住房公积金个人住房贷款风险分析

程婷婷

（大连市住房公积金管理中心，辽宁 大连 116000）

住房公积金是一种义务性住房储金。它实行单位和个人按同一金额缴存，本息均属于个人。公积金的缴存对象主要是收入稳定和有固定单位的在职职工。随着房地产业的发展，人们对住房条件也存在不同层次的需求，贷款业务也相应增加。与商业贷款相比，利率低的公积金贷款受到了在职职工的喜爱。然而，当公积金用于个人住房贷款时，期限最长达30年，中间的不可控因素居多，这样就不能保证贷款资金的使用安全。对于客观存在的公积金贷款违约风险问题，公积金管理部门应提高警惕，正确认识并有效地防范风险。

一、贷款违约的主要风险

（一）贷款人自身的风险

公积金贷款主要来源是中低收入人群，这些职工的偿还能力相对不足。若遇到企业改革，他们的工作将发生变动，更甚者会失去工作，贷款人收入下降就有可能发生贷款违约。另外，职工家庭因为子女入学、家人生病等发生大额支出，也会造成贷款人收入减少而发生贷款违约。还比如贷款人人品低下，信用差，逾期还款或不想还款，贷款也将无法收回。贷款人因触犯法律被判处刑罚，被提起刑事附带民事赔偿诉讼，就会因犯罪事实而发生赔偿责任导致财产损失。在还款期间，贷款人无力偿还公积金贷款，会发生违约风险。

（二）利率的风险

住房公积金中贷款的期限、利率、个人住房贷款的违约率受国家宏观经济调控的影响。住房公积金的贷款利率虽然偏低，但是还款期限较长。如果宏观经济情况好，企业经营状况良好，人们的工作相对稳定，失业水平会下降，那么违约率也会下降。

（三）法律风险

公积金贷款法律对个人住房贷款的管理不严谨，存在纰漏，没有相对应的催款手段，当贷款人不还贷款时，在贷款回收方面成效甚微，因此公积金贷款面临较大的风险。

（四）市场风险

房地产业为国民经济增长作出了不少贡献。住房公积金贷款的安全也会受到房地产市场变化的影响。住房公积金管理中心应按照风险防范的相关规定防范房地产贷款中的风险，严格执行贷款标准，不过度发放个人按揭贷款。房地产市场的投机行为引起房地产价格上涨，导致市场出现泡沫经济，最先危及的是住房公积金管理中心的贷款安全，造成住房公积金管理中心贷款不能正常回收，后续将影响社会经济的稳定。

（五）操作风险

公积金中心管理人员在审核资料时操作不当或违规审批，把关不严，将会导致贷款损失，导致公积金贷款风险发生。人员专业素质水平未达标，或出现人情关系，在审批过程中“放水”，存在风险隐患。我国公积金实行属地化封闭管理，每个城市都设立了公积金管理中心，实行的管理体制不尽相同。在系统开发及应用上，受托银行和公积金管理中心各有各的模式，互不相连，公积金管理中心不能与受托银行系统实现对接，资源不能得到合理利用，对一些高科技犯罪不能及时预警和防范。

（六）抵押物风险

现阶段，我国公积金贷款担保实行的是以房抵押的方式，这样的方式有较多弊病，将来会产生不可估量的风险。如在贷款期间，房产抵押物价格浮动大时，对抵押物的处置存在风险，抵押物贬值，将不能清偿全额的贷款本息。房地产抵押物处置期限较长，费用相对较高，再加上某些抵押人不协作，会妨碍抵押物处置程序，直接导致无法处置抵押物。还有房屋重复抵押的风险，贷款人可能在房屋抵押贷款期间，因其他需要将已抵押的房屋二次抵押，因住房公积金管理中心与抵押部门信息并没有共享，所以无法保证发放公积金贷款的房屋是否存在二次抵押的风险。

二、公积金贷款风险的防范策略

（一）依据市场行情制定贷款计划

依据市场经济形势，住房公积金管理部门应当全面了解国家政策，细致分析房地产市场行情，精准把握贷款风险。不仅要保证公积金贷款政策执行到位，还要满足当地贷款需求，同时减少贷款风险。这就需要对当地房地产情况进行进一步分析，把握相关政策，在保证贷款方向与政策一致的前提下，制定符合当地发展的公积金贷款计划，并落实到位。

