长租公寓融资产品类型及其选择

袁 媛

（武汉东湖高新区大学科技园有限公司，湖北 武汉 430073）

一、长租公寓市场发展现状

2018年4月24日，住房和城乡建设部与证监会《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发[2018]30 号），支持和鼓励住房租赁企业发行租赁资产证券化产品，加快培育和发展住房租赁市场。目前，我国运营长租公寓的企业分为重资产运营型企业和轻资产管理型企业。重资产运营型企业通过自行买地开发建设或直接购买等方式获得长租公寓所有权，将所拥有的长租公寓对外出租获取经济利益；轻资产管理型企业运营商对其运营的长租公寓不具备所有权，其通过与长租公寓所有者签订租赁协议等方式获得长租公寓运营权，通过装修、升级改造后转租赚取租金差价或以受托管理方式进行运营获得经济利益。

二、长租公寓融资产品类型

1.租金贷

伴随国内长租公寓市场的发展，租金贷作为一种新型融资工具迅速发展。租金贷将传统房租“押一付N”转为“押一付一”的支付方式，主要表现形式为租户与第三方金融机构或个体网络借贷平台签订借款协议，申请信用贷款，金融机构一次性将一年租金发放给长租公寓运行企业，租户按月向第三方金融机构或个体网络借贷平台支付租金偿还借款。

2.资产证券化

资产证券化是在资本市场上进行直接融资的一种方式，它以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券。资产证券化产品的还款来源是一系列未来可回收的现金流，利用资产证券化产品，长租公寓运营方可以在获得资金的同时达到减少融资成本、优化企业资本结构、改善财务状况等效果。目前，我国住房租赁资产证券化产品主要有ABS、CMBS和类REITs三种模式。

（1）ABS模式

资产支持证券（Asset-Backed Securities，简称ABS）是以项目所属资产为支撑，以项目预计未来现金流入为保证，通过在资本市场上发行债权实现融资的一种筹资方式。

ABS具有流程简单、融资成本低、风险小、灵活性强等特点。多数长租公寓以未来租金收益权作为基础资产都可以进行资产证券化融资，不涉及不动产抵押和所有权转让。

（2）CMBS模式

商业房地产抵押贷款支持证券（C o m m e r c i a l Mortgage-Backed Securities，简称CMBS）是以抵押贷款为基础资产发行的资产支持证券。CMBS的一般发行模式为：以长租公寓项目为抵押物，将抵押贷款债权注入资金池并发行债券，向长租公寓所有权人发放贷款，长租公寓所有权人以项目未来现金流入偿还贷款本息，依据项目专项计划再将收益分配给资产支持证券持有人。

CMBS与ABS虽然交易结构相同，但是ABS基本不涉及不动产抵押，以长租公寓项目未来现金流入（应收账款债权）为质押提供担保，而CMBS则以不动产抵押作为担保，长租公寓项目未来现金流入是资金还款来源。

（3）类REITs模式

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是以发行股份或收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门托管机构进行托管，对长租公寓进行项目投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs对长租公寓项目具有直接持有权，通过对项目的运营获取租金收益或将长租公寓所有权变卖获取增值收益。

由于我国市场上已发行的REITs产品与国外成熟金融市场REITs产品在募集范围与交易流程、税负水平、收益分配等方面存在差异，所以将我国市场上房地产投资信托基金称为类REITs产品。

3.经营性物业抵押贷款

经营性物业抵押贷款作为银行传统金融产品在前期长租公寓融资业务中使用频繁。它是银行面向经营物业法人发放的，以其拥有产权的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业收入的贷款。它要求抵押物为已竣工验收并投入运营的长租公寓，且经营性现金流充裕、综合收益好、还款来源稳定的不动产，例如，办公楼、酒店、长租公寓等。

4.其他银行融资产品

（1）融资租赁

融资租赁是出租方根据承租方在出租资产及供货商方面的要求和选择，向供货方购买融资租赁资产，支付价款后以出租的方式交付给承租方使用的一种新型融资模式。依据融资租赁合同约定，在合同履行期内出租方拥有资产所有权，承租方仅拥有资产的使用权，承租方向出租方支付租金及利息。在合同期满时，承租方应根据合同向出租方支付租金、服务费、留购价款等款项，此时融资租赁标的物的所有权由出租方转移给承租方。

（2）流动资金贷款

流动资金贷款是银行为满足运营方在经营过程中短期资金需求，保证企业生产经营活动而发放的贷款。其贷款期限一般为1年至3年，担保方式为不动产抵押和信用担保。流动资金贷款具有期限短、手续简单、周转性强、融资成本低等特点。

