推进农村宅基地制度改革的思考

白云东 韩德武

摘要：在现今发展阶段，由于市场配置资源发挥着决定性作用，现有的农村宅基地制度已不再适应新时期国家经济社会发展需求，因此加快推进农村宅基地制度改革迫在眉睫。只有通过将农村宅基地制度进行有效地改革与完善，才能使农村集体以及农民个体的土地权益得到充分的保障。

关键词：农村宅基地;制度改革;土地权益

在社会主义市场经济体制不断完善的背景下，市场机制在资源配置中越来越发挥决定性作用。在经济社会发展时期，许多农民工迁往城市，但农村宅基地稳步增长，越来越多的新房向村外扩张。许多新建住宅区的使用率很低，农村中心的许多住宅区都是空置的。根据现行法律，农村宅基地不能有偿分配、使用和搬迁。在社会主义市场经济体制不断完善的过程中，在农村实行多年的农村制度已不再适应新时代经济社会发展的需要，农村宅基地制度改革需要深入推进[1]。

1 现有农村宅基地制度已不适应经济社会的发展需要

1.1无偿取得和留置宅基地造成土地资源浪费

国家规定，农村宅基地无偿使用，福利性分配。农村宅基地的获得是没有成本的，所以农民按照他们想要的方式建造农村宅基地，并且占用更少的空间。现在农村自建房、农村宅基地超标的现象屡见不鲜。长期以来，政府对农村宅基地的购买没有嚴格控制，村集体组织也没有及时接收闲置的农村宅基地。此外，对农村宅基地的使用没有控制，有共同的习俗，如农村宅基地继承，村民的农村宅基地不能出售。目前，许多农村宅基地和过度拥挤在农村地区很常见。由于农村宅基地长期使用，落叶归根的思想观念已经成为农村地区的普遍认知，一些农民正在用新的农村宅基地盖新房。有的村民进城打工后就住在城市，很多农村宅基地长期闲置。由于这些农村宅基地长期限制，主人不愿归还闲置的农村宅基地，将闲置的农村宅基地归还给村集体组织。随着经济社会发展对土地的需求不断增加，农村宅基地资源没有得到充分利用。

1.2有偿退出机制不健全造成大量宅基地空置

现阶段，一方面，中国农民不能合法地将闲置的农村宅基地进行市场经营。另一方面，在经济发展相对较高的农村和郊区，存在着农村住宅的地下商业市场。由于经营受到严重限制，缺乏正常的经营渠道，农村宅基地的交易成本很低。由于农村宅基地的退出，还没有建立必要的退出机制，虽然部分地区开展了有偿住房拆迁试点，但补偿水平相对较低。低水平的补偿资金给农民在县城买房带来很大压力，很少有农民自愿离开家园。同时，市政府无力支付农村住房撤退所需的补偿，补偿资金压力由区级拨付。由于缺乏财政资源来支付成本，区政府不希望鼓励农村住房有偿征地。

1.3宅基地缺乏正规交易市场制约了农民农村宅基地财产权的实现

由于政策不允许土地使用权的自主买卖，村民的财产权无法充分行使。农民不能单独处置他们的农村宅基地，因此失业人员的农村宅基地成为无法提供足够福利的房地产。理论上，农民有权使用自己的土地和农场财产，但原法律规定，农村土地使用权不得在集体组织成员之外转让，农村宅基地不得赎回。转移后申请，这种规定限制了农村宅基地的自主经营和农民对农村宅基地和农村宅基地的处分权。农民农村宅基地产权受限导致产权无法使用。城镇居民、企业、政府、集体以外的农民等真正需要住房的机构，由于缺乏正规的国内市场，不允许农民进入市场，可能不允许在市场上使用农村宅基地。落实农村。村庄和房主的市场价值正在失去将失业者从乡村搬迁出去的兴趣。

1.4宅基地制度建设滞后潜藏诸多社会安全隐患

事实上，在农村地区宅基地已经存在一些私下交易和私人住宅，所以主要有两个问题。第一，由于现阶段国内市场使用权无法在官方市场上交易，因此农家乐和别墅很随意定价。这种结果不仅损害了农民的利益，也无法平衡农民的心态，而且会导致土地集体返还的不合规，无助于农村建设和农村更新战略的创新。二是可以在农民之间或农民与城市居民之间进行暗中贩卖和农村家庭的专项行动。这些在没有法律保护的情况下发生的转移和交易，不可避免地会引发诉讼甚至社会对抗，形成真正的社会不稳定因素[2]。

2 推进农村宅基地制度改革的对策思考

2.1实现农村宅基地使用权流转市场化

农村使用权流转是获得国内土地收益的前提，同时也是农民财产权实现的关键条件。市场机制下的个体住房，创造了农业产权向农村和住宅产权转让的商业市场，允许农民进行产权转让、租赁和商业交易等多项市场操作、股票买卖及按揭等。逐步将农村住房纳入农村产权转让制度和现有单一管理的市场体系。在发展上，村对村区域要尽快渗透到农村社区的世界，向房主集体以外的其他农村和城市人口开放。

