房地产企业财务管理内控建设及风险探讨

2021-01-03梁领球

全国流通经济 2021年9期

梁领球

（广东坤银泰铭投资集团有限公司，广东广州 510623）

房地产行业属于国民经济重要的支撑行业之一，房地产整体发展前景受政策支持，具有一定的优势性，而其中房地产企业的财务管理工作受政府部门广泛关注。但随国内经济的不断转型、新形势下的限购紧缩政策时刻提醒房地产企业加强对内部控制制度的强化，以实现新形势经济转型。而内控作为企业的重要管理措施，对促进企业的经营发展具有重要的影响。但目前房地产企业管理工作中普遍涉及多种内容，财务管理也受多种风险影响，由此，建立完善的内部控制体系、完善风险管控具有重要的作用[1]。

一、房地产企业财务管理内控机制的现状

1.开发周期长

由于近代化企业的增加和竞争力的不断加大，导致房地产行业内控和财务方面的问题不断产生，而作为国家重要的经济支撑力量，房地产行业集开发、建设、销售、物业和运营为一体，但企业财务管理内控受多种外部因素影响，其中主要以企业的特殊性为主。经济的发展促使房地产行业的前期投资巨大、风险极高。而不论在房地产企业开发前还是开发后入市，均需提供较多的资金。目前房地产在项目建设以及销售过程中的时间普遍较长，资金的支持则成为该行业立足于社会市场的重要物资。进而需要房地产行业加强对自身财务管理内控体系建设，加大对内控标准的调控，避免各类财务风险的产生。而房地产企业内控体系建设具有较长的开发周期，资金的短缺也会成为主要问题，拿地、立项、建设到交付的周期较长，房地产企业需要通过多种手段进行资金筹集，在此之中同时可能存在还贷本金以及利息的风险性。

2.投资风险大

资金密集是房地产企业的显著特点，从拿地到地价楼价评估，均受到国家政策的约束，而在拿地后至达到预售标准，须严格按照流程进行协商，导致针对其他企业约束力的提升。其中房地产的早期开发普遍需通过预算评估进行干预，正因其经营的特殊性，促使财务管理团队针对其内控也较其他企业具有一定的差异[2]。项目施工过程的投入归集到开发成本，在项目报表中的存货科目、工程支付均需要依照项目节点进行款项支付，由此需要加强对项目支付时点的把控，减少资金风险产生；而针对房地产企业的预收款项，则可将其纳入预收科目，待交付的款项需要通过进一步确认后续进行结算，另外确认时点的滞后性也会对企业利润产生影响。

3.内控审计效果不佳

依照当前的社会经济市场分析，房地产企业的经济管理水平对企业的未来发展具有重要的前提作用，提示企业成本管理和控制的主要管理方式不可再依照传统财务管理模式实施，仅仅依照财务管理进行成本的控制无法作为企业全面经济管理的前提，其具有较大的局限性，通常会直接影响企业的物质以及财产损失，甚至会对企业的经济管理形成隐患。为此更显财务审计的重要作用，通过财务审计能够在一定程度下减轻企业在资金使用过程中所产生的资金浪费以及流失情况。

4.财务管理内容复杂

相比于常规经营企业，房地产企业在财务管理方面涉及的内容更多，例如在进行数据开发成本计算过程中，外部的控制效果直接影响数据的准确度，资金的收付需根据节点进行审核。但相对而言，房地产企业可采用多种成本分配标准进行成本分摊，根据目前税收政策，为成本控制制定合理的分摊方式；另外企业在进行房地产开发过程中通常涉及税收问题，同时可能包含拿地、立项、工程支付、预售，以及竣工到结算的税收款项，其税收内容可达10种以上，税收项目存在一定的筹划空间。同时筹集资金的管理，由于房地产企业普遍开发时间较长，而开发期间如何保证融资渠道以及资金的筹集和使用是当前的主要问题所在。

5.投资决策分析需求高

目前房地产企业在市场经济的影响力普遍较高，未来若企业在对项目进行定位过程中无法形成具有前瞻性的市场形势分析，则滞销风险会逐渐提升，目前对于房地产企业行业的相关政策正不断推行，直接影响了房地产企业的整体销售水平和利润，决策措施的有效性往往直接决定企业投资的失利风险高低。

