环渤海地区房地产市场展望

作为北方最具有实力和活力的区域，环渤海的房地产市场也水涨船高，在与其他北方城市相比，环渤海地区的房地产市场呈持续稳定发展迹象，对带动北方房地产结构的升级和促进该地区的发展等提供保障。但是受到区域经济发展不平衡、交通、教育等公共资源有待提升的影响，环渤海地区房地产市场出现了供需不平衡，“空房”率提升等现象。因此，政府如何发挥政策指导、开展宏观调控等，促进环渤海地区房地产市场的稳定性需要引起重视。

一、环渤海地区房地产市场发展情况

（一）拿地金额。从《环渤海经济区楼市报告》中可以看出，从各城市群拿地的金额中我们可以看出，长江三角洲地区为首，环渤海热度出现了一定程度地提升。在2020 年1月-12 月份，长江三角洲排名前10 的企业共拿地金额达到了754 亿元；环渤海地区紧随其后，共拿地577 亿元，相比同期增长幅度较快；珠江三角洲地区和中西部地区拿地金额同比有所下降。从各城市群拿地的金额上也可以看出，环渤海和长三角地区仍是房企关注的重点区域，从经济、越来越成熟的交通网络、大量人才的涌进等方面成为众多房企投资的重点。值得注意的是，除环渤海以外，其他几个区域前十拿地金额相对于去年来讲都有一定程度的下降。其主要是受到区域优势、民间投资、建立东盟经济共同体等影响。

（二）商品住宅销售价格指数。从2020 年4 月份各大区域的新建商品住宅销售价格指数来看，除了长江经济带环比上月其基本保持稳定的状态，而环渤海湾大湾区环比下降幅度更大，即为1.65 百分点。相对于长三角超级湾区和粤港澳大湾区跌幅的幅度相对，其分别为-1.02%、-1.08%。而以天津地区为例，2018 年天津新建商品住宅销售价格指数同比上涨1.6%，而在2020 年5 月，其新建商品住宅销售价格指数却出现下降的趋势，即同比下降-0.8%；石家庄地区在2018 半年8 月份同比上涨1.4%，2020 年5 月份，其同比增长5.4%。期间价格的变动主要与政策、需求等方面有关，房地产市场出现了略小的波动。

（三）房地产住宅投资总量。根据58 同城中发布各地区房产信息情况中，我们可以得知，到目前为止，山东省份的房地产住宅投资量相对于其他地区，其总量明显高出许多。并且《环渤海经济楼市报告》中也可以看出，山东地区2019年1-7 月份，投资总量值达到了3700 亿元。而新房热度排名第一的则是沈阳地区，同比涨幅达到3 成以上。这就可以看出，环渤海经济区的核心为山东、北京、河北、辽宁，房企也多集中在二线城市购地；在根据各地区投资增速的情况上看，2019 年投资增量最高的地区为北京地区，然后依次为天津、山东地区。

另外，从2019 年的经济楼市报告中我们可以看出，环渤海地区新房找房热度与二手房的热度较为类似，但是新房找房的热度在1-7 月份出现了明显的变动，即从1 月份上升到7 月份出现明显的下落。例如：青岛的找房热度较高；天津次之；购房热度集中的地区主要为：北京、大连、石家庄等城市。同时，从新房商品住宅成交的价格走势上看，北京地区成交价格在2019 年环渤海热点城市中属于最高的一个城市，即在4 万左右波动；石家庄地区的房价相对于前几年也出现了较大的增幅，即平均价格在1 万左右波动。

（四）二手房市场。从《环渤海经济楼市报告》中明确显示出：二手房挂牌房源量出现了不稳定的情况，最高为1-2月份，在2-4 月份出现了一定幅度的下降，而从5-7 份呈现顶值。从二手房挂牌房源量的地区来看，北京地区和天津地区相对于其他的省份来看，其二手房挂牌房源量最高，其中北京地区的价格为每平方米6 万元，天津相对较少，其二手房挂牌价格为每平方米2.2 万元。其他的环渤海地区二手房挂牌房源量相对较少，一般都在2 万元以下。沈阳二手房在2019 年，访问量也超过了北京地区，同比增长13.2%。

二、环渤海地区房地产市场发展展望

（一）发展的前景和可能存在的问题

1.环渤海经济区优势凸显，将进一步打开房地产市场。环渤海地区的核心主要以北京、天津、河北、辽宁、山东城市为主，其楼市发展的情况在近几年中都出现了增幅的情况，其主要是因为（1）环渤海地区四周围绕的港口较多，并且具有较为发达的航空业。以青岛和唐山、大连为主。而石家庄等地区高速铁路相对较多，具有较高的经济实力。（2）经济发展能力较强，GDP 增长幅度较高，从全国城市对比来看，环渤海地区中有21 个城市GDP 增长幅度较高，其占到了70%左右。例如：北京地区的经济能力更高，趋于首位，其次为天津、青岛、大连、唐山、石家庄等地区。（3）一些主要的沿海地区，如：威海、丹东和秦皇岛等地区发展势头越来越猛，虽然人口的规模不大，但凭借优越的地理位置和气候等因素具有较为明朗的发展潜力。（4）很多高校注入到环渤海地区，吸引了很多年轻人留在当地，教育资源的充足和新鲜血液的流入等，增强了该地区的竞争优势。