（二）完善信用管理，严格审查

公积金管理部门要做好贷款审核，首先需要与中国人民银行对接，利用现代信息手段，了解贷款人的征信情况。其次建立健全个人信用管理体系，保持与中国人民银行、商业银行的合作，为减少贷款风险积极做好个人信用评估。信贷人员要对贷款项目负责到底，如出现风险，要追究责任。贷款前的审查工作是重中之重，要完善贷款流程，严格审查贷款申请，深入查看抵押物，检查购房合同的真实性，对申请人的公积金缴存情况、收入负债、担保情况做到清晰掌握，创建完善的贷款审批制度，防范贷款风险。

（三）内控制度完善，落实清收责任

贷款的后续管理也应引起公积金管理部门的重视，如加强与贷款人的后续沟通，及时了解贷款人的情况和贷款的还款状况；提示贷款人做好首期还款，避免贷款人忘记还款时间；在还款期间，贷款人若出现异常情况，要及时跟踪调查，掌握情况，积极应对；为防范贷款风险的发生，建立预警机制；组织相应人员合理分配催收责任，督促受托银行对逾期贷款进行分类，并采取不同手段加大催收力度；相互约束，健全内控制度，加强内部管理，防止发生违法违规行为，保证贷款安全。比如建立相应的住房公积金贷款业务档案，方便以后查阅；建立风险预警机制，对借款人贷后的信用信息进行全面收集归纳，有不良行为的借款人要在公积金管理机制中有相应记录；对住房抵押贷款风险划分等级，对风险大的要加大检查力度，并针对检查结果采取对应的解决措施。

（四）信息化建设

现代科学技术不断发展，应加强公积金的信息化建设才能适应社会的发展，逐步实现与公安、不动产管理等相关部门的信息共享，利用网络、云计算等系统技术，为人们提供更优质的服务。通过市区和各县乡镇网络的相互连接，将各自原有数据整合，使信息更完整、具体、真实、及时，未来上级监督、内部管理、服务平台、实体服务大厅和互联网服务大厅共同利用先进的互联网技术搭建起一个庞大的数据库，将所有公积金贷款账户数据和贷款人信息进行电子存档，使之后的查阅工作更快捷准确，避免重复投资，确保资金的安全和可控。利用软件系统为住房管理中心风险防范提供进一步的保障，提高公积金管理中心的工作效率，同时也使住房公积金管理更加标准化、流程化。

（五）建立专业的风险分析与防控队伍

公积金贷款作为一种福利性政策，对我国社会发展与稳定有积极作用。但要确保公积金贷款在惠及群众的同时减少违约风险产生，从事此项工作的相关人员的专业素质是不容忽视的。这是因为公积金贷款过程中的各项审核工作以及后续的管理工作都需要专业人员进行控制，尤其在当前公积金贷款数量日益增加的情况下，工作人员的工作量和难度都大大提升，加上现代信息技术在工作中的渗透与应用，就更需要公积金贷款相关工作人员在工作中依靠更专业、先进的知识技能来提升工作成效。基于此，在公积金贷款违约风险防范上，未来还需要从人才队伍的建设上着手，打造出一只更专业的风险分析与防控队伍。一方面，公积金管理部门应与时俱进，积极引进先进人才来充实自身队伍，提升队伍整体专业素质；另一方面，要加强公积金管理人员的专业技术培训，可以吸收借鉴其他金融机构的风险管理经验，同时邀请其他金融机构的专业人员来提供技术指导，使公积金管理人员学习到更先进的风险防控知识与技能。

三、结语

公积金贷款为购房难的中低收入家庭提供了保障。随着公积金贷款业务的增加，贷款风险也增加。对此，应进一步了解住房公积金贷款违约风险的形式，分析违约的可能方式和原因，减少住房公积金个人贷款违约风险，强化风险意识，这对公积金贷款风险防范具有重要意义。应建立完善的制度，培养专业人员，精准把握政策，保证公积金贷款安全，减少公积金贷款风险的发生，扎实做好住房公积金个人住房贷款违约风险的管理工作，让公积金贷款更好地服务人民，保护缴存人的合法权益。