房地产企业内部控制及风险管理分析

2021-03-11深圳华侨城文化置业投资有限公司

财会学习 2021年7期

深圳华侨城文化置业投资有限公司

引言

国内房地产企业在实际发展中，始终存在轻管理和重经营的问题。国内大部分房地产企业尚未形成风险意识，导致在内部管理中风险管理不足，对于风险因素的认识不够正确，风险应对中的反应速度较慢，无法满足新时期房地产企业发展需求。基于全新的发展形势，随着我国在房地产方面的调控强化，通过实施风险管理和内部控制，能够促进房地产企业稳定运行，促进企业资金利用率的有效提升，促进房地产企业稳定发展。

一、内部控制和风险管理联系

风险管理中涵盖内部控制，除此之外还包括战略目标。风险管理除了需要对内控相关要素进行管理之外，同时还包括对事件识别、风险对策以及目标设置等。假如从时间先后顺序、内容等层面分析，风险管理属于内控工作有效外延。而内部控制同样也是风险管理中的重要环节。通过研究企业风险管理和内部控制，对于企业发展具有重要意义，准确识别风险、进行有效管理才能实现内控目标。对于企业相关业务流程风险和运营风险实施内控十分重要。此外，该种风险管理还具有较高运行效率。创建企业风险管理体系过程中，应该迎合内控系统发展需求。内部控制，提高企业管理层的重视，在两者相辅相成条件下，共同创建科学管理模式，确保企业的快速稳定发展[1]。

二、房地产企业内部控制和风险管理措施

（一）健全内控体系

对于当下较为严峻的内控形式，房地产企业应该率先完善内控管理体系，除了从企业角度出发进行考虑之外，还应该从独立层面入手，把内控进一步细分为数个层面，进行逐一优化完善。实际经营操作中，需要对不同人员责任以及业务处理权限进行合理分配，针对各个业务流程形成明确、完善的审核体系，禁止在其中某一环节内出现一人同时兼任审核与发起双重责任，保证信息公开性和决策透明度，互相监督，彻底消除舞弊空间。创建并完善内控监督体系，以会计部门的常规核算工作为基础，针对不同业务岗位实施周期性核查与日常性稽查，保证实时监控，及时纠正，形成防范为核心的监控体系。除此之外，内部审计部门还应该组织定期或不定期的内部审查，比如三年实施全覆盖内部审计工作，如此能够促进内部监督规范化、流程化与常态化发展，避免出现管理层变动所形成的监控失效问题。优化房地产企业相关内控环境，从管理层角度分析，除了需要提升自身的内控管理意识之外，还应该从纸面上的内控管理脱离出来，了解到内控管理对企业发展的重要性，针对内控管理进行科学设计和有效实施，从各个环节入手，保障相关流程机制的完整性，把内控制度建设工作当成一种长期性任务，只有从管理层面入手，进一步提升内部控制工作的重视程度，才能形成良好内控环境，促进房地产企业相关内控体系实现良性发展。

（二）创建重大风险内部预警机制

房地产企业应该促进业务系统各项基础管理与全面风险管理的有机融合，风险管理应该以具体业务流程为核心，通过开展业务专题研讨会、高层访谈等方式全面实施评估与风险辨识活动，对于其中的重大风险识别评价应该充分联系业务实际开展，明确其中的辅助责任部门以及主要责任部门，为进一步降低风险，应该促进相关工作内容的有效落实，包括预警阈值、风险承受能力、工作目标、完成时间等内容，促进企业整体管理水平的有效提升。

（三）形成市场和经济风险监督机制

在复杂的市场环境下，房地产企业会受到国家相关政策风险的影响，特别是价格风险问题，比如限价限贷等控制政策的推出，会在某种程度上影响房地产企业的盈利。同行业竞争也增加了房地产企业的经营风险，使得房地产企业受到市场利润被侵占的威胁。比如恒大经常开展七折、八折等活动，加大了其他房地产企业的竞争压力，进一步增加了房地产企业的经营风险。针对上述风险问题，需要针对房地产行业进行周期分析，做好经济环境预测，房地产相关行业发展和国民经济之间具有密切联系，为此需要结合市场不同阶段主导元素实施系统分析，准确掌握宏观经济风险，同时在企业日常管理活动中，针对市场以及宏观经济下的金融信息和经济形势进行准确研究与分析，和相关咨询公司、合作伙伴、政府、金融机构、供应商以及客户之间形成良好互动关系，于业务经营中深刻感受市场变幻，把信息快速传播至决策层内，为企业的决策判断提供有效的参考依据。