表1 2010-2020 年京津冀4 城市涨幅的情况

2.房地产市场将出现较大的波动。市场稳定、城市分化、周期延长将成为近两年房地产市场的主要走势，其波动还会影响到销售、投资和开工。从市场的层面上看，2018 年商品房的销售面积达到了16.9 亿平方米。正如天津、唐山、石家庄、北京等环渤海地区，其量价不稳定，会发生改变，但是增幅和下降的趋势变化不大。同时，在受到区域经济增长和国家规划的影响，相对于珠三角地区房地产市场的快速回温，环渤海却出现了冷热不均、回暖幅度较弱的情况。环渤海多数区域对比去年下半年，其热度保持稳定，回温势头并不稳定。

3.高房价将会导致住房难、住房贵的情况出现。从我国房价上来看，其一直处于不断向上攀登的情况。尤其是从环渤海地区的房价上来看，其均价水平相对于其他地区增幅较快，特别是河北地区的房价，从2017 年至2020 年相比，增长值达到50%以上。这就出现了“住房难、住房贵”的情况，在加上物价的上涨、货币的贬值等影响，一些薪资阶层的人士并没有能力购买房，而对于一些能力较高的人，“炒房热”出现，大多用于投资。

从表1 可以看出：房价涨幅排名第二的城市为石家庄，其涨幅达到了141.45%。但是从2017 年房价上涨到顶峰之后，其在随后的三年中，二手房价降幅达到了30%。其主要是因为该地区房价过高与工资水平不成正比，很多工薪阶层的人难以支付大额的贷款，而将主要的购买意愿放在了离城市偏远的县城或者城镇，城市房屋空置率较高。

4.商品房闲置率将会越来越高。根据国家统计局的数据表明，我国目前一线和二线城市的住房空置率已经超过13%，三四线的小城市住房空置率超过14%，这与国际上计算的标准值5%～10%之间有很大差异，我国住房闲置率处于危险的区间。从京津冀近期的政策表明，北京、天津两地房屋空置率非常高，达到了30%、22.5%以上，属于房屋控制危险地区；石家庄地区在2018 年首次披露住房空置率，也超过了10.11%。从山东地区、沈阳地区其住房闲置率来看，其住房空置率都超出了10%以上。

（二）发展趋势分析

1.市场的调控下，房地产市场将维持稳定的状态。现阶段，实施市场调控的主要目的就是能够对房产成交量和资金的消耗等予以控制。其一，当环渤海地区的房地产市场受到经济等方面的影响出现价格波动时，能够有效控制价格，减少虚高价格的出现；其二，进一步稳健价格，抑制金融风险的发生。从环渤海地区土地价格上涨的情况来看，其各地区土地价格上涨较快，供给成本将大大提升。因此，在调控下，能够对“市场流量”进行有效的控制，为了能够有助于促进中长期“市场供求对接”，通过适当拉长库存消化时间等，政府在保持房地产市场的稳定下，成交量或者成交的价格其变化的幅度较小，在未来的一段时间内仍是“细水长流的趋势发展”。

2.可持续发展理念下，构建了环渤海地区房地产长效机制。房地产行业涉及的产业链较多，其稳定发展对整个产业链的发展起到重要作用同时，房地产业也是一项民生产业，其影响着人们的生活和生产。为了能够保障环渤海地区房地产市场的稳定，以可持续发展理论为基础，从环渤海房地产市场运行的现实出发，提出了以下几点建议：

第一，房地产产业结构在升级和转变后，能够为带动当地的经济发展，提升生活质量等奠定基础保障。第二，进一步加强对土地资源的合理利用，实现环渤海地区土地资源的可持续发展。第三，在全面落实可持续发展理念后，能够促进生态环境的平衡；第四，需要及时建立房地产金融体系，进一步规范其风险。

三、结语

由此可见，环渤海房地产业的发展势必会给我国经济增长产生一定影响，我们需要加大对环渤海地区房地产业的重视和研究，对其所发生的变化和各项数据进行分析等，以了解当前环渤海地区房地产行业的增长态势和未来走向，进而正确审视该地区的房地产市场发展潜力，给更多投资者带来借鉴和参考。基于此，我们通过提出有效的发展对策，旨在能够稳定环渤海地区房地产市场的发展，提升该地区的经济效率和产业升级。