A物业公司应收账款的风险管理

於倡铖

（台州市社会事业发展集团有限公司，浙江 台州 318000）

一、引言

应收账款风险管理工作的开展可以使物业公司的基本权益得到有效保障，因此，结合新时期物业行业发展的实际情况，对应收账款风险管理相关工作进行问题分析和改进策略的设计，是很多物业工作人员重点关注的内容。

二、企业风险管理——整合框架的由来、基本概念、实现目标及构成要素

（一）企业风险管理——整合框架的由来

《企业风险管理——整合框架》是COSO反欺诈财务报告全国委员会在2004年9月发布的，针对国际企业界频繁发生的高层管理人员舞弊现象而设计的一个全新的管理体系报告。此框架保留了内部控制的部分概念，但与之相比在框架、要素方面，都有更好的提炼和深化。

（二）企业风险管理的基本概念

作为一项系统性、全局性、长期性的工作，企业风险管理需要企业管理人员以及风控人员充分参与其中，制定出符合企业发展道路以及特色的风险应对战略，进而更好地识别出影响企业的潜在风险事项，并对其进行有效管理。企业风险管理大致包含以下七个层面的内容：第一，一个过程，它持续地流动于主体之内。第二，以各个组织层级中的风控人员为主要核心。第三，应用于企业整体的战略制定。第四，贯穿于企业发展的全过程，会直接影响企业的各个方面。第五，目标是更好地控制风险，将风险控制在企业能够接受以及承担的范围内，促进企业良性发展。第六，可以为企业的管理人员或者董事会成员提供相应的保障。第七，最终目的是提升企业整体抗风险能力。

（三）实现的目标

在企业管理者制定的风险控制目标之内，管理层通过明确选择企业发展战略来推动企业长远发展。总体而言，风险管理要实现以下四个目标：第一，战略目标。风险管理要与企业发展战略相匹配，为企业相关使命提供支持。第二，经营目标。在控制风险的过程中有效对各项资源进行全方位利用，提升资源利用效益。第三，报告目标。风险评估报告要具有可行性、科学性、真实性、可靠性。第四，合规目标。企业风险管理不能违反法律法规或者相关政策规定。

（四）企业风险管理的构成要素

第一，内部环境要素。企业管理者需要树立风险管理的意识，并结合企业的实际情况明确相关的风险容量。企业内部环境为风险管理提供了依据，能够更好地确保风险管理与企业实际情况相适应。第二，目标设定要素。企业风险管理并不是盲目的，而是应当遵循一定的目标。只有在目标确立的基础上，才能更好地应用各种风险管控措施，防止风险管理盲目化。第三，事项识别要素。要通过风险管理来了解不同的风险事项，并采取有针对性的管控措施。同时，也要在风险中发现机遇，帮助企业管理者更好地拟定企业发展战略，真正发挥风险管理的价值。第四，风险评估要素。企业风控人员要对现有的风险进行仔细研讨，为下一步的工作计划提供管理依据。需要注意的是，在风险评估过程中，既需要对固有风险进行评估，也需要对剩余风险进行评估。

三、A物业公司应收账款管理存在的问题

（一）应收账款的日常管理不完善

根据A物业公司2016年内部审计结果来看，公司日常应收账款管理不够完善；由于住宅小区物业收入的特征，一般是在每年分季度收取，但大部分业主基本上是隔年缴纳；同时每个住宅小区物业中心物业收入台账登记不清，增加了应收账款核对的难度，导致内审工作开展屡遭推延。政府单位物业管理较住宅小区有一定的便利性，业主单位比较集中，根据业务部门和业主单位签订的物管合同均能确认，经过审查发现，有数个项目合同尚未签订，无法取得准确的应收账款金额。

（二）物业中心、业务部门、财务部门三者缺乏沟通

在日常工作中，物业中心负责每个点位的物业管理费用的通知和收取工作，实际是物业中心未定期与财务部门和业务部门沟通，服务单位或小区业主的物业收入是否及时收取，并在相应的时间节点将收取的物业收入统一缴存至公司账户；服务单位的物业合同因到期未续签，暂时不能收取物业费收入，与业务部门进行沟通反馈。业务部门则负责与各服务单位的物业管理合同编制、签订等工作。由于政府性项目的合同签订审批时间长，很多项目服务已到位但合同尚未签订，无法确认收入。财务部门根据物业中心上交的物业收入单据核对收取的物业管理收入。

