基于社会治理视域下我国保障性住房后期管理研究

2021-09-16胡志强

中华建设 2021年9期

胡志强

住房是人们衣食住行的重要保障，其与人民群众的基本生计息息相关，与国家发展稳定也有直接关系。近些年，住宅逐渐实现产业化，福利分房和房改政策逐渐取消，我国住房实现了市场化。在市场运行下，房地产市场逐渐升温，房屋建筑数量日益增多，房价增幅过快，民众购房压力大，尽管我国针对楼市提出了各种调控政策，也出台了限购政策，但是房价仍然持续上涨。为了缓解中低收入群体购房压力，我国提出了保障性住房政策，但是保障性住房在后期管理上存在不足，需要加大力度解决。

保障性住房是用于改善低收入家庭住房压力，通过这种再分配方式促进社会公平发展，实现共同富裕。为保证保障性住房作用发挥出来，对此，党中央与国务院高度重视保障性住房相关工作的开展，并出台了若干意见，为低收入家庭存在的住房困难问题解决提供措施，并出台了相关文件将保障性安居工程作为经济社会发展的一项重要指标，用于促进经济社会发展和改善民生。

一、社会治理下保障性住房后期管理中的问题

1.后期管理服务有待完善

进入后期管理服务后，住房保障部门、社区办事处、运营公司、物业公司在角色定位和职权范围上缺乏明确定位，存在交叉管理、职责不清现象，尽管住房保障部门已经将后期管理委托给运营公司、物业公司，但是其在房屋检修、房屋交接入住、资金申请拨付等方面仍然存在一些问题，管理服务不够完善，存在空档、拖延、不到位等问题。如按照委托合同或协议，房屋及共用部位、共用设施设备日常保养维修和大中修，需要由运营公司或物业公司上报维修项目和计划到住房保障部门，再由住房保障部门委派专人到现场核查后申请维修资金，职责存在交叉现象，且流程复杂，日常管理时无法及时维修，服务质量下降，工作效率不高。就房屋交接入住、资金申请拨付、流动人口及户籍管理、幼儿入托上学等问题，住房保障部门、社区办事处、运营公司、物业公司对这些问题的沟通不够到位，后期管理也存在职责划分不够明确、效率低下等现象，导致问题解决出现矛盾点，进而无法及时解决群众问题，导致群众不满。

2.入户动态普查不够到位

保障性住房普遍配套齐全，所在区位交通方便，周围学校、医院等社会服务功能较为完善，为广大住房保障家庭营造了良好的环境。但是，有些住房保障家庭出于个人利益，违规违约将自己的房屋转租给他人，以获取收益。根据有关规定，需要定期开展入户动态普查，了解保障性住房的使用状况以及住房保障家庭的财产、家庭住房、家庭人口数量、人均经济收入情况等。而在实际工作中，个别的保障性住房项目的入户检查不够到位，检查记录形式化，无法了解上述具体实际情况，对于住房保障资格、保障性住房转租等行为审查、取证、处理的工作也不够及时，甚至出现在网络、房产中介公司公开转租保障性住房的现象。

3.设施设备维护问题较多

有些住房保障家庭对保障性住房及相关配套环境设施不够爱护，私自占用公共场地，无序停车等，甚至未申报办理相关手续饲养宠物，宠物在公共区域内大小便、伤人毁物屡见不鲜，上述等问题都导致共用部位、共用设施设备维护难度增加。

二、社会治理下我国保障性住房后期管理措施

1.健全政府管理体系

（1）构建条块属地结合管理模式。政府需要成立住房保障工作小组，实行条块、属地结合管理，明确政府的纵向、横向责任分工。住房保障工作小组应由各级政府部门（社区、办事处等）、民政、住房保障、财政、公安、消防、环卫等部门联合组建，主要对住房保障政策、规划、资金、住房资格等内容进行规划、管理，并将后期管理职责根据属地原则下放到具体县区内，县区政府成立县区级别的住房保障后期管理工作小组，明确工作责任，为后期管理工作提供有效指导，并由街道办事处组建由同级民政、住房保障、财政、公安、消防、环卫等部门联合的后期管理公司，负责后期管理日常工作。

（2）将后期管理与政府考核结合起来。在现有考核体系下，经济社会发展是地方年度考核重点，其决定了区域领导工作成效，根据该考核结果决定领导使用和绩效奖金。在当前考核中，住房保障部门考核指标主要为保障性住房建设计划指标和任务完成指标这两个指标，对于后期管理指标的具体项目设定较为模糊或并未提及。对此，各地市政府需要重新制定考核指标和标准，将保障性住房后期管理纳入到经济社会发展考核中，将其作为其中的一个考核指标进行考核，并构建约谈机制，约谈问题突出的区县，督促其做好后期管理工作。

2.完善后期运营系统

（1）推进市场化竞争。为保证保障性住房后期管理稳定性以及竞争性，可以将运营权实现市场公开招标，政府也要简政放权，由运营公司或物业公司自主经营管理，并将租赁使用分配、物业选用、住房保障家庭资格审核、租金收取、房屋维护等权利交予运营公司或物业公司，确定收益比例与规则，明确权责，统一权利与义务，使运营公司或物业公司能够发挥积极调节作用，实现市场化运作，并引进高素质人员，提高后期管理质量，提供更高水平的后期管理服务。

（2）政府加强运营监管。政府需要注重运营公司或物业公司管理，制定具有可行性的后期配后管理，确定工作任务和工作标准，将年度考核和日常监管相结合，完善考核细则，组织开展全面考核，推行量化打分，将日常工作得分与居委会、住房保障家庭等测评结合起来，考核优秀的由政府财政予以奖励，若是考核不合格则扣除相关租金，甚至严重的要终止合同，选聘新的运营公司或物业公司管理。

（3）发挥社会公众作用。在后期管理中引入第三方参与，其作为志愿团队，为政府承担供给任务，也能够利用市场机制提升供给效率，为社区提供服务，在市场与政府之间构建桥梁，起到连接作用。

3.加强动态管理工作

（1）建设信息系统。相关部门信息数据与住房保障信息系统连接，通过直接在系统查询信息实现共享数据信息，利用大数据分析判断，减少人工审核，实现动态监控，提高审核效率。

（2）构建监管团队。在政策范围内，加强基层管理工作人员的配置、提高人员的工作待遇、增加经费、保障后勤等，构建后期管理团队。同时，实现动态检查，对住户定期或不定期入户检查，了解住房使用情况。此外，设置投诉举报受理渠道和住房保障家庭评价机制。

4.明确退出管理规范

（1）构建柔性保障制度。首先，按照住房保障家庭实际情况对保障范围条件进行定期调整，参考年度城镇居民人均可支配收入调整保障范围。其次，适度放宽退出政策，未退出人员预留6个月的租房购房时间，动态监管不符合保障资格后，发放取消保障资格、退出保障性住房通知，在6个月期间需要以每月原租金1.2倍租住房屋，直到退房。在此环节，要视情做好退休、残疾家庭等特殊群体的保障工作，予以相应的补贴和帮助。

（2）构建联合惩戒制度。住房保障要引入住房保障家庭的信用管理机制，建立健全住房保障家庭信用管理档案，若是住房保障家庭申请人或成员违约，则需要将其行为记录在个人信用档案中，申请人有教育家庭成员的义务，并规定该申请人或成员在5年期间内不可申请此类住房等。同时将个人不良信用记录交予保险、银行、社保等部门。