物业企业如何做好全面预算管理工作

代路华

（成都嘉筑航物业管理有限公司，四川 成都 610041）

一、物业企业全面预算管理的价值

物业企业重视全面预算管理是极为必要的。一方面，全面预算管理可提高物业企业核心竞争力［1］。近年来，从全国物业管理行业规模的变化来看，市场的拓展使物业行业规模增大，集团化的管理优势明显，大集团如碧桂园、保利、绿地等物业企业纷纷加大收并购范围。2020年，全国收并购案例超76宗，如何提高物业企业的市场竞争力成为物业企业生存的重要命题，而企业经济效益的好坏直接决定了企业的存亡。全面预算管理是提高企业经济效益的重要措施和手段。通过全面预算管理，对物业企业所有的经济活动展开事前预防、事中控制与事后分析，在企业业务发展和战略推进过程中，发挥财务管理的决策支持功能，从而提高物业企业的经济效益，为企业核心竞争力的提升奠定基础。

另一方面，全面预算管理可使企业实现既定预算目标，实现物业企业长期的战略规划。在全面预算管理下，物业企业能够有计划、有目标地分配各部门资源，此种资源既包括财务资源，又包括非财务资源。两种资源的配置能有效提高使用效力，通过多维度、多角度的资源配置，使物业企业各部门紧密配合，行动目标明确，最终实现企业发展战略目标。

二、物业企业全面预算管理存在的问题

（一）对全面预算功能与作用缺乏认识

全面预算管理是企业不可或缺的现代管理模式，它起源于20世纪20年代，对现代企业的发展起到了推动作用。但因全面预算管理涉及的范围广、内容复杂细致，导致物业企业对全面预算管理认识不足，特别是对全面预算管理的功能和作用认识不足。

首先，企业管理者的认识不足。虽然绝大多数物业企业在发展中比较支持开展全面预算管理，但是少部分物业企业的管理者对预算功能与作用缺乏认识，没有主动学习全面预算管理知识，对预算管理的应用效果不够了解。

其次，财务负责人的认识不足。企业财务负责人在开展全面预算编制工作过程中，为迎合预算思路，通常会参考上一年度物业企业的财务数据，不考虑企业实际发展状况，与业务部门进行简单的沟通后，就开始对预算进行编制。方式方法简单粗暴，信息采集片面，造成预算执行部门无法有效实现预算目标。

最后，企业员工的认识不足，普遍认为企业全面预算管理与自身无关。不少企业员工都不关心预算管理问题，片面认为预算管理是财务部门的事情，自己的工作与其关系不大，只是起到配合作用，所以在各自工作中也没有发挥全面预算效用。

（二）全面预算编制环节缺乏合理性

现阶段，部分物业企业全面预算管理中的全面预算编制环节缺乏合理性。首先，预算管理机构不健全。部分物业企业在预算管理过程中，没有设置专门的预算管理机构，企业多以财务部门作为预算管理机构，负责预算方案的制定、编制、执行、监督等全部工作。企业管理层只下达预算工作任务，其他有关全面预算的沟通、协调、目标任务的分解、企业经营业务指标设置等都由财务部门全程规划安排。各职能部门配合程度低，各环节不能有效衔接，对预算编制内容缺乏重视，直接影响财务部门编制预算的最终结果。

其次，预算编制环节缺乏全面性。一方面，大部分物业企业的预算并非全方位和全过程的，目标分解粗犷，经营业务收入、成本、费用项目缺项、漏项，编制信息采集并未涵盖非财务、非经营的指标预算数据，也没有预算监督、分析体系。另一方面，参与编制的人员也不是全体员工。企业中个别部门的费用在总支出额中占比不高，自认为与预算编制无关，在预算分解编制时存在应付了事的现象。

最后，预算编制信息收集程度不高。物业企业在对预算管理数据进行编制时，没有完善的数据共享信息中心，没有建立相关物业收费系统、报修系统、办公低耗品与材料采购系统等平台，多以人工操作为主，辅以Word、Excel等基础办公软件，各部门信息沟通不对等，制约了全面预算管理的准确性、及时性。

