农村房屋确权登记与权籍调查问题研究

夏苗

摘 要：农村不动产确权登记涉及的内容包括权籍调查、测绘以及宅基地确权工作。目的是维护农民权益、维护农村社会和谐稳定。通过确权登记颁证的方式，使得农民的合法权益受到法律确认与保护。除此之外，还能够为解决农村土地权属纠纷提供依据，切实夯实三农发展基础，促使农村治理体系以及治理能力现代化水平得到提高。

关键词：农村房屋;权籍调查;确权登记

分类号：F301.3

一、农村房屋权籍调查确权登记常见的问题

宅基地使用权与房屋所有权主体问题。确权登记工作中要求结合现实、尊重历史，妥善处理农村不动产确权登记中遇到的历史遗留问题。针对“一户多宅”、缺乏土地权属来源材料、超占面积等问题，按照政策文件规定处理。对于农村不动产登记涉及继承、分家析产、婚姻变化等问题，可采取政府购买服务、行政调解等方式，综合运用司法公证、律师鉴证等方式解决，不得增加群众负担。从农村房屋权籍调查实践的角度分析，收集的土地证以及房产证登记人员全部为户主，其配偶没有进行登记。实际上农村妇女属于家庭成员，其宅基地权益按照法律法规的规定应当记载到不动产登记簿以及权属证书上。农村妇女不管是在原生家庭还是嫁入新家庭，所在户的宅基地都具有使用宅基地权利。整个权籍调查的实践中发现，最多的问题为全员证明材料和实际使用人差异。究其原因，宅基地因为继承、赠予或者私下交易等有直接的关系，并没有依法审批，部分人员手中有协议，但是部分人员手中根本没有相关的证明资料，无法证明权属来源，需要结合具体的情况来进行确权处理。一般来说，对于接受转让或者赠予房屋的受让人，按照一宅一户的基本原则，其所拥有的房屋占用的宅基地可以按照相关规定进行处理，经过村民集体同意之后，并且经过公示没有任何异议，补办相关的用地手续之后，可以按照转让或者赠予发生时对宅基地面积标准的政策规定来进行确认登记。

权利人为非本农村集体成员的确权问题。按照现行的法律法规宅基地使用权和房屋所有权的确认，需要按照房地一体的基本原则以及主体一致的原则，按照批准用地以及建房手续等，遵循法律法规，确认给农民集体成员。关于非本农民集体成员，因为扶贫搬迁或者地质灾害防治或者新农村建设等情况的人员，按照政府统一规划以及批准使用宅基地的，在进行处理时则按照退出原来宅基地、同时注销登记的办法处理，依照相关的法律法规确定新建房屋占用的宅基地使用权。对于因为继承房屋占用农村宅基地的情况，则按照相关规定确定宅基地使用权以及农村房屋所有权，同时需要在不动产登记簿以及不动产权证书上标注，标注为“该权利为继承所得”。对于城镇居民在农村违规购置宅基地的情况，或者以购买形式获得宅基地的情况，或者违法建造住宅的情况，均不予确认使用权和所有权。

对一户多宅的确认问题。农村房屋权籍调查确权登记工作中常见的问题，还有一户多宅的问题，主要是由于继承、买卖或者赠予等。对于符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途但符合“一户一宅”的，原则上按宅基地用途认定。坚持一户一宅的基本原则进行确权和登记。对于符合当地分户建房条件没有分户，但是没有经过批准另外自行建房分开居住的，对于其新建房屋占用的宅基地符合相关的规划，经过农民集体同意并且公示后没有任何异议，则可以按照相关规定进行用地手续的补办，同时依法进行确权登记。对于没有分开居住的居民，其实际使用的宅基地，如果未超过分户之后建房用地合计面积标准的，则依法按照实际使用面积来进行确权登记。对于一户多宅的情况，按照基本原则，申请人只可以选择其中一处宅基地和房屋。按照相关法律进行確权，剩余的只进行调查，不进行确权。如果是通过房屋继承或者其他方式获得的，则不纳入此情形。

二、完善农村房屋确权登记与权籍调查工作的对策

做好基础调查的把控。为了扎实推进农村房屋权籍调查确权工作的开展与落实，要求做好基础调查的把控。采取分阶段调查的方法，完成农房普查以及数据库的建设。当完成不动产统一登记之后，积极组织开展普查以及数据库建设工作。采取试点的方式开发，并且建设了农村地上建筑物综合应用系统，同时使用高精度正射影像图以及基础地形图等信息，完善相关农村宅基地以及集体建设用地的确权与登记工作。对于地籍调查数据库的建立健全，通过利用专项调查成果数据加以完善，夯实基础工作。

创新工作手段。由于农房体量大，加之涉及的面积比较广泛，采取传统的人工测量作业方法，虽然绘制精度比较高，但是作业效率比较低，且获得的数据成果比较单一，同时考虑到地形比较复杂，需要投入大量的人力与物力。对于此问题，通过引入无人机倾斜摄影测量技术以及实景三维技术，来采集高分影像数据，结合利用信息化技术手段辅助内业工作的开展，形成完整的数据信息，构建丰富的数据库，实现对空间数据以及属性数据等的统一管理、分析、运用，达到了按照需求测绘以及动态测绘的目的。利用信息化技术手段辅助内业工作的开展，形成完整的数据信息，构建丰富的数据库，实现对空间数据以及属性数据等的统一管理、分析以及运用，达到了按照需求测绘以及动态测绘的目的。

改变传统土地观念。国家制定农村土地确权登记发证制度，其主要的目的就在于发展农村经济，开发农村土地资源，其中最直接的受益者就是农民，同时还能够实现农村社会的稳定发展。但是受到传统土地资源观念的限制，很多村民并不能够意识到土地确权登记发证工作对自己的益处。对此，工作人员应该重视相关政策的宣传工作，通过张贴标语、播放广播等形式加大土地确权登记工作的宣传力度，为更多的村民普及土地资源管理工作的意义，更新部分村民以及村干部的土地管理意识，得到更多村民的支持，这样就能够有效提升农村土地资源的利用率，实现对农村土地资源的有效管理与保护，发挥土地资源的潜在价值，促进农村经济的发展，提升村民的生活水平。

三、结语

房屋权籍调查确认登记工作的开展，要围绕基础工作，做好全面的夯实，同时引入信息化技术和其他现代化技术手段，辅助工作的开展与落实，促使此项工作的高质量落实。

参考文献：

[1]吕娟.农村房屋权籍调查确权登记问题处理[J].住宅与房地产，2019（34）：16.

2955500520205