二、房地产企业财务管理的风险

1.利润数据的片面性

目前的市场中，房地产财务管理与其他企业对比存在明显差异，金额的差异会影响风险控制效果，甚至直接影响企业的经营效果。为保证市场的优势地位，企业通常需要在自身条件充足的情况下多拿地，另外购置款项一般是依照当前购置时的支付价款进行款项收支，未能有效体现对未来时间价值的管理和其他增值管理，藉由政府支持，房地产行业可获得长期闲置土地。在以上情境下会促使实际的购置地价和投入资金的偏离，进而无法保证在编制财务数据报表的准确性，且市面上的企业评价也会产生一定的影响。另外，在此期间所产生的预收房款会导致企业负债增加，加重企业的偿还负担[3]。

2.人才缺乏专业性，引起税收风险

税收是房地产企业维持正常经营的重要环节，而多数财务人员主要将融资以及核算作为重点工作项目，针对税收的内容了解不清晰，从而易导致产生失误。目前房地产税收政策受税收管理制度影响明显，企业的风险管理需经由风险评估人员进行专业把控，一般财务部门的人员无法准确理解地产税收制度，同时缺少对风险把控的专业知识和工作经验，且对房地产开发流程的知识欠缺会同时导致财务部人员无法准确介入到房地产项目的前期税收筹划中，同时基于当前形势下经济政策和经营结构的不断变化，均会对房地产税收筹划产生明显的负担。由此，房地产行业财务管理人员往往需要具备专业的税收知识，通过全程把控税收风险，于日常经营工作项目中纳入税务管理内容，准确把握财务管理风险[4]。

3.全面预算管理风险

基于房地产企业在当前市场的竞争力，长久且稳定的发展必定会促进自身竞争力的提高，而根据目前企业对自身预算管理的主要问题进行探究，主要包含以下方面：进行预算编制时未能涉及全局观，企业内部整体协调性低。员工对财务预算的基础认知不足，企业各部门仅为财务部门提供自身的成本费用支付方案，预算管理认识水平的差异导致企业各部门间同时以存在一定的交流障碍，最终导致预算和实际的偏差，各项预算方案无法得到有效实施。

4.成本管控风险

市场结构的变化，使得房地产利润的降低，为保证企业未来的经济发展，企业需要在开发房地产期间加强对自身成本的控制，当前房地产的影响因素主要存在三个方面，即时间跨度长、影响因素多、动态性。房地产企业成本管控风险均会受其影响，若在后期风险管控中考虑不足，则会加重成本管理负担。若无法及时获取成本差异信息，影响后续解决措施的开展，成本管理内容缺乏有效性，无法得到有效实施。

5.企业融资困难

房地产企业运行往往需要通过庞大的资金支持，仅仅依靠房地产企业自身的资金通常无法满足对建设项目的开发，即便通过房产信贷公司进行支持，但基于国家对企业政策的调控，房地产企业融资和用资均受到渠道不畅的影响，进而导致企业资金压力增加。而部分地区也颁布了针对股票市场、地方政府融资平台的限制，融资的渠道进一步受到限制。

6.企业债务压力过大

房地产企业的融资和债务两者存在密切的联系，企业融资环境的变化同时会对自身的偿还能力产生一定的影响。在当前房地产的开发以及房地产房屋的建设中，贷款和债务的比例还呈逐渐上升趋势，于2017年开始，企业贷款逐渐偏向于银行企业，但信贷偿还比例整体体现为下降趋势。而基于房产税的出台、限贷政策的冲击以及居民购买欲望的降低，房地产企业的销售回款速度逐渐降低，销售困难现象逐渐增加了房地产企业的债务压力。

三、房地产企业财务管理内控建设和风险管控的对策

基于当前财务管理水平偏低的影响，企业未来的发展和经营受到了明显的限制，而房地产行业作为其中的主要代表行业，其影响内容可能涉及企业对开发拿地等各个项目的风险把控。为避免房地产企业财务风险问题的产生，企业需加强以下管理项目。

