期房按揭情形下商品房买卖合同解除的问题研究

2021-01-03上海段和段郑州律师事务所马社论李金龙

区域治理 2021年43期

上海段和段（郑州）律师事务所马社论，李金龙

一、问题的提出

按揭是发端于英国的一种担保制度，中国香港继受并发展了该制度。在中国内地，按揭并不是一项担保法律制度，也没有按揭的法律术语。中国香港地区“楼花按揭”的形式进入内地以后，受到开发商、银行、商品房买方的大力欢迎，迅速成为了商品房买卖市场的主流购房支付方式，逐渐演变为期房按揭。这种新经济现象的迅猛发展也带来了新型纠纷，期房按揭纠纷对司法实务产生了巨大影响，也为法学理论研究开辟了新的领域。从立法和司法实务看，目前我国大陆地区主要通过现行法律制度，比如保证制度、合同法理论、抵押制度等，对期房按揭法律实务中不同阶段不同主体的行为进行规制。显然，我国内地的期房按揭不同于我国香港地区的“楼花按揭”，也区别于让与担保制度、不动产抵押制度。在我国内地，按揭多指一种融资消费模式，并非法律术语，是商品融资关系和商品消费关系的融合，用物的担保交换债的偿还时间向未来延伸一定的长度，这样的目的是获取未来消费的当下实现。笔者认为，我国内地的期房按揭指的是开发商、银行、买受人共同参与的融资购房模式，具体而言，就是买受人向开发商支付一定比例的首付款，以所购商品房为担保物，向银行申请剩余房款的贷款并将房屋产权证书交由银行保管，买受人在贷款还清之前不得取回房屋产权证书。同时，开发商对买受人按时还款承担保证责任并在买受人不能还款时回购，银行代替买受人一次性向开发商支付首付款外房款的统称。当下，国内经济形势不容乐观，房地产市场也无法独善其身。期房按揭本身就是一种透支消费的模式，对买受人而言，银行解决了首付款外尾款的支付问题，但是，在面对期房延期交付的问题上就比较被动。在期房延期交付等问题出现时，商品房买受人为了维护自身的合法权益甚至为了解决生存危机，就不得不选择解除商品房买卖合同。一旦买受人作出了这个选择并付诸行动，就会带来一系列问题，比如，什么情况下买受人有权解决商品房买卖合同、商品房买卖合同解除后按揭贷款合同怎么处理、买受人资金占有的损失如何处理等，这些问题在商品房买卖合同解除，可能会呈现怎样的走势？如何公正处理商品房买卖合同解除的司法问题？正是本文将要研究的问题。

二、期房按揭法律关系解析

期房按揭并非仅涉及单一的法律关系，如前文所述，是由若干法律关系混合组成的复杂法律关系综合体。只有将其中的法律关系深入剖析，讨论本文的问题才有理论基础。期房按揭包含的法律关系有买受人与开发商之间形成的商品房买卖合同关系，买受人与贷款银行形成的借款关系，买受人以所购商品房作为依约向银行分期偿付借款与银行产生的担保关系，开发商为保证买受人按期偿付贷款与银行产生的保证关系，买受人授权银行以其名义将贷款支付至开发商监管账户形成的委托关系，买受人向保险公司购买银行指定险种而形成的保险关系。以上基本涵盖了期房按揭购房模式中所有的法律关系，但是笔者认为，期房按揭模式的构成要件主要是指其中具有代表性的法律关系，而非全部的法律关系，即期房按揭模式中主要由如下法律关系组成：（1）买卖关系。买受人从商品房开发商处购买确定的商品房，并在商品房买卖合同中约定部分房款付款方式为银行按揭而形成的商品房买卖合同关系。（2）借贷关系。买受人在支付首付款后，就剩余房款向银行申请贷款，银行根据买受人的具体情况决定是否将专用于购房的款项发放于买受人，确定发放的同时，约定贷款的具体数额、时间而形成的借贷关系。（3）担保关系。期房按揭中的担保是人的担保和物的担保。人的担保就是开发商就买受人按借贷合同约定按期偿付贷款，向银行承担保证责任形成的担保关系。开发商向银行保证在特定情况下将所涉商品房回购的承诺，其实是银行为降低贷款风险、确保款项安全和开发商达成的约定，其本质是开发商就买受人按期还款提供的保证，实际上这也是保证关系。物的担保就是买受人以所购商品房向银行设定抵押，为按期向银行偿付贷款形成的抵押关系。虽然理论界对期房按揭商品房的担保是否是抵押争论不已，但是立法上已经通过将建筑物纳入抵押物范围、完善预告登记制度等制度设计给出了肯定回答。

