房地产企业成本管控研究

张晓艺

摘要：当前房地产企业通过管控成本来提高自身所赚取的利润值，这是每个房地产企业在财务分析中都要关注的重点，也是一个能体现出企业运营成果的关键领域。文章主要依据对房地产企业成本管控的探究，运用成本会计和管理会计等知识，分析房地产企业发展中存在的一些问题，例如：只注重工期，成本管理范畴过窄、施工材料管理不善，浪费现象严重、施工设计的随意变更，忽视质量成本管理等问题，基于此，提出了相应的措施，例如，处理好工期与成本的关系，提高经济效益，细化施工材料成本管理等等，从而实现企业持续健康发展。为企业提高经济效益、提高自身的市场竞争能力提供一定的借鉴。

关键词：成本管控;房地产企业;问题;对策

一、引言

成本管控是一个企业管理的首要内容，务必要实现成本的可控，才能让企业在当前的经济社会发展中站稳脚跟。如果对房地产企业的成本有效的管控，那么就能夠提升企业在市场中的经济地位和竞争水平，进而为提高企业的利润提供了一个便捷有效的途径。经济全球化影响下的今天，一个企业持续健康发展的主要影响因素就是成本管理模式。就现在我国的情况看来，半数以上的企业仍然存在着成本管理和成本管控方面所对应的问题，这会对企业的发展产生阻碍，不利于企业提高利润。此篇文章主要围绕成本会计的有关定义、概念和成本管控的重要性以及成本管控在房地产企业中的重要性展开论述，然后根据成本管理、管控在当今存在的疑问与其在发展中的难题提出相应解决问题的对策。

二、成本管控对房地产企业的重要性

（一）良好的成本管控有助于实现企业财务管理目标

成本管理可以帮助企业能够更好的经营，给企业带来更多的好处。因为它既可以对企业现在的工作进行衡量，还能指明日后的发展方向。现如今的社会形势，一般的企业都是以取得更多的利益为目的，这样公司在成本管理工作进行之时，就需要得消除掉那些危害管理工作进行的因素，这样才能保证企业在生产经营的过程中降低成本支出。由于市场经济的快速发展，使得企业在经营过程中会产生来自同行的压迫，为企业的前进增加了困难，成本管理立足于当代的经济市场，就得制定更好更完善的成本管理方案，加强成本管理制度和体系，对各项资源进行合理的安排，要实时关注日常的管理状况和竞争者的状况。

（二）管控成本是市场制高点的重要组成部分

对于房地产企业来讲，当前，国内在房地产行业产生的竞争越来越严重，国家对房地产制定了一些改革的方案，这些改革方案给房地产企业的发展也带来了不小挑战。销售与房地产成本的区别是房地产企业的利润。近几年，我国不惜一切代价用各种方法来调控市场房价的变动，房地产企业不能通过对房屋的销售，取得的收入来完成经济效益，而要更好的完成经济效益就要实行成本管控这种最为成功和有利的形式。面对房地产项目开发成本管控的有效方面，深刻领悟到了成本管控对于房地产项目开发的重要性，不仅使开发成本降低了，也使得企业有了很好的效益，双方面得到了提升。

三、房地产企业成本管控中存在的问题

（一）只注重工期，成本管理范畴过窄

对于任何一个房地产企业来说，房屋施工的质量和工期几乎是同等重要的。而房地产企业有一个很明显的现象就是只注重项目的工期问题，把大部分精力花在如何缩短其问题上，却不注重房屋的质量以及成本。大多数房地产企业在实际的实施管理中，会有很多问题，例如：第一，可能由于公司管理者和施工人员心里怠慢，前期施工进度拖延，建造时间较长，成本不变;后期宁愿以加大成本的途径来将进度推进，就是为了保证项目在规定时间内竣工，这样导致成本变高。第二，各个部门在施工过程的成本管理中步调不够统一，不能达成一致意见，任由管理者根据自己的要求，采取产生措施的费用。这就是房地产企业一味盲目的追求按时交工，却忽视了成本的管理，导致成本费用的升高。这样就给房地产企业的经济效益带来了影响。

（二）施工材料管理不善，浪费现象严重

在房地产施工的各个程序中，减少材料成本是优化工程成本的最有效的手段，所以成本管理的重心应该放在如何科学地储存和掌握材料成本。然而就目前状况来讲，房地产企业材料的成本管理存在着弊端。

施工中材料损耗情况常常与许多因素有关，也许是因为材料采购方式不对，材料储存方法不当，更有可能是工作人员对其材料的性质不够了解，对材料管理不够重视，所以无法掌握各类材料管理的适当办法，也就造成严重的材料损耗问题。同时在施工过程中，当建设的房屋在一些较为偏远的地区时，正因为地理条件问题运输时间的延迟，在材料输送过程中必然会造成材料损耗，所以尽量在运输材料前做好一切降低材料损耗的措施。由于房地产企业缺乏事前的准备，运输方案制定不够详细，在其过程中也会出现一定量的消耗。当施工原材料运送完毕后，也可能因为不正确的管理方法，导致原料的破坏甚至将其遗失，再者在房屋建设过程中各种原料的滥用，使得原料大量流失，不必要的耗损现象越来越严重。

