业主共有部分的确定与不动产登记研究

左强

【摘要】本文分析业主共有部分确定和不动产登记相关问题，并提出优化对策，以进一步完善不动产登记工作，促进业主共有部分确定工作的顺利进行。

【关键词】业主;房地产;共有部分;不动产登记

调查研究发现，业主共有分摊存在一定的问题，而这种问题的存在导致甲乙双方利益分配不清，这不仅影响业主间应得利益，还会影响测绘成果质量，增大不动产登记部门工作风险，不利于推进不动产市场正常运行。

1、业主共有部分确定问题分析

1.1测量规范未完善

随着房屋商品化、私有化程度不断提高，而房屋使用多样组合极大满足了人们的审美需求。在各地不动产登记工作紧锣密鼓开展过程中，对不动产测绘工作提出了更高要求。但是，在测绘工作开展过程中却存在一些问题，如测量规范不完善，而这已经难以满足房地产市场发展需要。如《房产测量规范》（下文简称《规范》）未对房产测绘术语进行必要解释，如“复式结构”、“消防连廊”等术语未进行明确解释，甚至滞后于建筑市场发展需要。并且还规定对“外围投影”等等进行界定，导致各地对此测绘工作有着不同的理解。加之，对房屋设计个性等方面要求较高，而不规则的墙体、结构等建筑做法会使得测量数据存在一定误差，进而影响了业主共有部分的确定。

1.2 分摊标准不明

房产测绘为房屋管理提供法定测绘服务，其需要建立在合法及科学基础上，并需要得到住户的认可。但是《规范》中却未对房屋分摊标准进行明确界定，导致面积计算方法未有法律依据为支撑。例如，对“幢”的划分，不同地方对此界定标准不明，将其定义为独立、不同结构及不同层数的房屋。又如对地上若干幢楼房组成的连通建筑，不同房产测绘人员理解也不尽相同，但是大致有以下两种：一是，把地上若干幢楼房和地下室看作一幢，而地下各类设备等共用面积理解为共有面积;二是，地下独幢的部分理解为幢，并以幢作为测绘共用面积的标准，此时，各幢间不存在分摊交叉。但是，地下各类设备用房等共用部位未划分到分摊各幢房屋上。由此，可以看出“幢”是共有分摊的主要参考因素，对此，能否进行划“幢”处理将直接影响房产测量数据的准确性。

1.3分摊产权不清

随着房屋使用功能的日趋多样化，如何定性房屋共有建筑面积成为房产测量的难点。在《物权法》对此界定含义则不同，对此，按照共有原则执行较难，增加了对楼梯、电梯等公摊面积房款，而这些分摊部分难以明确产权主体，进而无法确认产权。而配电房、值班室等属于共用建筑面积，为业主所公用，不能进行分摊，可将其划分为一、二、三期，使得实际分摊量减少，但是造成分摊产权不清等现实问题[1]。

2、不动产登记制度意义分析

2.1重要基础分析

不动产登记制度有效保障个人合法物权不受侵害。在传统管理制度下，存在产权属不清的现实问题，如原登记管理的不规范操作而引发后续产权纠纷。而不动产登记制度是在原有制度基础上进行改革，将进一步提升其管理规范性、提高产权属清晰度，便于客观把握产权归属及变动情况，进而有效降低因产权不明引发纠纷的几率，也为不动产产权保护提供法律依据。

2.2提高不动产交易安全性

传统登记管理制度下出现产权模糊、变动信息登记不全、公开程度不高等现实问题，进而增加产权交易风险。因此，存在部分人员受益驱使，造成信息不对称、隐瞒抵押等问题，进而造成买卖双方的经济损失。而不动产登记制度的推行，大大提高不动产产权信息清晰度，进而有效控制交易风险，促进不动产交易市场的稳定发展。

2.3提高不动产开发水平

鉴于不动产资源的有效性，有必要提高该资源利用效率，进而发挥其促进社会发展的现实意义。清晰产权登记，并规范其管理，促进进一步推进不动产登记制度改革，促进产權信息明晰，为后续管理工作开展提供宝贵依据。在不动产制度下，有效把握不动产资源，进而提高针对性开发利用水平。