以上3个法律关系，买卖关系独立于借贷关系、担保关系，借贷关系和担保关系是主从关系。

商品房买卖合同与抵押贷款合同是独立的，不是主从合同的关系。首先，抵押贷款合同的成立不以买卖合同的成立为前提。两个合同只是有个先后顺序，但是买卖合同若无效或不成立，银行和买受人愿意继续履行抵押贷款合同的，该合同继续有效。其次，抵押贷款合同不以买卖合同的转让而转让。商品房买受人将按揭期房转让给第三人时，第三人必须经银行同意才能承继原抵押贷款合同的权利义务，并不是随买卖合同的转让而当然转让抵押贷款合同的权利义务。最后，抵押贷款合同的消灭并不以买卖合同的消灭为前提。开发商和买受人分别履行完交房和付款的买卖合同义务之后，买卖合同消灭，此时，抵押贷款合同在贷款期限和保证期限内仍然生效，对买受人、开发商、银行均有效。

商品房买卖合同和抵押贷款合同是关联合同。即使两类合同不是主从关系，但是两者在市场经济中有着特别紧密的关系。首先，两类合同具有共存性。期房按揭本质上是融资消费的模式，买卖和融资缺一不可。对于各种原因无法一次性付款的买受人，若提前知道无法获得按揭贷款，就不会与开发商订立商品房买卖合同。如果买受人无法与开发商签订买卖合同，买受人自然不会也不能与开发商签订贷款合同，银行也不会以具体的方式向买受人发放贷款。其次，两类合同具有整体性。两类合同虽然彼此独立，但是买受人之所以签订抵押贷款合同，就是为了用贷款支付购房款。从实务上看，买受人必须在开发商指定的一家或几家银行办理贷款。同时，开发商在与买受人签订买卖合同前就已经与银行签订了项目合作协议，就发放贷款的细节进行了约定。由此可见，两类合同在经济上已经成为密不可分的整体。

商品房买卖合同和抵押贷款合同作为关联合同，其中一个合同无效、解除、不成立或被撤销时，另一个合同“同其命运”。“同其命运”并非简单的一个合同无效、解除、不成立或被撤销时另一个合同必然丧失效力，而是从关联合同组成的整体经济目的、合同本身是否符合相应的法律规定或双方约定的情形两个维度再行判断。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（以下称“商品房买卖合同解释”）第23条规定，若担保贷款合同无法成立导致商品房买卖合同无法继续履行的，无过错的当事人有权解除买卖合同。根据第24条规定，由于商品房买卖合同终止，致使担保贷款合同无法实现合同目的，当事人有权解除担保贷款合同。以上相关规定均是对“同其命运”的精准诠释。

三、商品房买卖合同解除的事由

商品房买卖合同的解除是指买卖合同有效成立后履行完毕前，具备解除条件时，合同的一方或双方在法定期限内解除合同。商品房买卖合同解除权的法律意义在于确保开发商或买受人可以及时采取措施，预防损害发生或避免损害进一步扩大并获得救济。