1.加强企业预算管理水平

房地产企业预算管理水平是财务管理内控建设的中间环节，而财务管理水平的实质则是突出经营方向和业绩评价的作用，由此提出预算评估的前提作用。而不管是针对前期土地开发的预算或是在对项目进行经营测算，最终的实施效果将直接对企业未来的经营状况产生一定的影响，并且企业在实施预算编制并实施情况下必须对其进行后期的调控，通常情况下后期调控具有一定的多样性，可根据实际的预算管理状况进行改善。而在预算管理过程中，主要难点在于对市场变动因素的考虑以及对房地产企业财务预算控制的影响。实际的预算编制过程往往受外部影响明显，例如市场产品价格的下降、收入或利润率的保证、与其增产投资和项目费用的调整等。后期预算编制的调整往往存在一定的难度，但可保证其最小化处理。根据企业的经营状况可突出部分指标，围绕主旨进行调控，可针对经营指标变化查找原因并提出相应的解决方案[5]，以警示方式实现企业目标。在实务中加强预算管理和控制，企业财务部门过于片面强调刚性预算，忽视后期预算编制的作用。由此在进行风险管理水平调整过程中，需优先保证企业自身预算编制的科学性和实时性，以此促进企业预算的动态变化。

2.强化资金管理和财务控制

针对房地产的特殊性，受其高投入、高风险的影响，企业必须完善对财务控制体系的建立，同时加强资金管理才能够促使其在激烈的市场竞争中占有经济优势，而在此过程中，采用信息化技术进行财务管理内控体系的转型具有重要的作用，尤其针对房地产行业，其涉及金额较大，必须加强对日常经营账目的管理，同时需要与金融企业做好准确交易信息的核对，在进行账目核对过程中需严格保证内容的准确性，针对差错部分进行及时修改，及时了解国家税收政策及近期必要经济支出同时准确评估企业资金是否符合未来预期，加强未来资金利用的有效性。另外，在此基础上需要加强资金管理保障体系，企业资金管理往往并非由财务部门单独组成，同时需要其他部门给予支持，建立以财务为主体，日常经营为辅的资金管理体系，由此提示资金管理和财务控制规避风险的主要管理项目。

3.加强财务团队控制和预警能力

根据行业的内外发展状态分析，企业在外部发展的机会逐渐减少，而在激烈的市场竞争下，房地产企业的经济管理必须向精细化管理进行转型，是房地产企业经济转型的必然结果。但目前房地产企业多数存在资金回流困难，导致资金无法有效周转的现象，而房地产企业对风险规避意识相对较弱，人员素质的差异也会导致企业无法形成有效的监管，最终导致企业产生税收风险，严重影响企业财务管理的安全性，而针对该现象，房地产企业需加强自身的内部控制体系，体现财务管理的应用价值。由此企业需要制定完善的日常经营方案、运营监督体系以及成本管控机制，同时加强对自身人员的培训，提高其专业素质，加强财务人员对风险管控的重视程度。同时企业需建立科学、高效、完善的风险应对体系，以此为企业提供对应的财务风险防范机制，该机制通常需包含财务风险的补救措施以及对财务管理措施的改进办法，依照强化财务管理可保证企业能够在多个城市企业、项目企业间实现有效的管控，为其日常经营和利润收入奠定基础[6]。

4.强化内部审计

房地产企业经济管理的重心主要在于新形势环境下创造企业未来发展的道路，根据企业未来发展方向进行分析，即建立良好的内部审计制度。企业的监督以及管理体系往往取决于财务审计，当前市场经济的不断完善和发展促使企业内部控制体系需要以财务部门作为内控的主体，同时更需要强调企业在开发、计划、销售，以及采购过程中的财务审计，最终对企业的日常经营产生影响，全新的内部管理体系需要企业不断加强内控制度，以此建立完善的监督控制管理对策。

5.优化资本结构

房地产企业的资本结构优化通常可作为扩展市场环境的基础，通过结合宏观经济政策，首先，企业需要根据情况改变自身的融资渠道，减少对房产银行信贷的依赖性；其次，需针对自身的债务偿还能力进行改善，提高预售计划的科学性；最后，加强自身利润收入，合理采用企业开发规模所形成的优势作用进行预售款项，保证合理的债务分配形成融资渠道，促进自身经济结构的转变，提高对风险预防的科学性。