（三）施工设计的随意变更，忽视质量成本管理

通常在房地产企业的施工阶段，导致工程成本突然变化的原因之一是设计随意变更。设计费用属于前期工程费，而前期工程费占整个成本构成的5%甚至更多，变更原因复杂多变、规律难寻，有的是因为销售的需要，有的是因为图纸质量方面的问题，给现场实施管理造成很大难度。所以说控制设计随意变更是施工阶段降低成本的一个重点。

与此同时，对房地产企业自己本身也没有真正的意识到质量成本是什么。轻视工程质量会给公司带来的莫大的经济损失，甚至引发生命安全。公司为了盈利会在材料方面进行控制，偷工减料甚至采购质量成本较差的原材料。如果一直持续下去，企业的业务会逐渐变少，未来盈利也会变得不乐观。

四、房地产企业成本管理的应对措施

（一）处理好工期与成本的关系，提高经济效益

任何一家房地產企业要想获得更多的利润和持续经营，就一定要把握好工期与成本之间的相互关系。速度、工期与成本并不是单一存在，三者有着紧密的联系，缺一不可。要想让房屋施工阶段有一个迅速稳定地进展，就要有效地协调好它们之间的依存关系。施工阶段进展速度快、再不断地缩短工期，施工的成本随之就会降低。但在实际应用中，确实很不容易把握这三个个体之间的相互关系，在处理这三者之间的关系时略微有点不恰当，这都将会导致进展速度变慢、施工工期推迟、成本急剧增加。所以，如何更好地掌握工期与成本，施工人员要着重把握。从施工项目部门角度出发，需要的是最合理工期点的成本，而不是工期越短越好。

全面考虑全部的施工过程，对工作人员的考察不可以只做表面功夫，对于每一位施工人员的工作进度要进行督促。各部门之间要沟通、交流、配合，对于不能适应项目的劳动者来说，通过与他们的谈话、交流，依然不能够符合该项目的需要，应立即与该劳动者解除关系。即使重新聘用劳动者不是很快能适应工作，但是对于长期来说这个做法是理智的。要让团队拥有凝聚力，这样使工作有效率，有助于处理好工期与成本的关系，提高经济效益。

（二）细化施工材料成本管理

房地产企业如果想细化施工材料的成本管理首先要建立严格领料、用料和购料制度。工程成本的重要组成部分是施工材料，对于任何一家房地产企业未来的发展非常关键的环节就是做好材料成本的有效管理。在房地产各个项目施工前，规划好消耗最少的施工材料的方案，重视施工材料储存等相关环节，并且各个项目的施工团队要根据每项施工性质来确定使用量的多少，降低没有必要的浪费，提高工作效率，实现合理的分配进而采取适当的方法储存。企业在做到采购材料保证质量的同时，还要做到减少不必要浪费，恰当运用材料。严格要求管理者对各种原材料进行对比分析。制订并实施技术措施，节约材料，根据计划购买材料，依据具体使用情况领用材料，在规划范围内消耗材料。

在购买材料时不仅要将所购物料进行对比，还必须与业主进行定价，确定好之后再与供货商方面签订采购合同，以避免出现所采购价格比业主定价高的情况。而对于大批量的采购，应该本着总量订货，而执行分批购买的政策。这样可以防止积压材料，又能持有更多的活动资金。

（三）控制设计变更，加强质量成本管理

对于房地产企业来说，工程竣工前对规划设计方案的修正、整合及改善都属于设计变更。每一个房地产开发企业要制定出相应的控制设计变更的管理措施，统一各部门工作人员的基本职责，以确保设计变更的质量和时效性，对每一项设计的变更都要在变更前进行成本预算，为了达到成本管理的目的，完善各级别的审批制度，从各方面考虑该项变更是不是符合要求，还有没有更恰当的解决计划。

产品的灵魂是质量，如果质量没有达到要求，减少成本是没有任何意义的。房地产企业要想在现在及未来赚取利润，在项目施工工程上，要严格加强质量成本管理。在管理过程中，房地产公司应该运用领先的科学技术，确保恰当有效的施工程序，借助科学技术的优势实现经济利润，降低成本。

五、结语

企业只有设法提高经济效益，对其成本实施合理科学的管理，结合现代管理的理念，才能在激烈的市场竞争之中占有一定的地位。对内加强内部管理，提升员工整体素质，大力加强对成本管理的系统化研究，借助现代信息技术完善信息管理平台建设。成本管理不但可以增强企业的竞争优势，还可以保障企业经济效益的提高。房地产企业当前运用一系列方法减少成本，达到有效果成本管理的目的，保障企业向更好的方向发展。本文通过一些房地产企业的成本管理现状，提出了一些问题及相应的应对措施，希望可以对房地产企业今后的发展有一定的参考意义。对企业的管理要对外加强市场调研，研究竞争对手和本行业发展趋势。

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（作者单位：南京雨花建设发展有限公司）