（三）风险意识薄弱，不能真实反映公司运营情况

公司管理层只追求账面上的盈利，没有过多地考虑企业运营的风险；部分政府项目已开展多时，尚未取得收入，项目运行经费不断支出，导致项目现金流只出不进。随着业务的不断扩张，人员配置不断增加，每月应付的工资费用逐渐增长，在现金流入不能及时到位的情况下，造成公司流动资金不足、需要进行融资补充；应收账款无人跟进催收进行流入，出现业务年年增、公司资金月月紧的情况。同时管理层为了达到年度的考核目标，追求单一年度的利润，组织对小区物业收入进行突击清理，并通过法律程序来要求业主缴纳。这在一定程度上能起到资金回流和增加年度收入的效果，但未真实反映公司的运营状况，更有为考核而考核的倾向。

四、基于风险管理要素的物业公司应收账款风险管理策略

（一）改善物业公司内部环境

针对管理层风险意识薄弱的情况，对管理层灌输风险管理理念，让管理层知悉本公司所能承受的最大风险，确认本公司的风险容量，并在此基础上制定经营策略。对业务部门和物业中心人员开展风险理念教育，通过业务培训不断提升业务水平及胜任能力和增强对工作的责任心。财务部门要增强风险意识，完善相关财务制度，积极主动促进业务反馈前延，与各部门保持业务沟通，发挥财务部门应有的主导作用。

（二）提高物业公司风险管理目标设定水平

企业应收账款管理和控制工作与企业现金流量具有相关性。因此，物业管理公司的风控人员必须引起重视，从制度层面明确并细化各个部门在风险管理中的权责。尤其要重点从制度层面对财务部门提出要求。例如，可以要求财务部门按季度、年度为每笔应收账款的账龄以及增减变动情况进行仔细核算，充分了解该笔账款形成的原因，并分析出账款到期准时回收的概率，形成相应的财务风险评估报告，反馈至相应的企业管理者或者相关部门。

（三）提高物业公司风险识别质量

在进行事项识别分析时，找出公司应收账款面临的风险因素，并将这些风险与公司业务收款流程联系起来，以便发现各种潜在的风险。第一，合同签订时有些条款过于苛刻，因无法满足其条款而拒付。第二，物业服务先到位，合同约定事项尚未明确，而无法进行收款确认收入。第三，对物业服务不满意，而延迟缴纳物业费。第四，业主蓄意不缴纳。对于每一种潜在的风险，应仔细分析原因，找出问题的根源。

（四）完善物业公司风险评估机制

一是要及时、细致地对业主现有的资料进行收集，并对业主的信用进行评估，做好业主信用管理。对于公司来说，大量的应收账款余额是存在一定风险的。为了真正降低这种风险，必须健全信用管理机制，建立相关的业主信用台账，并以此为参考，便于下一步工作的开展。例如，根据相关的台账信息，企业可以只为信用状况良好的业主提供赊销服务。二是要做好事前收集工作。物业管理公司在办理业主的入驻手续时必须充分收集相关的信息，并要求业主提供相应的证明材料，避免出现虚假信息录入系统的情况。三是要做好业主信息更新管理工作，定期对相关的信息资料进行更新，确保后期能够及时与业主联系。四是要定期对业主的信用以及经济能力进行评估。有条件的企业可以建立相关的业主信用档案，真正形成系统化管理的模式。

五、结语

从A物业管理公司的实际情况来看，仍然需要进一步加强对应收账款的风险管理，优化财务管理机制，减少相应的风险，进而真正提升整体的财务管理效益，促进企业长远发展。具体而言，A物业管理公司的相关领导要转变观念，树立新思维，用新方式解决相关的问题。例如，要进一步做好业主信用管理工作，改变收账的方式，并及时对收账回款的信息进行监控，及时发现风险。在物业管理公司相关工作人员的努力下，企业应收账款风险的发生概率会降至最低，企业整体的发展质量也会有显著提升。