房地产企业强化预算管理探索

（成都永季和企业管理有限公司，四川 成都 610073）

一、引言

预算管理是指企业在战略目标的指导下，对未来的经营活动和相应的财务结果进行全面整合配置并将预算使用合理化。预算管理可以实现房地产企业长期规划与短期计划的统一，在竞争激烈的房地产市场上和具有不确定性的宏观调控政策下，预算管理可以提高房地产企业对资金、销售的控制水平，进而提高对风险防范付能力。不仅如此，预算管理还可以提高房地产企业整体绩效和综合管理水平，将预算管理运用到房地产企业经营项目的各个层面和环节，实现企业对经营活动的整体管控。由于房地产企业的特殊性，想要实现企业长期可持续发展，实施预算管理便成为房地产企业的主要手段。

二、房地产企业预算管理存在的问题

（一）预算管理与房地产企业的战略目标关联性弱

房地产企业实施预算管理的主要目的是确定企业战略目标并落实企业的发展战略。但在实际应用预算管理的过程中，部分房地产企业的管理人员通常会忽略这一点，预算管理在房地产企业中地应用属于起步阶段，同时政府相关部门也没有明确预算管理的管理标准和管理方法，所以部分房地产企业只能依据传统经验，对预算管理制定相关的编制标准，按照企业年度经营状况进行预算，缺乏长期对比［1］。房地产企业还忽略了项目的成本资金、销售价格和税收三者之间的关系，在一定程度上影响了房地产企业整体项目的实际收益情况。与此同时，房地产企业主要关注的是企业的年度预算，导致企业在确定经营发展策略、发展目标时，缺乏长期稳定的数据作为依据，使得房地产企业的预算管理与企业战略目标之间的关联性较弱，进而影响房地产企业在激烈的市场竞争中的核心竞争能力。

（二）预算管理制度不健全

目前，部分房地产企业对预算管理进行编制时，没有建立系统的、完善的预算管理体系和制度，也没有对企业外部的市场环境进行充分的调研，对房地产企业内部的各个部门没有做好沟通工作，导致房地产企业的预算管理产生不合理的编制方式、不准确的结果、效率低下的执行以及不理想的效果，进而使得企业无法落实预算编制的目标，不能进行考核和监督，造成预算管理的作用在企业内部得不到充分发挥。例如，财务在结转相关收入时，需要匹配销售部、工程部等相关部门的数据金额，如果数据不能被正确匹配，将会影响当年结转的成本数据、当期损益及企业所得税。房地产企业预算管理不仅能提高各部门的相互支持，而且也能增加各部门之间预算数据的关联性。部分房地产企业在进行项目开发之前，没有做详细的项目预算，也没有参照以往的项目数据，只是对本次项目进行简单的项目收益预算，导致项目数据不准确。也有部分房地产企业在关系到多个项目或者有多个项目参与者时，由于预算管理制度的不健全，导致企业的资源不能够进行有效的、合理的配置使用，造成房地产企业资源的浪费，影响房地产企业的发展。

（三）预算执行过程中缺乏有效的控制和分析

部分房地产企业缺乏专业的预算管理编制团队，在预算管理执行的过程中，对于预算管理的执行情况不能够做到严格监督和及时反馈，进而使得企业不能够对每个月的预算执行情况进行对比、分析，导致企业的管理人员在年末无法及时地做出有利于企业完成预算目标的有效调整。部分房地产企业在对预算数据进行分析时，由财务人员全权分析其中的差异，由于财务人员涉及的方面有限，无法找到存在差异的真实原因，造成企业无法依据实际情况及时做出有效的经营策略调整，影响企业预算目标的完成效率及进度。一般情况下，企业会在年初完成预算编制，在出现重大变动时，依据实际情况进行战略性调整，如果房地产企业在预算执行过程中缺乏有效的控制和分析，未及时根据影响因素变动进行预算调整，将会影响企业战略目标的达成。