（三）物业企业全面预算实施与控制不足

全面预算实施、控制会对全面预算管理效率与水平产生影响。通过调查发现，部分物业企业的全面预算实施与控制不足。首先，预算编制与财务核算脱节。物业企业财务部门在全面预算管理过程中，并未结合企业实际情况设置逐项指标细化预算规则，预算科目与经济业务没有一一对应，预算编制人员对预算科目的设置存在不了解的现象。在此种情况下，全面预算管理无法取得同口径的对比数据，预算效应无法有效发挥［2］。

其次，预算实施与控制机制不完善。物业企业缺乏对预算支出、收入的管控，预算执行力不足，没有设立专门的监督机构去督促、跟进。预算审批流程中没有设置科学的审批节点，往往由物业企业财务部门承担审批职责，审批规程存在不合理的现象，在预算支出、收入风险方面的防控措施不到位。

最后，预算管控预警不够完善。物业企业管理者因对全面预算管理缺乏认识，并未及时将指标管理纳入进度管理环节中，导致事前控制预防不佳，不能及时发现企业经营管理过程中的风险和偏差。

（四）缺乏行之有效的考评激励机制

通过对物业企业全面预算管理问题的分析，发现考评激励机制缺失是主要问题。受多种因素的影响，部分物业企业缺乏行之有效的考评激励机制，在一定程度上影响了企业员工的积极性［3］。分析发现，物业企业不仅没有构建完善的考评指标体系，激励机制也存在不健全的现象。具体来说，物业企业的预算执行偏差率相对较大，存在没有完成预算或是超额完成预算的情况，对于完成和未完成任务的员工，没有奖励和惩罚的机制，出现吃大锅饭，干好干坏一个样的负面工作状态。也有些物业企业虽然在奖惩机制下设定奖惩方案，但是预算的尺度相对较大，并未真正将员工的个人收入、预算达成率和业绩指标挂钩，导致奖惩机制流于形式，激励措施没有较强的可操作性。综上所述，物业企业考评激励机制缺失或不完善，最终导致员工的工作积极性受到影响。

三、物业企业提升全面预算管理水平的措施

（一）提高对全面预算功能与作用的认知水平

针对当前企业全面预算管理中存在的问题，总结全面预算相关知识，提高企业员工对全面预算功能与作用的认知水平。首先，物业企业管理者加强学习。在新时代，物业企业管理者要接纳现代经营理念，转变经营模式，明确全面预算管理对企业发展的重要性［4］。在此基础上，通过外出交流学习的方式，自觉主动学习全面预算管理知识，掌握与全面预算管理相关的理论知识，学习先进的全面预算管理经验，从根本上提高物业企业管理者对全面预算管理的认知水平。

其次，物业财务负责人加强学习。物业企业的财务负责人要加强对全面预算的学习，定期与企业负责人沟通和交流，明晰全面预算管理的功能、作用，为后期物业企业全面预算管理水平的提升奠定基础。

最后，加强对全面预算的宣传和培训。物业企业管理者要加强对全面预算管理价值的宣传和系统培训，通过公告、组织召开会议等多种方式，向企业员工宣传全面预算管理，使企业员工明确全面预算管理的内容、流程、注意事项和作用等，从根本上提高物业企业全体员工对全面预算的认知水平。

（二）进一步优化全面预算编制的环节

全面预算编制的实效，与企业全面预算管理水平有密切关系。为此，物业企业在提高全面预算管理水平时，可进一步优化全面预算编制环节。首先，建立健全预算管理机构。在物业企业中，以企业管理领导层为核心权力机构，负责企业经营发展战略目标的制定，审批预算管理工作；财务部门作为全面预算管理的工作机构，负责全面预算的编制、审批、分析等；物业企业各项目作为全面预算管理的执行机构，负责全面预算的执行、落实。

其次，重视三个全面，即预算内容全方位、预算全过程、预算人员全参与。预算内容要全部覆盖物业企业经营管理，主要包括收入、费用、物料、能耗等财务指标，也要涵盖非财务指标。全过程指物业企业发展的各阶段都要重视全面预算，包括预算的编制、执行、控制等阶段。预算人员全参与，自上而下，各司其职。

