房地产企业财务核算问题及对策探析

杨梅

（山东国欣颐养集团德圣房地产有限公司，山东 枣庄 277000）

在我国市场经济发展中，房地产企业占有重要地位，也是我国税收的主要来源之一。近年来我国政府出台了一系列政策制度，对房地产行业进行了重点管控，使得房地产企业面临的竞争压力越来越大。企业加强财务核算，不仅能够提高企业的经济效益，减轻企业的税负，而且还能提高企业的市场竞争力。因此，房地产企业要想在激烈的市场竞争中占据有利地位，必须加强财务核算，提高财务管理水平，实现科学合理的运营。企业财务工作人员应根据财务核算相关管理体系，致力于财务核算质量的提升，进一步提高企业经济效益，推动房地产企业的长远稳定发展。

一、房地产企业财务核算的重要性

近年来我国房地产企业取得了快速发展，随着国家调控力度逐渐加大，房地产行业发展逐渐放缓，企业之间的竞争越来越激烈，发展环境也越发严峻。在这一形势下，房地产企业要想在市场竞争中占据有利地位，必须增强管理的科学性和规范性，有效降低经营成本，促进经济效益的提升。企业财务核算是房地产企业科学管理的重要内容，加强财务会计核算不仅能够提高企业核心竞争力，而且还能为企业决策提供可靠的参考依据，促进房地产企业持续稳定发展。

（一）有利于提高房地产企业的经营效益

房地产企业进行房地产开发时，需要投入大量的资金，企业资金运转情况直接关系到企业发展水平，而财务核算能够将房地产企业中发生的所有资金消耗情况如实记录下来，并且能够有效监督和管理企业可支配资金。通过财务核算信息，以及财务部门提供的数据资料，企业高层管理者可以及时了解企业资金状况，根据企业实际发展情况，在适当的时机作出科学合理的决策，有效提高企业经营管理能力，促使企业经营活动的有序开展。此外，企业加强财务核算能够增强财务信息数据的精准性和可靠性，真实反映企业财务核算情况和资金来源［1］。通过科学严谨的财务核算，企业管理人员能够更加深入地了解开发项目和资金投入的实际情况，及时采取有针对性的措施合理控制资金成本，提高企业经营效益，保障房地产企业的良性发展。

（二）有利于减轻房地产企业的税收负担

企业加强财务核算，不断增强财务核算的科学性，能够帮助企业减轻税收负担，促使企业更好地规避各种税收风险。与其他企业相比，房地产企业具有一定的特殊性，涉及的税目种类也比较多，比如增值税、所得税、土增税等。房地产企业要预缴增值税和土增税，到后续再进行统一清算。由此可见看出，房地产企业对财务核算水平有较高要求。加强财务核算，能够帮助企业做好税收筹划工作，在降低税收负担的同时，有效防范税收风险，进一步提高企业的市场竞争力。

（三）有利于增强房地产企业经济决策的科学性

在房地产经营发展过程中，财务管理是非常重要的内容，而财务核算又是财务管理的关键环节，能够为房地产企业的发展提供重要的基础数据信息。加强财务核算，提高财务核算内容的精准度，能够直观反映房地产企业的经营业绩和经营成果。通常情况下，财务核算内容主要包括资金来源、资金分配情况以及资金使用情况等，能够帮助房地产企业进行市场预测，为企业管理层作出经营决策提供重要参考。因此，房地产企业应当加强财务核算，严格遵守实事求是原则，建立完善的财务核算体系，确保企业财务核算数据的真实性，为企业作出科学合理的决策提供客观可靠的财务信息来源。

二、当前房地产企业财务核算中存在的问题

（一）会计核算科目设置科学性不足

企业设置财务会计核算科学的目的是对经营活动进行分类，并且做好核算工作。因此，企业在设置会计科目时，应当遵照企业会计制度准则。但是在实际工作中，一些房地产企业所设置的会计科目科学性不足，也不够规范，没有考虑企业经营活动实际，也没有结合会计对象特征，难以适应企业管理需要，而且也无法满足会计科目简明适用的原则［2］。一些房地产企业设置会计核算科目时，缺乏对自身实际发展情况的认识，会计核算科目分类缺乏合理性，也没有根据项目类别细分会计核算科目，所设置的会计核算科目与企业需求不符，难以适应房地产企业开发项目多、项目周期长等特点。

