土地使用权出让存在的问题思路分析

田坤 阜新市自然资源事务服务中心

基于我国基本国情和所有制，我国的土地使用权出让意味着国家将国有土地的使用权出让给土地使用者，而且是在限定的时间范围内，在规定的时间范围内，土地使用者需要向国家缴纳出相应的使用权出让金，这种行为就是土地使用权出让。近年来伴随着城市的发展，在土地使用权的招标拍卖以及挂牌等多项阳光工程方面进行了进一步的规范，进而保障了政府权力得到公开高效运行，也在很大程度上实现了国有资产的增值，但是在这一过程中也发现了诸多问题，需要全面解决。

一、土地使用权在出让过程中出现的问题

（一）“毛土”出让弊端层出不穷

首先拆迁难度大，拆迁过程安置问题不能得到及时的解决，从而出现交地延误问题，这种问题存在就会导致政府要给银行付出更多的利息补偿；其次容易造成地价款滞纳现象；第三土地分期分块发证延误；第四工程项目建设周期受到影响。“毛土”出让问题的存在无论是针对政府或是针对开发商，都会给他们带来权益受损问题，在一定的程度上给政府以及开发商的名誉造成影响。

（二）合同违约问题层出不穷

第一，地价款拖欠。依据相应的合同约定，如果受让人不能够按时对于第一期价款进行支付，那么出让人有权利解除合同，且需要缴纳总价款的10%的违约金；若没有按时支付二期（第三期）价款，则每延迟一日付价款，需要多缴纳万分之五的违约金。一旦延迟的时间超过两个月，那么出让人同样也有相应的权利解除合同，受让人则需要支付总价款20%的违约金。但是按照当前现状而言，一些开发商支付第一期款项之外，对往后几期的地价款的缴纳存在拖延的情况。

第二，政府交地不及时。通常情况下在受让人缴清地价款后，宗地不能立刻交付，导致该问题的主要原因是在出让之前很难形成“净地”。由于交地不能如期进行，根据土地出让合同规定要求，出让方需要赔付受让方很多的利息。与此同时，开发商在受到建设资金影响下，工程项目就会停滞，在行业中造成的影响因素很大。而这种原因归纳起来，有体制层面因素也有操作层面因素。

第三，存在土地囤积或闲置现象。一方面，开发商往往会借口政府以及相关部门的一系列行为，在项目开发动工时间点上做文章，甚至存在有意延迟开发的时间，这种行为的本质实际上就是囤积土地。二是开发商自身也是存在着诸多原因，难以立即动工，这在很大程度上就造成了土地的闲置。这些情况的出现就出现了土地囤积以及闲置的情况，在很大程度上对于市场秩序的稳定是有一定负面影响的，甚至是会直接激发供需矛盾，导致政府的宏观调控失利。

（三）公开出让设定的条件存在着不公平不平衡的情况

在土地公开出让环节，由于设定条件出现不公平、不平衡的情况往往就会诱发一系列不好的影响。例如某地政府需要建设一个专业化的市场，而这个专业市场往往同一般的普通住宅建设是有不同要求的，不仅需要有建设专业市场资质的单位来参与具体的竞标，同时还需要对相应的资格以及资质进行严格的把关。但是对于个别的县市区等政府单位而言，就会存在着设定相应的不公平不平等的条件的现象，比如，如果建设普通住房商品，住宅那么限定的条件是开发公司资质，也可能限定在竞标以前需要在本地注册有相应的实体公司，或者在本地政府某个部门进行过认证等等这种设定门槛的行为，实际上就会激发很多不合理的竞争。

二、保障土地使用权出让的具体措施

1.根据化解房地产库存，促进房地产业健康持续发展的要求，合理编制土地储备、供应计划。计划着重优化空间布局、优化土地结构、促进土地集约节约利用、发挥市场配置资源基础性作用，逐步形成市区合理土地储备、供应规模。

市政府对国有建设用地使用权实行统一规划、统一储备、统一供应、统一管理。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理，把规划的龙头作用真正体现出来。市政府要充分利用土地供应年度计划来平抑土地需求饥渴，实现土地收益最大化。

2.按照属地化管理的原则，各区政府承担实施单位实行征拆目标责任制，确保有地可供；土地储备机构要积极组织好储备土地前期开发整理，保证“净地”供应；财政、金融等部门要积极筹措、合理调度储备资金。

3.在土地储备过程中，实施责任单位要严格依法依规办事，严格按照征地、拆迁补偿安置政策，积极稳妥组织实施好征地、拆迁工作，切实维护被征地农民的合法权益。实行储备土地动态管理。建立健全储备土地利用台账，同步跟踪各项土地储备项目的实施情况。建立储备土地交接、办证、管护制度。对已完成征收、收回、收购产权清晰的土地，全面实现实施主体与土地储备机构办理移交，及时纳入储备并开展动态巡查。

4.严格坚持住房用地净地出让原则。土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让，防止因后续征收原因导致项目建设延迟。拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。优先出让配套设施齐全的地块，对于基础配套设施不完善的区域，不得出让或划拨用地。

5.严格土地竞买人资格审查。国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。

6.科学确定土地出让价格。建立和完善土地招拍挂出让限价机制，土地招拍挂限价原则上要参照周边条件相当土地上年度的成交价格或周边同质楼盘的地价水平，以及年度土地价格调控目标综合进行确定，确保地价水平稳定。

三、结语

总而言之，在土地使用权出让的过程中，想要保证该项工作有序进行就需要采取有效的措施进行控制。在以上分析中提出了土地使用权出让的措施，目的在于提升土地使用效率。