再次，编制预算模板。全面预算的工作机构是财务部门。结合物业企业的经营目标，制定与企业发展相符合的预算模板，由财务部门出面与业务部门沟通交流，在编制统一模板的同时编制附加资料模板，对各部门员工进行培训。同时，财务部门要对各部门编制的预算表格进行汇总，审查预算草案是否与年度目标相符合，评估编制预算草案的可行性。

最后，确定预算方法和方式。物业企业可采用两种方式展开预算，一是定期预算法，二是滚动预算法。前者以年度为单位，对全面预算进行编制。后者是在编制费用预算时，结合预算期工作目标，对预算期内的费用进行编制。物业企业也可根据自身实际情况，合理选择其他预算方法。

（三）对全面预算实施与控制加强重视

在物业企业提升全面预算管理水平的过程中，要加强对全面预算实施与控制的重视。预算编制有计划地实施，能够帮助管理者实现控制。首先，设置行之有效的科学预算编制方法和流程。物业企业财务部门应结合实际情况，确定预算编制规则，统一预算编制中各项指标的口径，对预算目标设置内容进行详细解释和说明，以保证各项指标与企业相关的各种经济业务相对应，使各项指标的取数、预测更加完善、合理。同时，整合预算规则、内容、口径，形成系统性课件，在企业内部进行深度培训，分级次、有差别地宣讲，达到让全体人员对预算工作有全面了解的目的。

其次，完善预算实施与控制机制。在此期间，主要是管控企业预算收入与支出。在预算收入管控方面，物业费、车位管理费、多种经营的收入，都要依法依规。各项收入指标要制定合理收缴率，以确保各项收入按时足额收取，保证物业企业充裕的现金流。针对历史欠费问题，物业企业要根据具体情况，制定有差别的清欠催缴制度、收欠指标，开展费用清欠工作，提高应收账款周转率，加速物业企业资金回笼。在预算支出控制方面，预算目标范围内的审批事项由审批人员依据内控流程按常规逐级审批，如物业企业集中采购、维修事项的报修、立项等。超过预算的事项在审批时，要执行额外的审批流程，由企业相关领导核实批准后方可执行。审批是预算的重要环节，能够确保企业以最低支出金额达成企业预算目标，可在一定程度上防范企业的经营风险。

最后，完善预算管控预警系统。物业企业可在进度管理环节中，纳入指标管理，构建预算管控预警系统，展开事前控制。采用季度滚动预算方法，微调预算，提前考虑预算风险应对方案。

（四）重视对全面预算管理的考评激励

在预算管理中，考评激励是核心内容。物业企业在全面预算管理工作开展过程中，要重视全面预算管理的考评激励。一方面，完善考核指标体系。物业企业可根据自身发展状况，建立有效的绩效考评制度，不断完善科学的考核指标体系。基于不同的预算项目，制定合理的考评指标，能量化的指标一定给出量化指标，比如各种收入指标可采用收缴比率法，应收账款回款率、维修指标可采用完工百分比法、客户满意度等方法，定期考核企业各部门与员工的业绩，通过考评中的量化数据获取考核结果。将考核结果作为员工加减薪酬、职务升降的有力依据［5］。在设置绩效考核目标时，要确保目标有较强的可操作性，指标值要相对合理且具有针对性。通过考核，激发员工的工作积极性。另一方面，完善激励机制。物业企业在市场竞争激烈的发展形势下，要为员工提供稳定的、可持续、有激情的发展环境。鼓励员工加强对全面预算管理知识的学习，发散思维，解放思想，不断创新，敢于提出新理念、新方法。对于勇于创新的员工，给予最大限度的支持和奖励，如职务的升迁、薪酬的增加等。奖励不仅要有物质上的奖励，还要有精神奖励。

四、结语

现代社会中，物业企业的竞争持续加剧，物业企业要谋发展，必须将全面预算管理看作管理工具，加强对全面预算管理的重视，从根本上提高企业管理效率和质量。文章在分析物业企业全面预算管理问题的基础上，从提高对全面预算功能与作用的认知水平、进一步优化全面预算编制的环节、加强对全面预算实施与控制的重视、重视全面预算管理的考评激励等方面研究物业企业提升全面预算管理水平的措施，期望为日后提高物业企业全面预算管理效率和水平提供参考。