做好农民农村宅基地所有权和土地使用权登记确权工作，彻底清理和销毁随意占用的农民农村宅基地，为标准化奠定基础。进军农村宅基地市场。在目前的情况下，要根据目前的情况，慎重决定对村民祖先赋予的、在不同历史发展阶段形成的农村宅基地土地登记权的审批。特别是要建立健全农村宅基地使用权的市场机制和考核机制，防止涉及农村宅基地使用权的行政干预、赠与、私接待，防止出现租金欺诈行为。确保农民实际拥有使用其土地的合法权利，了解农村使用权的市场价值。

通过建立农村宅基地专用权转让市场，农民可以通过转让市场行使处置权和收益权。当地居民要紧密结合当地实际，综合考虑经济社会发展水平、职业和土地利用情况、农民思想认识和当地风俗习惯，着眼于自己的目标、条件、方法和程序。以及该地区住房收入的使用情况。制定地方政策法规，规范农村住房的正常高效周转[3]。

2.2农村宅基地从单一性福利分配向综合性居住保障转型

农村存在多年的农村宅基地制度，原本是一种福利分配制度。适应新时代要求，农村农村制度必须由单一的福利分配制度向综合性住房制度转变，继续发挥农户维权的作用。为了实现农村宅基地使用权的目标，农民可以选择一个家庭、一个集体或一个村居住，也可以选择在城市租房或买房。和其他农村地区。有很多选择。

从资源配置入手，按照市场要求进行体制改革，取消农村福利分配制度，解决住房拥挤问题。在农村因地制宜、农民想聚居的地方，可以集中规划建设农村住房，节约集约利用土地。同时，对集中区农民应按公平合理的市场价格进行补偿，切实保障农民权益。他们对使用国家的权利拥有合理和合法的利益。支持落实城镇化新进程中农业农民工住房保障制度、减免住房税、对离开农村买房和租房的农民发放租房补贴等优惠政策。

2.3实施宅基地使用及农宅交易税费制度

正如建筑工地向城镇农村宅基地转让不会改变土地的国家性质一样，土地使用权向农村转让也不会改变土地的集体所有制。农业集体农庄成员超标占用农村宅基地面积，必须按规定缴纳相应费用。一方面，它限制了农村宅基地的过度就业，另一方面，经济体现了農村土地使用权的重要性。参与农村经营的各方必须申请征收城镇住房和土地搬迁税，向国家缴纳税金和法律费用，增加农村建设发展资金和服务资金。完善教育卫生设施和农业区水保设施，加大土地整治力度，推进美丽宜居乡村建设，促进乡村振兴[4]。

2.4建立农村宅基地自主有偿退出机制

取消农村土地使用权只能为市场运作创造市场价格。农村住房使用权可以通过市场经营方式撤销，也可以自愿返还给集体农业组织。退还的农村住房由集体经济组织、地方政府或其他土地使用者予以补偿。因此，要制定总体规划，通过土地复垦、农村集体经营、公益性建设和农民集中住房建设，有效利用可用于农业生产的复垦国内土地。十八届三中全会提出要引导改革，建立城乡统一市场。农村社区可以在城乡范围内进行拆迁、出租、抵押、置换填海农村宅基地、填海土地等市场经营活动。

2.5统筹规划农村宅基地利用

在规划和管理农村使用建设时，要注重农村宅基地的规划和综合利用，做好土地资源的合理优化配置，严格控制农地转耕[5]。播种面积红线严格控制增长趋势。农村宅基地布局和管理要细化，严格控制农村居民点布局，明确建筑质量，禁止建筑风格，擅自施工要成为村庄的总体风格。得到改进。在建设美丽乡村的过程中，利益相关者要努力设计农村宅基地，妥善处理农村垃圾和废水，加强统筹规划农村宅基地建设，确保农村文化遗产的正常发挥作用。

3 结语

农村宅基地制度改革改革呈现出多因素重叠、多机构参与的局面。大多数是社会现实的主要问题，改革面临诸多挑战，需要谨慎应对。在农村集体所有制性质不变、耕地红线不变的前提下，切实保护农村居民的合法土地权利。农村住区制度改革不能急于求成，急功近利，投身行政攻坚战。包括住房在内的农村规划要着眼长远与现实、需求和机遇相结合，实现农村振兴融合，统筹农村改革发展各方面需求，推进农村宅基地制度改革。

参考文献：

[1]吕萍， 陈卫华， 钟荣桂，等. 关于农村宅基地制度改革方向的思考[J]. 中国土地， 2017（12）：22-24.

[2]贺达水， 高强. 农村宅基地制度改革研究[J]. 理论探索， 2018， No.232（04）：87-92.

[3]乔陆印， 刘彦随. 新时期乡村振兴战略与农村宅基地制度改革[J]. 地理研究， 2019， 038（003）：655-666.

[4]史迪钢. 深化农村宅基地使用制度改革的对策建议[J]. 宁波经济：三江论坛， 2020（10）：4.

[5]韩爱民. 我国农村宅基地制度改革的难点与对策[J]. 中国房地产业， 2020， 000（004）：P.61-61.

作者简介：白云东（1979—），男，吉林集安人，本科，经济师，研究方向为经济管理。