房价波动背景下如何实现“租购同权”

李 珊

(南京财经大学，江苏 南京210023)

一、 引言

自20 世纪90 年代，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，我国房地产行业进入全面市场化阶段。 中国房地产发展规模不断扩大，2019年我国房地产投资规模近14 万亿元，较房地产行业改革前增幅达40 倍，由此拉动国内生产总值不断增长，房地产行业的经济地位日益凸显，并且逐渐成为经济发展的支柱产业之一。 房产行业在快速发展、带动宏观经济增长的同时，也带来了一些负面效应。 中国作为世界人口第一大国，住房问题一直是与大众息息相关的事情。 近年来，房地产行业发展迅速，导致住房问题逐渐显现：一方面，住房销售市场蓬勃发展，与此同时，一二线城市因土地资源短缺、城市规划、人口迁移等原因导致住房供不应求从而致使房价攀升，大大增加了刚需购房的住房压力；另一方面，住房租赁市场发展滞后，房屋租售比例严重失调，大型房屋租赁企业市场份额仅为2%，与英日美等发达国家相比，有较大差距。

二、 房产行业发展失调的影响

(一)实体经济脱实向虚，不利于金融市场稳定

近年来实体经济疲软，房产行业的高回报率和制造业的发展低迷，致使越来越多的个人及企业倾向于进行房地产投资，导致大量的资金进入地产行业。 当企业的生产性资金逐渐转变为房地产投资时，一些回报率较低的行业及产业会难以承受生产要素成本的提高，从而慢慢被淘汰，在一定程度上使得资金“脱实向虚”。 此外，房屋的空置率也不断提升，这些迹象，都表明我国房地产市场已经出现泡沫。 房地产行业与银行贷款业务关系紧密，房产项目中超过六成的资金来自银行，一旦房产泡沫出现破裂，银行作为信用中介的职能难以发挥，为经济发展埋下了隐患，会危及宏观经济与金融行业的发展。

(二)影响国计民生

据国家统计局发布的中国经济数据显示，2020 年，我国人均居住消费支出2464 元，占人均消费支出的比重高达25.4%，城镇居民住房负担过重。 2020 年，全国范围内高校毕业生人数高达874 万人，作为住房市场需求主体，住房压力的增加，不仅提高了他们的生活成本，而且容易抑制创新创业能力的展现。 “蜗居”“蚁族”“逃离北上广”等热词的出现表明住房问题已经成为热点民生问题，影响方方面面。

1. 容易抑制消费，阻碍经济发展

消费作为拉动经济增长的“三驾马车”之一，是推动宏观经济发展的基本驱动力。 从有关数据可以得知，我国民众在购房上投入太多资金，尤其从2008 年以来，大多数城市的房价涨幅较大、房价收入比偏高，购置一套房屋可能需要消耗一个家庭数年甚至数十年的全部收入，这对于除住房以外的其他消费具有一定冲击。 在如今经济下行、各地纷纷出台政策刺激消费的情况下，我国居民的消费需求对于经济的拉动作用至关重要。 据此，高房价抑制了其他产业的消费需求，这显然不利于通过扩大内需，促进经济的可持续增长。

2. 导致贫富差距扩大，难以实现共同富裕

随着房产行业不断发展，越拉越多的民众开始将购置房产作为投资、增值、保值的工具。 高收入群体通过利用闲置资金和杠杆效应，购买几套住房，谋取差价，从而获得高额收益；而普通民众辛辛苦苦工作可能也难以承担高房价的重压。 长此以往，势必会引发一些经济问题与社会矛盾。 九三学社也曾经指出，房价过高，已经成为影响我国经济健康稳定可持续发展和社会和谐的一个突出问题。 热门城市房价的抬高，不仅提高了人才与城市生活成本，降低了城市竞争力，而且容易拉大社会贫富差距，从而导致一系列社会矛盾。

3. 形成城市壁垒，阻碍城市化进程

《“十五”计划纲要》指出“我国要积极发展中小城市，发挥大城市的辐射带动作用”，但是房价的过快上涨，一方面增加了城市的生活成本与生活压力，无形之中提高了城市生活门槛；另一方面，直接影响对外来人才的吸引，甚至会造成本地人才迫于生活压力而外流。 房价过高形成的壁垒，导致居民生活成本、企业用工成本提高，不利于城市的发展。

三、 “租购同权”政策实施现状

为了解决买房贵、住房难这一问题，国家不断加大政策支持，保障居民住房权益。 2016 年底，中央经济工作会议首次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。 2017年，党的十九大报告继续强调“房住不炒”，并提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。 此后“房住不炒”成为房地产行业调控的主要基调。 同时，多个城市纷纷推出租房政策，保障租售同权租房落户。 租购同权，即租房与购房居民享受同等待遇，此举将通过立法渠道，建立稳定的租房制度，逐步使租房居民与购房居民在基本公共服务方面享有同等权利。 “购租同权”成为房产行业一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。 截至2020 年底，除广州、杭州、成都、郑州、沈阳、成都等12 个试点城市以外，多地出台具体政策，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。 各地租购政策具体内容见表1。

表1 部分省市关于“租购同权”的政策规定

续表

四、 “租购同权”的意义

(一)有利于缓解房价过快上涨

由于住房具有投资与消费的双重属性，高房价一定程度上是由于房屋购置的投资需求甚至投机需求造成的，房屋的附加价值越高，这一需求就越强。 “租购同权”政策的出台，旨在分离房屋上的附加价值，推动房屋回归最基本的居住功能，减弱其投资属性，这有利于消除房地产泡沫，促进房价的理性回归。

