非集体经济组织成员能否通过以物抵债方式受让该集体经济组织宅基地上的房屋

覃刚

1 案情简介

2012 年4 月5 日，S 县某城中村改造指挥部、镇政府与J 公司签署了1 份借据，借款金额1 000 万元，借款期限6 个月，月利率3‰，并以城中村改造第一期工程的门面房设定了抵押担保。如果到期不能偿还借款，则抵押物交由J 公司处置。之后，J 公司将1 000 万元转账给指挥部，指挥部分多次共偿还J 公司500万元。

2013 年12 月28 日，指挥部、居委会与J 公司签订了《还款协议》，确认截至2012 年12月31 日，指挥部仍欠J 公司本息约700 万元。指挥部同意工程完工后划出700 m2商业房交给J 公司，用于偿还所欠本息。2015 年2 月26 日，J 公 司 与 吴某某签订《债权转让协议》，将上述借据和《还款协议》的全部债权及担保权等权利转让给吴某某，随后吴某某通知了居委会和镇政府。

2015 年8 月1 日，吴某某死亡。由于《还款协议》所涉及的房屋属于城中村改造工程的一部分，没有相关规划审批手续，一直没有向吴某某交付。吴某某配偶闫某某及一对子女作为法定继承人向法院起诉，请求判令居委会和镇政府归还借款700 万元及利息200 万元。

2 法院判决

经审理查明，以房抵债所涉的房屋属于城中村改造项目，建设在农村集体土地上，居委会、镇政府未能提供相关的规划审批手续。法院确认指挥部仍欠J 公司本息700 万元的事实。判决居委会向闫某某等3 人支付700 万元及利息。镇政府对居委会不能清偿部分在1/2 范围内向闫某某等3 人承担连带清偿责任。

3 案例分析

3.1 《还款协议》的性质

J 公司与指挥部之间存在债权债务关系，债务清偿期限届满后，指挥部与居委会、J 公司达成的《还款协议》约定以所建的房屋抵偿债务，实际上是《民法》上的代物清偿，或者说是以物抵债。以物抵债所形成的新的债权需履行完毕，原债权债务才能被消灭，并不是说新的以物抵债协议一旦生效，原债权债务就被完全取代。本案中，法院已经确认房屋并没有交付，因此，J 公司与指挥部之间的原借贷关系仍然存在，镇政府也依然有担保责任。

3.2 以物抵债协议是否有效

本案中的《还款协议》比较特殊，因为涉及到的抵债物并非普通的物，而是集体经济组织上的房屋，依据《土地管理法》第九条，农村土地、宅基地属于农民集体所有。依据《土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。法院已经查明居委会、镇政府没有履行相关的农用地转用审批手续。

依据《物权法》第一百八十二条（现《民法典》第三百九十七条），以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。该条确立了“地随房走”“房随地走”的一般原则。本案中，《还款协议》 约定以集体土地上的房屋抵偿债务，就使得房屋占地范围内的土地也一并被处置。而受让集体土地使用权是有身份限制的，非本集体经济组织成员不得享有本集体经济组织土地的使用权。债权人J 公司将债权转让给了吴某某，现吴某某死亡，其继承人并非是土地所在集体经济组织的成员，不能受让土地使用权。

依据《合同法》 第五十二条（现为《民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条），《还款协议》因违反土地管理法及相关土地政策的强制性规定而无效。

3.3 以物抵债无效后的法律后果

由于《还款协议》被认定为无效，因此，不能产生代物清偿/以物抵债的清偿效果，新的债务没有得到清偿，原债权债务就依然成立。基于借贷产生的法律关系仍然存在于J 公司和指挥部、镇政府之间，指挥部仍然要承担700 万本金及利息的还款责任，镇政府依然要承担担保责任。

另外，由于在订立《还款协议》的过程中各方当事人均存在一定过错，协议无效后的责任划分也需要考虑过错情况。协议订立时，镇政府作为国家机关，不能承担保证人角色，其提供的担保为无效担保。依据《担保法司法解释》第七条“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/2”，判决镇政府在不超过债务人J 公司不能清偿部分的1/2 范围内承担担保责任。J 公司和指挥部在镇政府没有担保能力的情况下依然接受其担保，存在一定过错，各自应当承担相应的责任。