（二）财务风险披露不够及时

房地产企业在开发项目和建设项目过程中，不可避免会遇到很多风险，外部风险如政策调整、土地资源风险等，内部风险如财务资金风险等。面对这些风险，房地产企业必须提高自自身的风险防范能力和风险处理能力。外部风险是企业无法避免的，而内部风险是企业可以采取有效措施防范的，比如财务风险是企业可以防范的风险之一。房地产企业防范财务风险，能够提高投资回报，有效规避投资风险、利率风险等。但是部分企业由于财务风险披露不够及时，经常会在投资后却收不到回报。所以企业应当在经营管理中加强财务核算，做好统筹核算工作，要及时披露财务风险，才能有效规避财务风险，为企业经济效益提供重要保障。

（三）企业收入确认标准不够明晰

房地产企业进行收入确认时应当明确两个方面，分别是定时和定量，但大多数企业在这两方面存在不足。一方面，确认时间不够明确。通常房地产企业开发建设工程项目，是通过预售的方式销售期房，前期获得的房款都会计入预收账款科目，并不会确认收入。根据我国会计准则，收入确认需要满足一定条件，具体有以下三点：一是已经签订正式合同，并且在房产管理部门备案；二是主体工程完成建设，已经通过相关管理部门的验收；三是房屋所有权已经转移到买方身上。但是在实际工作中，一些房地产企业经常出现延迟交房的现象，而收入确认仍然根据合同约定进行，这种情况使得收入确认时间与会计准则相关规定不符，最终影响财务报表数据的准确性。另一方面，确认金额不够精准。与其他行业相比，房地产行业具有一定的特殊性，销售房产时通常会运用预售+分期付款的方式，房产合同销售面积是预售面积，与实测面积存在偏差，因此收入确认需要交房后根据实测报告来进行。但是部分房地产企业进行收入确认时，则根据合同签订金额来确认，使得初期收入确认时金额不够精准。针对那些到收入确认时间节点而没有付清全款的，根据会计准则的相关规定，应当将其全额进行收入确认，将未收房款列入应收账款科目。一些房地产企业等到所有房款收齐之后才确认，会出现收入金额减少的情况，引起税负风险。

（四）财务核算过程不够简化

房地产企业所开发的项目，具有规模大、周期长、投入大、风险高等特点，这体现了房地产企业财务核算的复杂性。由于行业的特殊性，房地产企业为了加快运营资金回笼速度，需要通过预售的方式销售房产，等到项目竣工交付之后才能明确销售收入。但是企业在预算房产时，就必须设置好定金科目。房地产企业在房产销售合同中写明房屋用途的设置预收账款，区分出住宅、非住宅、车库等科目。但是针对那些已经交付完成的房产，在具体销售过程中，企业会根据房屋具体用途进行销售收入科目类别的设置。针对出租的房屋，企业会根据出租收入进行销售收入的确认［3］。由此可见，房地产企业需要设置的明细科目非常多，体现了企业财务核算过程的繁杂性。

（五）财务人员对财务核算规则掌握不足

近年来房地产行业一直处于高速发展状态，房地产企业获得了快速发展，企业内部人员流动性比较大，财务成本核算内容又相当复杂，导致很多财务人员不熟悉成本核算规则，也没有掌握相关核算技巧和核算方式。不同地区的政策有一定差异，导致很多企业的财会人员在财务核算过程中出现失误。另外，部分财务人员专业素质不高，将原本不属于成本的支出算入成本，导致房地产企业的财务成本核算不够准确，对企业经营发展产生了不良影响。

三、房地产企业加强财务核算的对策

（一）优化会计科目设置，增强会计科目设置的科学性

房地产企业要想提高财务核算水平，应当严格按照会计准则的相关规定，结合自身实际发展情况，优化会计科目设置，在会计科目“成本开发”下设置明细科目。在设置会计科目过程中，企业必须充分考虑自身发展状况和实际需要。以企业财务科目的“开发成本”为例，要从多个方面对其进行优化和完善。首先，企业应当按照自身经营需求，设置二级科目，如前期开发费、利息资本化等明细科目。其次，企业应当根据财务核算需要，细分二级科目。在前期开发费科目下设置设计费、咨询费等。最后，企业应当根据开发项目、开发周期的不同，增加必要的辅助核算科目，在开发成本科目下设项目类和周期类。通过创新优化会计科目设置，为房地产企业后续的财务核算工作提供基础保障，促使财务核算更加便捷高效，保障企业财务核算工作的有序开展。