（3）国内信用证

国内信用证是适用于国内贸易的一种支付结算方式，其本质与流动资金贷款相似，开证银行根据申请人（购货方）的申请向受益人（销货方）开具一定金额并且必须在规定期限内兑付的书面凭证。国内信用证只适用于国内企业之间订单交易产生的应付款项结算，并且只能办理转账结算，不可支取现金。

三、长租公寓融资产品选择

1.重资产运营型长租公寓企业

重资产运营型长租公寓企业一般因具备较强资金实力，融资能力也相对较强，其营运资金的缺口在于支付前期工程款项及长租公寓楼宇大修等用途。因此适合的融资产品有经营性物业抵押贷款、商业房地产抵押贷款支持证券CMBS、房地产投资信托基金REITs、融资租赁、流动资金贷款和国内信用证。

经营性物业抵押贷款具有授信流程简单、贷款用途灵活、贷款期限长、还款方式灵活等特点。满足抵押物价值和贷款期内现金流可覆盖本息即可获得授信，融资规模根据经营性物业市场评估价值及其未来现金流状况合理给予，如有不足可由第三方提供差额担保。借款人可将筹资款项用于支付项目建设款或置换负债性资金等用途。经营性物业抵押贷款不仅可以根据经营性物业未来现金流状况合理安排还款计划（一般贷款前期偿还本金额度较小，后期偿还本金额度较大），而且贷款期限最长可达10年，还款期限可覆盖较长经营周期。

商业房地产抵押贷款支持证券CMBS、房地产投资信托基金REITs因产品特性影响，需要在每个回收权到期日（一般为三年）调整利率，实际操作流程略感复杂。与房地产投资信托基金REITs相比，商业房地产抵押贷款支持证券CMBS由于不用转移不动产所有权，并且由于其融资可以不完全依赖长租公寓运营企业主体信用，以经营者基础资产信用评级为主，融资规模可以达到较大水平。房地产投资信托基金REITs能够利用其融资特点进行表外融资，降低长租公寓运营企业资产负债率，但是由于在其融资过程中不动产权发生转移，稀释了长租公寓运营企业所有权占比，并且由于REITs作为金融创新产品，众多投资者对它认识不足，并且因为类RAITs缺少统一的股权转让平台，过渡依赖大宗交易，目前国内交投量极低。

融资租赁能够达到既融资又融物的目的，在有效缩短企业资金占用周期的同时保证承租方企业正常运营，因而受到很多长租公寓运营者的关注。重资产运营型长租公寓企业可利用其拥有的长租公寓物业或其所拥有的设施设备进行融资租赁融资，解决对长期资金的需求。

流动资金贷款和国内信用证两种融资产品因借款期限周期短，对借款人信用评级要求较高，如长租公寓运营企业信用评级不能满足其要求，也可利用第三方信用担保进行融资。

2.轻资产管理型长租公寓企业

轻资产管理型长租公寓企业由于其自身具有较强品牌效应和运营能力，一般对短期资金需求较大，适合此类企业的融资产品有租金贷、资产支持证券ABS、流动资金贷款和国内信用证。

租金贷可缓解租户短期资金负担，对年轻人等资金薄弱群体实现资金利用的最大化起到一定的推动作用。同时也为长租公寓运营方缓解了运营周期回报时间长、盈利难等问题，帮助其实现资金的一次性回笼。但通过近几年长租公寓租金贷业务暴露出的问题来看，长租公寓运营商利用租金贷获取的预付资金继续进行业务扩张，一旦发生资金断链运营方跑路的情况，业主将因无法继续获得房租驱逐租户，而租户则将面临继续偿还每月贷款且无房可住的困境。针对租金贷前期在我国长租公寓市场暴露的种种问题，长租公寓运营企业应该在规模发展中平衡好效益与效率的关系，正确利用租金贷，打造品牌特色，提高租金溢价，实现企业持续盈利的发展模式。

资产支持证券ABS模式通过发行债券为长租公寓运营企业筹集资金，这种借款方式并不直接在其自身资产负债表中反应，既降低了轻资产管理型长租公寓企业资产负债率又从一定程度上优化了资产负债表结构。

流动资金贷款和国内信用证具有授信批复及时、放款快、流程简单等特点，可以快速解决轻资产管理型长租公寓企业短期资金需求问题，助力其持续、健康发展。