根据解除事由的不同，可以分为法定解除和约定解除。

商品房买卖合同解除的法定事由。《民法典》第563条对一般合同解除的法定事由进行了明确规定，《商品房买卖合同解释》对商品房买卖合同解除的法定事由进行了进一步的细化规定，即对迟延履行、根本违约及其他情形进行细化规定。首先，迟延履行包含两种，一种是延迟交房、付款，开发商延迟交付商品房或买受人延迟交付购房款，在催告后的3个月内仍未履行。另一种是延迟办证，商品房买卖合同约定或法定的办理房屋产权证书的期限超过一年，开发商的原因致使买受人无法办理房屋产权证书的。其次，根本违约的情形包括以下七种情形：商品房买卖合同订立生效后，开发商又将涉及商品房抵押给第三人；商品房买卖合同订立生效后，开发商又将涉及房屋卖给第三人；开发商在签订商品房买卖合同时，向买受人隐瞒未取得预售许可证的事实或出示虚假预售许可证；开发商故意隐瞒涉及房屋已经抵押的事实；开发商隐瞒涉及房屋已卖给第三人或房屋为拆迁补偿安置房的事实；商品房因质量不合格无法交付使用，或在商品房交付后，主体结构经检验确实质量不合格；商品房质量严重影响居住使用的。最后，因期房按揭交易模式中存在诸多不确定性，除了以上的法定解除事由，法律还规定了其他可以解除商品房买卖合同的情形。其一，开发商交付商品房的建筑面积或套内建筑面积与合同约定不符，且面积差超过3%的；其二，开发商在签订预售合同后更改规划设计，未经买受人同意的；其三，期房按揭中，因合同一方的原因无法订立贷款担保合同，进一步致使商品房买卖合同无法履行的。从上述分析可知，期房按揭交易模式中，立法上赋予了买受人更多情形下的解除权，这也是为开发商设定了更多的商品房履行义务，督促开发商更加积极并充分地履行合同。

商品房买卖合同解除的约定事由。约定事由就是商品房买卖合同的双方通过在原合同或新合同中约定解除合同的具体条件，当条件成立时，任何一方均可提出解除合同。此时，法律给予了双方更多的自主权，只要不违背法律的强制性规定，双方完全可以按照己方的需要在意思自治原则下共同协商合同解除事由。

四、期房按揭情形下商品房买卖合同解除的法律后果

商品房买卖合同的解除与一般合同的解除有相同的法律后果，即尚未履行的部分不再履行，已经履行的部分有权要求对方赔偿损失、恢复原状或采取其他救济措施。商品房买卖合同解除时尚未履行的部分自然就不再履行，我们需要探讨的是已履行部分应如何处理的难题。

（1）恢复原状或返还购房款。品房买卖合同解除后，商品房应恢复至原有状态，对于已办理产权登记的，应复原登记，将商品房重新过户至开发商名下，因此产生的费用由违约方承担。开发商应返还买受人已支付的购房款，返还限额为买受人支付款项的价值额。（2）赔偿损失。根据《商品房买卖合同解释》第7—9条规定，出卖人违约的，买受人除了可以要求解除合同、返还已支付的购房款及利息外，还可以要求开发商承担已付房款一倍以内的赔偿。第16条对违约金的数额进行了明确的规定，若违约金约定超过了损害的30%应减少，低于30%则可以增加至实际损失额。关于实际损失的计算，根据第16条的规定，若是买受人违约，开发商可以主张购房款的利息损失，若是开发商违约，买受人可以主张租金损失。（3）对关联合同的影响。期房按揭交易模式中，如前所述，商品房买卖合同的解除并不当然导致担保贷款合同的解除。对开发商而言，其并非担保贷款合同的当事人，没有要求与银行解除担保贷款合同的权利，但是，这样就会存在商品房买卖合同已解除，担保贷款合同依然有效的尴尬局面，此时严重影响商品房的再次销售。对买受人而言，根据《商品房买卖合同解释》第25条规定，担保贷款合同是否与商品房买卖合同一并审理，主动权完全由银行掌握，买受人提出一并审理时是否受理并未明确规定。笔者认为，买受人相对于开发商和银行而言处于弱势地位，为了体现公平，买受人提出一并处理请求时，法院应将两个合同合并审理。（4）商品房买卖合同解除后的税款承担问题。根据我国税法规定，在商品房交易过程中，开发商和买受人均应承担一定的税费。笔者认为，除了可以依法退还的税费，对于已缴纳的税费，可以按照过错责任原则在双方之间划分承担。