工的产品，不算作产品销售。在房地产开发前期，企业的投资压力巨大，政府为鼓励企业参与房地产开发，一定程度上降低了房地产开发门槛。采取预售方式，企业可以盘活资金，但同时也面临一定的风险，企业在房地产预售后期容易出现现金流不足的问题，这将影响项目工程的开发进度，工程质量容易出现问题，房地产企业最终不能按时交付合格的产品。现阶段，政府制定预售资金监管政策，以确保房地产企业的销售资金用于房地产项目开发，防止烂尾楼的出现，避免发生群诉事件，维护社会稳定。

2.房地产企业内部融资。房地产企业内部融资主要包含企业内部员工的债权融资和核心管理层的股权激励融资。房地产企业充分调动企业员工的积极性，发挥员工对企业经营状况较为了解的优势，快速筹集资金，满足项目开发需要，在短时间内减轻项目资金筹措压力。内部员工的债权融资存在的主要不足在于企业融资需要的资金量较大，员工内部融资难以满足企业大额的融资需要。企业核心管理层的股权激励融资主要是指企业的管理层参与项目的开发，与企业同命运共呼吸，能够提高员工对房地产项目的重视程度，这对于后期开展其他工作具有积极的作用。股权激励融资方式存在稀释控股股东股权的不足，所以，现代企业使用股权激励进行融资也受到一定限制。

3.合作开发项目融资。目前合作开发成为房地产开发的主要趋势，合作开发有利于合作双方优势互补，但合作双方基于不同的利益出发点，在合作过程中也可能产生分歧。因此，在合作开发前期，合作双方应拟定好合作协议，按照合作协议，各司其职，共同开发合作项目，实现利益最大化。房地产开发的属地性比较强，有部分土地在当地的一些小型开发商手中，大型的房地产开发企业与当地的开发商共同开发土地，是目前合作开发的主要形式，双方进行利润分享，从而间接达到房地项目的融资需求，能够降低房地产企业经营风险。

二、房地产企业融资面临的主要财务风险

（一）资金链方面的风险

房地产开发企业投资金额巨大，动辄几亿、几十亿，如果在工程施工或销售等过程中稍有不慎，没有按计划开展有关工作，就可能导致开发资金链断裂，其中存在的主要风险有额度不足和融资时间紧迫。在房地产开发的过程中，融资金额不足或融资进程缓慢都可能导致房地产开发项目无法满足正常的开发要求，房地产出现开发烂尾、停工等事情，项目资金难以维持房地产开发，企业的财务风险增加。房地产开发企业对融资进度把控不合理，在需要资金的时候，无法获取资金；在资金宽松的情况下，增加企业财务费用。企业在资金紧张的情况下需要还债，同样会导致企业资金链断裂。

（二）融资资金使用方面的风险

房地产企业预售资金到达企业账户，一般金额巨大，如果转移到其他非房地产开发企业使用，一旦投资失败，资金不能及时回笼到房地产企业，就可能导致房地产开发企业无法支付资金给施工单位，使得工程滞后，后果严重情况下可能出现烂尾。因此，房地产企业的预售资金应合理安排用途，对其进行监督管理，不得用于投资非房地产业务，以免造成预售资金转移到风险较大的业务，不能及时归集到房地产业务。

（三）销售方面的风险

房地产企业开发房产是为了快速销售，获取销售产品的利润。房地产项目开发时间较长，一般在2～4年，如果前期对当地房地产市场和意向客户需求了解不足，凭借主观臆断，没有认真设计产品，使得设计出来的产品无法满足客户的需求，或者贸然改进产品，缺少数据的支撑，未进行科学分析，导致产品滞销，又或者项目周边的竞品库存较大，给产品的去化造成严重影响。这种种情况都会使得销售资金无法及时回笼到房地产企业，房地产企业资金无法及时支付工程款给施工企业，影响项目工程的建设进度。

（四）成本管控方面的风险

房地产开发投入资金数额巨大，对产品的成本进行管控尤为重要。因项目建设周期长，财务费用一般占房地产总投资的4%～8%，融资管理主要对融资利率和融资金额进行控制。融资一方面受政策方面的限制，另一方面也需要满足企业的需求，因此，选择合适的融资方式非常重要，房地产企业要避免资金冗余或资金紧张，导致融资成本较高，降低企业在市场的竞争力。

三、房地产企业应对融资过程中财务风险的主要措施

（一）做好项目预算准备，做好预实对比分析

房地产企业在项目的开发过程中应做好项目的整盘预算，房地产预算应涉及开发过程的各个环节，包括土地整理、产品设计、施工建设、产品销售、完工交付等；房地产企业开展整盘预算工作要做到资金支付与项目开发工作量和节点相匹配，管理费用与人工成本相对应、销售费用与产品去化速度挂钩，这样房地产企业开发的产品就可以完美交付。同时，房地产企业要及时将预算和项目开发进度的真实数据进行对比，随着开发工作的不断开展，持续更新报表数据，将预算数据与现实数据进行对比，可以更好地对未来开发建设进行指导，项目按照计划进行开发，能够避免走弯路。在预算的执行阶段，房地产企业要对预算的执行过程进行监督，减少无关人员干扰预算的执行，减少决策执行中的错误，及时发现问题并解决问题，按照计划正常执行预算。对偏离预算的情况，要及时分析原因，纠正错误，对预算执行人员进行绩效考评，防止不合理的预算执行，保证企业资金有序使用，满足项目开发需求。

（二）及时发现和分析风险

房地产企业在开发过程中会面临很多风险，如政治风险、市场风险、环境风险、内部风险等。在政府提出“房住不炒”的背景下，房地产企业要因地施策，针对当地的限购政策，有针对性地选择合适的客户，避免出现客户不能购买房产而产生纠纷的情况。在政策趋紧的情况下，房地产市场出现下行趋势，房地产企业要用高品质的产品打动客户的心，提高企业竞争力，保证项目获利。开发房产需要面临环境问题，房产开发过程中产生的建筑垃圾、生活垃圾会影响周边居民，因此房地产企业需要提前做好宣传工作，安抚周边居民，向群众做好解释工作，让群众认识到小区建成给周边环境带来的好处，获得项目开发周边居民的理解，降低风险。

（三）提高资金使用效率，减少资金冗余

房地产项目的开发过程对资金的需求较大，在项目开发前的资金筹集环节，房地产企业要合理安排资金的结构，使资金结构实现最优，做好股权和债权的平衡；预测项目利润率，针对在盈亏平衡点之上的项目，尽可能地使用债权资金，保障利率在企业可控范围内；对于大额的融资，做好科学还款计划，及时还款，确保企业信誉不会受损。项目公司要做好企业内部资金的统筹管理工作，严格控制非预算内的支出，经过必要程序审批后再进行支付。项目公司对于应收的各类资金，要安排专人进行跟踪，及时收回欠款，缩短项目回款时间，将资金用于关键节点，提高资金使用效率。

四、结语

融资管理是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分，因此房地产企业针对融资与开发建设的资金进行合理匹配非常重要，不能造成资金冗余也不能使得资金链脱节，要将资金控制在合理的财务体系框架内，避免资金浪费和资金不足风险产生，提高资金运用效率，增加项目利润。房地产企业做好融资管理，可以促使融资管理市场化、规则化和透明化。房地产企业合理安排经营活动和融资活动，做好融资管理工作，能够增强资金预测能力，同时避免企业盲目扩张等经营行为的产生，增强抗风险能力。