房地产企业内部控制存在的问题及对策

孙海娇

（长春荣丰房地产开发有限公司，吉林 长春 130000）

一、引言

内部控制是由企业管理层和全体员工共同实施的，能够合理保证企业经营管理符合法律法规要求，维护资产的安全不受侵占，确保会计信息资料真实完整的自我调整、约束、规划和控制的一系列方法、手段与措施的总称。房地产企业在遵循内部控制原则的基础上，又有其自身的特点。房地产企业开发项目周期长，投入资金大，为保障项目进度，就要防止资金链断裂。房地产项目在达到预售条件之前无法回笼资金，会采用外部融资，负债比例加大的同时也加大了财务风险。房地产企业在各阶段需要与政府部门、设计、规划、施工等多家单位进行衔接，会受到外部多方机构的监管。运行良好的内部控制制度会使房地产企业符合外部监管机构的要求，更能有效防范企业风险。

二、房地产企业内部控制存在的问题及原因分析

1.内部管理混乱

（1）企业领导对内部控制不重视

部分房地产企业领导不重视内部控制，业务流程不按企业制度严格执行，经常是领导一个人说了算，重大事件由一个人做决策，使企业治理结构形同虚设，管理混乱，缺乏良性运行机制和执行力。同时，内部组织架构设置不合理，职责权限出现重叠，部门间职责划分不清，遇到需要解决的事情相互推拖，诸多如向房产管理机构报送的资料得不到各部门配合，全部由财务部提供，公司运营效率低下。

（2）人力资源激励约束制度不合理

人力资源的引进与开发不合理，关键岗位人员管理不完善。由于房地产企业需要根据其资产、专业技术人员和开发经营业绩核定资质等级，而房地产行业本身涉及的内容复杂，对聘用的工作人员综合素质要求就很高。一些大型的房地产企业不严格聘用具备专业技术资格的员工，还会出现专业技术人员证件挂靠的现象。而房地产企业复杂的业务流程需要的是一个高效能、高素质的团队，如果员工能力不胜任工作内容，将会使企业很难实现发展战略。

2.风险意识不够

由于内外部环境不断变化，房地产企业受各种不确定性因素的影响，面临各种风险。部分房地产企业的管理者在项目投资时不进行可行性研究和风险评估，盲目投资，为将来项目的顺利进行留下隐患，给企业带来了投资风险；管理者盲目乐观，筹集的资金不按规定用途使用，为防止资金链断裂，不考虑自身偿债能力，利用各种方式再融资，面临财务风险；在资金回笼阶段不制定合理的销售策略，不合理定价，出现经济纠纷，影响企业形象，对日后的销售活动带来不良后果，影响企业的良性运营。

3.控制措施和手段不到位

（1）预算管理不健全

一些房地产企业缺乏全面预算的意识，不编制预算或虽编制预算但做不到全员配合；不重视预算，认为编制预算只是财务部的事情，编制出的数据没有可利用价值使得，导致预算不能有效执行；预算外资金支付没有经过预算调整审批等程序，领导一句话签个字就可以先行支付，预算管理流于形式。

（2）工程项目控制不严

有的房地产企业立项环节缺乏可行性研究，不进行科学论证，盲目投资；招标环节暗箱操作，存在商业贿赂，损害企业利益；工程造价信息不对称，概预算脱离实际。

（3）企业集权现象严重

有的房地产企业不设置常规授权，审批程序不合理。有的房地产企业的小额费用报销要逐级签批，直到签到最高领导，大的集团公司要签到总部，导致一笔报销要长达几个月能签批下来，这样一方面不利于财务核算管理，可能出现发票跨年超期的现象，另一方面不利于调动员工的积极性。

4.信息传递与沟通不通畅

高效的信息传递能够使企业管理层及时获取到经营所需的内外部信息，有利于管理者对内外部的市场环境和政策的变化及时做出反应，并适当做出调整。但在实际工作中，房地产企业的部门较多，有时可能会出现一个企业不经常有业务衔接的部门同事之间互不相识，各部门间配合度较差，权责不清，出现互相推诿等现象，关键信息不能及时传递到企业高级管理层。

5.高级管理人员滥用职权

有的房地产企业存在徇私舞弊，滥用职权现象。由于房地产企业的复杂性，对从业人员的能力要求很高，有些房地产企业在招聘员工时任人唯亲，缺乏公正性，人力资源部门不以个人能力和道德修养为标准，以部门管理者的意愿招聘到一些不具备专业胜任能力的员工。当一个部门的负责人发生人事变动时，新主管到岗一段时间后多数会重新招聘新员工替代老员工，因为没有对员工进行有效的绩效考核，企业领导对员工的能力认识不够，一些具备专业胜任能力的老员工被辞退。这样，一方面企业要负担经济补偿，加大了人力成本，另一方面也给企业带来负面影响，给企业造成了不可估计的损失。