加强信息的采集和整理，形成长效风险预警机制。为此需要建立并完善信息采集、处理机制，同时对区域经济政策和国家经济政策、行业政策等进行全面收集，广泛关注全球经济，对汇率、文化、政治和经济等信息进行准确收集，方便实施综合分析，为进一步降低风险损失，正确决策提供可靠支持。此外，还需要针对现有项目客户资信和业主信息进行全面调查，对预收款规模实施合理控制，对合同计价钱种进行谨慎选择，项目主承包商和分包商、供应商相关合同计价币种应该维持一致，或通过相同地区内，不同项目外币收支调剂，进一步控制外币头寸暴露，加强现金流量管理，保证现金流量能够处于一种良性循环状态之下。结合上述措施，能够全面规避风险，突出风险管理前瞻性和危机应对实效性与及时性。

（四）完善内控监督机制

结合发展战略对房地产企业相关经营业务实施优化调整，避免盲目创新。立足于战略角度分析，创新地把地方企业拆分为三种平台企业，除了构成专门的营销机构之外，强化财务投资部门于房地产企业中的角色地位，重视房地产金融发展，促进整体投资作业效率的全面提升。房地产企业进行瘦身，为进一步抓住财务、投资与设计方案专业线，剥离其他专线。此外，还可以将成本与工程合并为工程管理公司，由集团专线实施垂直管理，不再是地方企业总经理管理的模式。而工程管理公司也将成为未来房地产企业发展重点，其主要优势是拥有高效化成本控制体系以及相对成熟的管理队伍。从信息技术层面加强内部控制，做好网络、操作系统和数据库的建设工作，以此为基础，将应用系统细分为人力资源、资产管理以及财务管理三种层面，确保应用控制有效性和完整性[2]。

（五）敏感性分析基础上确定盈亏平衡点

敏感性分析属于经济评估当中频繁使用的不确定性方法，主要是在多样不确定性元素中寻找有利于投资项目经济效益的敏感性因素，对其在项目影响程度和敏感性程度进行分析，判断项目风险承受能力。房地产企业应该在敏感性分析基础上结合项目盈亏平衡点对项目成本以及收益之间平衡关系实施系统分析，方便对考察项目抗风险能力和市场变化能力进行合理适应。针对房地产项目开发经营实施效益评价工作，可以发现商品房的利润、成本以及面积之间存在某种关系，即销售利润等于产品销售减去税金和总投资额，而产品销售方面的收入等于单位面积建筑价格乘销售面积，总投资额等于固定成本与变动成本总和。

结合上述关系能够发现，总投资额或销售收入都可以选择销售面积函数，在其呈现为一种线性函数关系条件下，可以认为其之间盈亏平衡为线性盈亏平衡关系，相反的情况下则属于非线性的盈亏平衡关系。如果通过纵坐标表示总投资额以及销售收入，横坐标表示建筑开发面积，则成本与销售收入两个直线在BEP点相交，证明建筑开发面积达到某种数量后，销售成本与销售收入相同，而利润是零，交点BEP便是盈亏保本点或盈亏平衡点。该盈亏平衡点能够把成本与销售收入两个直线相夹范围内细分成盈亏两个区域。比如开发建筑面积超出该点，则项目开发能够获利，相反条件下，项目开发便会亏损。随着盈亏平衡点的降低，项目开发盈利机会也进一步扩大，亏损风险逐渐变小，盈亏平衡点能够体现出项目开发中的建筑最小开发面积。

此外，房地产企业还可以选择敏感性分析方法，利用预测、分析等手段，判断项目投资相关因素变化中在经济指标方面的影响，并从中发现各种敏感性因素，准确判断其影响程度，利用该种敏感性分析手段主要是为了掌握投资项目在相关风险因素影响下的抵抗能力，而敏感性分析能够帮助合理筛选中其中各种因素的敏感程度，找出其中最敏感的元素，有助于对相关敏感因素进行集中分析，进行资料重点采集和调查，降低各种因素不确定性，控制方案实施风险，找出成本和销售定价平衡点。