（二）及时披露财务风险，完善财务风险管理系统

面对竞争日益激烈的房地产市场，一些企业为了提高自身市场竞争力，提高市场份额，会通过垫资开发项目，相应的企业应收账款就会大幅增加，这会对企业资金运转造成不利影响。如果垫资周期过长，而企业投入资金长时间没有收回，那么企业就会面临资金短缺的风险，而这会对企业的经营活动造成严重影响。所以，企业要认真研究自身当前的运营情况，及时收集和整合在建项目的相关信息，加大监管力度，借助财务核算数据精准预测出企业可能面临的财务风险，并且及时披露财务风险，从而更好地规避风险，最大限度减少损失。此外，房地产企业的管理人员应当建立完善的财务风险管理系统，确保财务风险披露的及时性和有效性，保证企业更加稳定地发展。

（三）明确收入确认标准，真实反映收入状况

房地产企业在进行收入确认时，应当严格遵照新收入准则，不断优化收入核算，并且制定明确的收入确认标准。一方面，房地产企业应当明确收入确认时间。房地产企业与购房者签订正式销售合同并且办理所有手续，房产项目已经验收合格并且竣工手续与决算手续都已办理完成，房屋所有权已经转移到购房者身上，只有同时满足这三个条件，房地产企业才能按照时间节点确认收入。另一方面，明确收入确认金额。大多数房地产企业运用预售的方式进行房屋销售，预售面积并不是产权证面积，需要等测绘面积报告出来之后，根据销售合同相关约定，结合房屋实测面积，计算出价款，并且将其确认为收入金额。将早期房款从预收账款科目转出，计入主营业务收入。对于那些未付清全款的，应当根据国家税法的规定，先按照全部价款确认收入，将未付清的房款计入应收账款科目。通过这种方式明确收入确认标准，真实反映企业实际收入情况，为企业决策提供重要参考依据，保障房地产企业的进一步发展。

（四）优化财务核算流程，合理确认收入性质

房地产企业在销售房产时，需要经过一系列复杂的流程，比如申领预售许可证、验收建筑工程、交付房产并办理产权登记等，而且在确认收入性质方面，存在一定的行业特殊性。根据我国相关法律规定，房地产企业进行房屋产权登记之后，房屋产权应当属于购房人员，与房产相关的相应风险和收益也会转移到购房人员身上，这时候房地产企业应当将销售收入确定为实现收入。但是与其他商品交易不同，房屋买卖合同属于大件，购房者可以选择不同的付款方式，比如全款、分期付款等。因此，房地产企业在确认这一部分的收入时，应当合理确认销售收入核算，根据相关规章制度完成房屋合同签订、出具交易票据等工作，收到预收房款后，不得计入销售确认收入，应当在房屋产权登记后再计入。但是由于这一周期比较长，销售收入延迟时间较长，有可能出现形式实质不符的现象。企业应当加强财务核算，适当优化财务核算流程，确保销售收入性质的合理性。

（五）强化财务人员培养，不断提高专业素质水平

财务人员在企业财务核算工作中起着重要作用，房地产业应当加强对财务人才的培养，组织现有工作人员参加财务核算相关知识培训，促使他们掌握最新的房地产行业信息和政策信息，不断提高财务工作人员的专业素质。企业可以围绕专业知识和会计制度组织培训活动，并且进行财务工作考核，将考核结果与薪酬待遇挂钩，促使财务工作人员积极学习财务核算相关知识，灵活掌握房地产成本核算规则，合理运用核算方式和核算技巧，最大限度减少成本核算问题，从整体上提高成本核素的精准度，进一步提高企业的经济效益。

四、结语

对于我国经济发展来说，房地产企业起着至关重要的作用。财务核算是房地产企业财务管理的核心，直接关系到企业经营管理水平，对企业制定经营决策也有重要影响。因此，房地产企业应当高度重视财务核算，优化会计科目设置，增强会计科目设置的科学性，及时披露财务风险，完善财务风险管理系统，优化财务核算流程，合理确认收入性质，强化财务人员培养，不断提高专业素质等，提高财务核算工作质量，为企业经营决策提供客观精准的财务数据，保障房地产企业健康稳定发展。