三、房地产企业内部控制的改进建议

1.合理设置内部职能机构

良好的内部环境是内部控制的基础，内部职能机构应权责明确，设置合理。房地产企业要经历取得土地使用权，前期准备，建设施工，房地产销售，项目清算，自持物业等阶段，各阶段都应有相关人员配备，需要建立健全前期、设计、工程、造价、营销、人力资源、财务、内部审计、法务等各部门的岗位职责。企业对于重大的经济业务，如重大的经营决策、重大的事项、重要的人事任免和大额的资金使用等，要由集体决策，不能由一个人做决定。

企业在聘用员工时，应考核应聘者的专业胜任能力，特别是对专业技术人员应要求其具备一定的技术等级及资格证书，对于关键岗位及高级管理者可以采用背景调查的方式了解其职业道德修养。企业还应重视加强对员工的业务培训，提升员工的业务能力和综合素质，更好地服务于企业。企业应致力于建立吸引发展和留住优秀人才的机制，以配合战略目标的实现。

2.强化风险意识和采取应对措施

风险评估是企业实施内部控制的依据。公司内部及外部的经济、自然环境、政治、社会、市场、法律等因素都会对企业的发展带来不确定性，给房地产企业带来风险。企业应树立风险意识，在项目进行投资之前要充分做好投资决策，进行必要的科学论证，防范投资风险；在筹集资金时要关注自身的偿债能力，资产结构和筹资成本等，明确筹资用途，严格按照用途使用资金，防范财务风险；在项目招标时，应当采用公开招标的方式择优选择施工单位和监理单位，防止暗箱操作；在项目竣工后，要与设计、施工、监理及工程质量监督部门对项目的完工情况进行全面检验；在销售阶段，要提前制定好销售策略，防止账款回收不力。此外，还应分情况采取风险规避，风险分担，风险降低等方式进行应对。

3.加强控制手段

（1）重视预算管理

预算管理是加强内部控制的一项重要手段，预算管理的有效执行是促进企业实现发展战略的重要抓手。全面预算的编制是一个全员参与的过程，不可能由一个部门完成，企业应该重视预算管理，各部门积极配合编制预算并有效执行，使企业经营过程有据可依，避免盲目经营现象发生。

（2）工作流程必须经过互不隶属的两个（及以上）岗位

在项目建设的各环节中，应做到工程立项时可行性研究与决策的职务要分离、在造价环节概预算的编制和审核不能为同一人、项目建设的实施和工程款的支付不能由一个人完成、验收环节应保证竣工决算与审计的职务相互分离。对工程建设的全过程要进行有效监控，使项目保质保量地按进度完成。

（3）明确各岗位办理业务和事项的权限范围

建议日常业务设置常规授权机制，特殊业务设置特殊授权制度，明确授权的范围和职责权限，制定审批程序，避免因审批流程过于繁琐使某项经济业务停滞在某个节点，不能顺利进行。

4.加强信息沟通

（1）建立信息与沟通制度

信息与沟通作为内部控制的载体，相关信息应在企业内部各部门之间，各环节之间，以及企业与外部的监管部门之间，利益相关者之间进行有效沟通。企业要保障内部信息传递的及时有效，同时还要关注市场环境的变化、政策的变化。比如，疫情发展状况、税收政策的变化等外部重要信息对房地产企业经营管理的影响，应对外部重要信息进行广泛收集整理，适时调整发展战略。

（2）建立举报投诉制度

为确保把反舞弊工作落到实处，当企业发生侵占资产、滥用职权、相关机构和个人串通舞弊时，可以通过举报制度维护企业利益。

5.建立绩效评价体系与监督机构

（1）房地产企业应建立完善的绩效评价体系

制定绩效考核制度，对全体员工的业绩定期考核并做出客观评价；制定奖惩措施，建立薪酬制度，根据绩效考核的结果作为员工调薪、晋升、调岗、辞退的依据。此外，要对全面预算等业务的执行情况进行考核，对相应的业务活动也要进行事后评估。

（2）制定内部控制的监督制度

内部监督是实施内部控制的重要保证。内部监督是对内部控制制度运行情况的监督检查，是对内部控制的有效性进行评价，在工作中发现的内部控制存在缺陷时，应及时加以改进。企业应当制定内部控制的监督制度，设置内部审计机构，明确内部审计机构在内部监督中的职责权限，规范内部监督的程序、方法和要求，确保履行内部控制监督职责的机构或人员应具有良好的独立性。