(二)有利于促进房地产行业健康发展

2015 年，中央经济工作会议上提出，将“化解房地产库存”纳入未来一年经济工作的“五大任务”中。 我国房地产行业经过二十余年的发展，结构性失衡的问题也日渐突出，大城市供给不足与中小城市需要去除库存的局面并存，且一线城市也存在除住房外如公寓等产能过剩的情况。 倡导租购同权，实际上也为城市商业房产去库存提供了路径。

此外，实现“租购同权”，有利于房地产行业建立并完善“租买选择机制”。 民众可以依据自身经济情况，选择租住或者购置房屋，这有利于分流一部分购房需求，培养理性的住房消费观念，促进房地产行业健康发展。

(三)有利于完善租购并举的住房保障制度体系

“租购同权”实现后，购房与租房同样可以享受公共服务资源，有利于提高租房需求，从而促进房屋租赁市场发展。自广州出台“租购同权”政策起，至住建部等9 部委选取12个城市作为首批住房租赁试点城市，到2020 年底无锡、苏州等多个城市明确“租房即可落户”政策，进一步将房屋的产权与户籍分离。 从中央到地方，各地均密集出台相关政策推动房屋租赁市场的快速发展，有利于完善我国租购并举的居民住房保障体系。

五、 现阶段存在的挑战

政府虽多项政策并举，对落实租赁住房公共服务、规范租赁市场秩序、促进市场稳定等多个方面提出具体要求，但“租购同权”的推行仍面临不少挑战。

(一)住房供给不足

1. 政府保障性租住房供给不足

目前我国多地政府虽大力推行“廉租房”“公租房”等惠民政策，但从实施效果来看，短期内并没有起到抑制房价上涨的显著效果，缓解住房压力的作用同样甚微。 由于城市建设用地资源紧缺，尤其是一二线城市在现有的城市规划的基础上，难以提供更多住房土地供给，住房的供给数量远远不能满足我国城市快速发展所需要的低成本住房的需求，住房的供给远小于需求。

2. 城市居民个人租房供给不足

据有关数据统计，目前房屋租赁市场上租房的交易方式还是以房产中介的转租形式为主，且居民个人出租房屋在租赁市场占比高达90%，这种方式会导致信息不对称，需求方在住房户型、面积、价格等方面与供给方难以完全匹配。

(二)“同权”难以实行

1. 从户籍制度来看

实现“租购同权”最大的问题在于我国现行的户籍制度的限制，且主要针对外来人口。 如广东、上海、北京等大城市采取积分落户政策，落户限制较多。 户籍制度多与基本公共服务挂钩，北上广等热门城市的医疗、教育、就业等公共服务资源对于外来人口具有很大吸引力，但由于资源的有限性，在本地户籍居民的基本公共服务都难以保障的情况下，“租购同权”就更加难以为继。

2. 从教育资源来看

随着我国经济的不断发展，社会保障制度不断完善，异地医保、社保一卡通等的实现，使得各地区居民享受到的基本社会保障如“医疗、养老、失业、工伤、生育”等逐渐趋向于一致。 但从住房政策的执行情况来看，没有房屋产权的人们基本不能享受到优质教育资源。 “租购同权”政策的实施虽然旨在保障租户的教育权利，但目前来看，承租人需要达到一定的条件子女才能享受就近入学的权利，且由于优质教育资源的稀缺性，“租购同权”可能导致学区房供需关系更加紧张。

3. 从社会观念来看

我国是一个对自有住房有着长期偏好的国家，居民对房子的重要性不言而喻，并且由于婚姻、嫁娶、投资保值等因素，房子的意义已经超过了居住范畴。 据网络调查统计显示，超过六成的“90 后”难以接受租房度过余生。 现阶段，普通家庭财产构成中，房产约占五成，城市与农村、家庭财产在100 万元以上与100 万元以下的家庭这一比例有所差别，概而括之，房产在家庭财产构成中占有较大比重。 在经济条件能够支持的前提下，我国居民仍倾向于购房而非租房。

六、 建议与启示

通过对“租购同权”相关政策的分析，探索政策执行的障碍，发现要实现真正的“租购同权”仍任重道远。 为了更好地促进“租购同权”政策的平稳运行，对房地产市场提出如下建议：

第一，在户籍制度方面，尽管国家对原有户籍制度进行了多次改革和调整，但就社会需求而言，户籍制度的改革进程仍然相对滞后。 因为城城人口流动与城镇人口流动的原因、人口构成不同，因此各地政府仍需因地制宜采取与本地社会发展相匹配的政策。

第二，在教育资源方面，从更长远的角度扩大教育资源，从供给端出发，增大教育资源的供给量，培养更多优秀教师，最大限度地平衡学生家长对优质资源的需求量和社会供给量。 还可考虑将私有性公共服务资源作为必要补充。 鼓励私人机构进入教育等公共服务资源领域，从源头上切断房屋产权、居住地与享有权益之间的联系，通过市场化的手段，促进权益均等。

第三，在政策实施上，建立稳定租赁关系，才能促成住房租赁市场平稳发展。 改变我国市场上出租人主体单一的局面，加快确立以政府与企业为主导的租赁住房，建立产权性质与公共服务的联系，实现公共服务权益均等。 加快搭建租赁环节全覆盖、房源信息全纳入、服务规范一体化的服务平台，解决由于信息不对称产生的供需矛盾。 建立评价体系与信用体系，租赁双方可以在承租前中后期进行多角度、多阶段互相评价以保障承租方与租赁方的权益。