3、做好业主共有部分确定及不动产登记管理工作策略分析

3.1业主共有部分确定策略分析

3.1.1完善建筑术语

在计算房产测绘分摊过程中，会经常使用到附属走廊认定问题，但是由于该项问题较为复杂，并且现有测量规范未对此进行明确规范，并且全算和半算两者间存在巨大的差别，进而无法满足对走廊认定需求。对此，有必要完善走廊（有柱、无柱）术语：一是，有柱走廊多为开敞侧有柱或有其它承重体;两侧有局部墙体的走廊也可视为有柱走廊。二是，两端柱或墙体不向走廊凸出或可将两者划归为其他空间时，视为无柱走廊。三是，由多段构成走廊，仅某段走廊有柱或墙，以转折处为界，将走廊划为有无柱两部分。对此，进行明确规定，完善建筑术语，不留任何自由裁量空间。

3.1.2明确共有面积划分原则

把握两项原则，提高基本单元划分标准。一是，登记对象特定性，即登记对象唯一性;二是，基本单元均具备独立使用价值，如复式楼房等只按一个基本单元登记，不可分开登记;再如一二层房屋，二层因不具备独立使用价值，不可独立登记，必须与一层房屋一同登记测绘。而涉及公共部分则需由权利人就该项共用部分达成分摊协议后才可进行后续登记测绘。如住宅区的公共建筑，对其进行共有面积划分则难度较大，对此，需要严格按照规范划分。活动室、阅览室、活动中心、医疗服务站等使用房屋，不以共有建筑面积认定，需按照共有建筑面积分摊原则划分共有建筑面积[2]。

3.1.3确立共有建筑面积分摊规则

目前，在共有建筑面积分摊计算过程中，按照整体分摊和多级分摊两种方式进行分摊。但是，鉴于分摊较复杂，具体实际操作难度较大。

整体分摊方法：如果房屋使用功能单一、共有面积共用情况基本一致的住宅楼、写字楼、厂房等，可以按照整体分摊方法进行面积分摊;如果为单一功能、多楼梯房，但各楼梯的服务面积不同时，需细分各楼梯功能进行分摊。由此，可以看出分摊较复杂，具体实际操作难度较大，对此在对单一使用功能房屋进行分摊计算时，需要结合各楼梯的具体情况，不可一律采用整体分摊方法，否则会影响各分户单元面积数据的准确性。

多级分摊方法：如综合楼、商住楼多使用多级分摊方法。如果对大商场共有面积进行分摊，一种说法是，尽管存在底层商铺对外单独开门情况，也视为商场的一部分，参与到商场内部共有面积分摊中。另种说法是，应该按照“谁使用谁分摊”原则，底层对外单独开门的商铺不参与商场共有面积分摊。

3.2提高不动产登记管理工作水平策略分析

3.2.1.完善相关法律法规

不动产登记管理过程中应该坚持立法先行，分析研判不动产登记管理现行法律制度，并结合社会发展，完善法律法规建设，进而提升法律制度的成熟度，为不动产登记管理提供法律依据。此外，在法律法规建设过程中，突出合同的“生效主义”原则，强化合同生效的决定性，提高对当事人合法利益的保障力度。

3.2.2 加强管理队伍建设

为有效开展不动产登记管理工作，需要一支专业工作队伍。对此，应加强该项工作人员队伍建设，通过完善教育培训，提高管理人员专业化程度，管理人员能以更好的姿态迎接不动产登记制度改革后的新要求、新问题、新挑战。同时，加强人才引入，促进工作队伍创新水平的提高，进而提升该项工作开展的科学性及规范性[3]。

结语：

为适应房地产市场的发展变化，深化不动产登记制度改革，做好业主共有部分确定工作，充分发挥不动产登记管理工作价值，以保障不动产权的合法权益，促进不动产市场的稳定运行、平稳发展。

参考文献：

[1]吴茂利.利用不动产登记数据优化不动产登记服务[J].中国房地产，2020，12（33）：54-56.

[2]叶佳.推进信息数据共享提升不动产登记效率[J].中国房地产，2020，02（32）：45-47.

[3]毛莹莹.业主共有部分的确定与不动产登记研究[J].住宅与房地产，2019，10（36）：9.