三、强化房地产企业预算管理

（一）强化预算管理与房地产企业的战略目标关联性

一般情况下，房地产企业在进行预算管理编制的过程中，基本是按照“自上而下”的顺序进行层层编制，使得预算编制得出的结果缺乏合理性，而造成这种结果的原因有以下3个：一是房地产企业在经营过程中具有较长的周期性，而预算管理编制基本是以会计年度为标准；二是房地产企业在经营过程中存在诸多不确定的因素，如政府政策影响、项目周围环境影响等；三是房地产企业经营涉及的经营项目种类繁多、范围较广［2］。因此，可以充分利用预算编制的参与把房地产企业经营目标导向的“自上而下”预算编制方式转化为“上下结合”的编制方式，这样不仅能增强预算管理与房地产企业的战略目标关联性，还可以将房地产企业开发项目的全周期预算融入其中，使得房地产企业的预算结果更加全面、完善，还可以提高房地产企业的风险抵抗能力，进而提升房地产企业在激烈的市场竞争中的核心竞争力。此外，还要注重预算管理的动态性。房地产开发企业在编制全面预算时应采用多种预算编制方法，包括固定预算法、动态预算法、零基预算法等，并且根据政策、经济形势的变化要求以及项目实施时的具体情况，完善和调整公司的全面预算方案，增强预算管理的先进性与适用性。

（二）完善预算管理制度

首先，要明确责任划分的中心。预算管理制度的责任应是由上至下，逐级分解。房地产企业管理层对企业整体的运营情况、盈利能力以及实施效率负责；各个部门根据项目分解下来的指标承担项目相应责任；部门内的工作人员负责分配下来的具体指标，做到责任到个人。

其次，制定预算的标准以及编制流程。由于房地产企业经营发展的时间较短，经营周期较长，又没有一定的行业标准，所以预算管理需要企业全员参与，及时总结并分析已开发项目的相关指标，作为预算管理编制的标准。同时加强相关的工作人员对预算管理的了解及培训，透彻地把握预算编制的科学方法，明确预算管理编制的流程，只有这样才能在预算管理编制过程中避免逻辑性错误的出现，使得预算编制能够有条不紊且快速地进行。

最后，各个相关部门要指定一名固定的工作人员作为预算编制的数据管理和报送人员，严格按照报送时间以及要求，准确及时地将预算编制过程中的数据报送给有关部门，同时要对未及时按照要求完成预算编制及数据报送的人员制定明确的处罚条例。只有完善预算管理制度才能够促进各个部门加强协作，使得预算管理在房地产企业的经营过程中充分发挥其作用。

（三）加强预算执行过程中的管控

房地产企业应定期召开预算执行情况分析会议，通过各个业务部门报送的数据情况统一分析预算执行情况，在通过预算出现的不同程度的差异，采取相关的控制策略和有效的应对措施［3］。由于房地产企业内部执行不到位而产生的预算差异，应找到相应的责任人，经与其绩效挂钩，如果预算差异是由于外部因素造成的，则应分析差异产生的原因，找出规避或者缩小差异的方法，分析出此预算差异是否会影响房地产企业的发展战略及战略目标，并做出对企业有利的预算调整，提高房地产企业战略目标的完成效率。房地产企业要制定和完善预算执行分析制度，把预算管理融入战略管控范围，提升全面预算的执行力。房地产企业应当结合预算差异分析，结合各执行单位在预算执行中存在的问题进行分析，进而推动预算管理体系整合工作，使得预算管理的价值得到最大限度的彰显。

四、结语

房地产企业实施预算管理是一个系统性的工程项目，是与房地产企业发展战略相适应的体系，是企业战略目标百分之一百完成的保障。房地产企业应该依据自身独有的特点，编制合适的、完善的且与企业战略目标相关联的预算管理，合理配置企业资源，提高企业经济效益。同时，房地产企业的预算管理要做到责任到个人，强化管控，做到实现企业战略目标的同时保证企业能够长期可持续发展。