试析住房公积金贷款风险控制对策

朱样华

（江西省鹰潭市住房公积金管理中心，江西 鹰潭 335000）

一、前言

在新时期的发展中，越来越多人选择贷款买房，有缴存公积金的职工都会选择比商业贷款利率更低的公积金贷款，为了保证住房公积金贷款的安全，需要加强贷款风险的识别和控制，应当建立完善的管理体系和风险控制制度，对住房公积金贷款管理工作各个环节的风险进行控制，及时规避信贷业务的风险，为公积金管理部门的资金安全提供保障。

二、住房公积金贷款的风险类型

1.政策方面的风险

国家制定的相关政策中，有关房地产政策调控的，都有可能涉及住房公积金。房地产的政策调整具有更强的区域性，因而住房公积金政策也同样有区域性。即每个城市的住房公积金政策都会有所不同。如果要使用住房公积金，申请人需要考虑是否符合当地的住房公积金贷款政策。住房公积金贷款普遍有个条件，需要连续缴纳时间超过6个月至12个月不等，在满足当地住房公积金政策就可以用住房公积金贷款买房，住房公积金的贷款额度高达50%～80%，贷款的时间长达30年。这些规定有政策的支持，但是也存在较大的风险。如果贷款者得到贷款，却在后期停止缴纳，或者经常延期缴纳，住房公积金的管理部门无法及时收回资金，将会带来资金短缺的问题，为正常缴纳的人员带来不好的影响。

2.欺诈带来的风险

这种贷款方式在购房贷款中属于低息贷款，有些不法分子很有可能会以这种方式骗贷，具体体现在以下几个方面。第一，开发商需要为购房者准备购房手续，但是部分购房手续是虚假的，如果管理部门没有检查出是虚假手续通过了审批，就会带来较大的风险。第二，有些房地产中介会用一套房子反复进行交易，帮助缴存职工达到套取公积金的目的。第三，有些申请人员的个人信息与事实不符，有可能会在提交信息材料的时候提交虚假的婚姻证明，此类问题增加了贷款的风险。第四，在异地缴纳和申请贷款的相关政策中，只要申请者可以提交异地缴纳证明，同时还能提交缴存的明细，就可以进行申请，但是很多符合条件的人并不了解这些政策，而部分不符合条件的人经常会准备虚假材料，以此进行骗贷。第五，办理相关贷款时，管理部门需要检查收入流水材料，有的申请人员有可能提供虚假的收入流水证明，管理部门也无法一一核实，无法保证材料的真实性，上述问题都与欺诈有关。

3.担保方面的风险

住房公积金贷款往往会通过抵押房产获得贷款，抵押房产的贷款形式存在很多风险，例如，房地产市场的价格浮动非常大，如果在处理抵押房产的时候，房产大幅度贬值，将会出现无法偿还贷款本息的问题。担保和抵押的问题将会带来较高的贷款风险，抵押物品的处理还要花费较高的资金，如果抵押人员干扰工作，同样会使抵押物品无法被顺利处理，使住房公积金的管理部门存在担保的风险。

4.市场方面的风险

使用住房公积金进行贷款，需要考虑整体的金融市场，银行推出了加息政策，但是市场的发展极不稳定，正常缴纳的人员将会受到影响。房地产的发展离不开金融机构在资金上的帮助，由于房地产行业有着较大的资本密度，所以房地产市场的变化会对金融市场产生影响。当政府推出宏观政策后，房地产行业会受到较大的影响，金融行业也会因此受到影响，无论是提高房价还是降低房价，都会增加住房公积金的风险。如果政府的宏观政策得以实施，将会降低抵押房产原本的价值，住房公积金贷款也会存在一定的隐患。

5.操作方面的风险

操作方面的风险主要来自于管理部门的工作人员，工作人员有可能没有按照规范的流程进行审核和管理，也有可能受到系统或外部事件的影响，操作方面的风险会让住房公积金管理部门损失大量的资金。在公积金信贷管理部门的工作中，主要负责的工作是信贷咨询，从前期的审批、中期的调查到后期的管理，工作人员需要严格按照流程和标准进行管理，大部分负责信贷咨询的工作人员来自于不同的部门，缺少金融领域的专业知识和工作经验，风险的识别能力和防控能力相对较弱，住房公积金贷款的管理工作缺少统一和科学的管理方式，贷款方面的管理软件存在较大差异，规范性较差使住房公积金贷款存在较大风险。

6.住房贷款流动性风险

住房公积金贷款的资金一般都是从缴纳的公积金中产生的，公积金管理部门为增加增值收入，经常会选择时间较长的定期存款的方式。房地产市场如有波动，资金需求大幅增加的时候，房产抵押贷款的时间往往会超过10年，回收资金缓慢。缴纳与信贷两者之间存在非常大的资金差、时间差，资金无法顺利流动。另外，公积金贷款的管理工作相对困难，住房公积金贷款人员有较大的不同，这些贷款者的贷款时间、金额和还款难度等情况各不相同，管理部门很难统一进行管理，资金回收更加困难，严重影响资金的流动性。

三、住房公积金贷款的风险控制措施

1.建立住房公积金贷款的风险防控体系

我国不同城市的住房公积金缴纳总金额在逐渐增加，公积金管理部门的资金较多，贷款的时间较长，为了有效预防住房公积金贷款风险，需要建立健全风险防控体系，根据住房公积金贷款管理工作的管理流程和工作内容建立完善的机制制度。首先，应当建立住房公积金流动管理体系。通过流动管理来保证公积金的安全，在流动管理模式下，需要对缴存金额与使用金额进行合理安排，合理应用缴存的资金，最大程度解决人们的住房问题。其次，还可以通过流动管理加强风险防控，在全面分析利弊得失的情况下合理配置资金，将流动管理体系与风险防控体系结合起来，保证住房公积金贷款的安全，将贷款的风险控制在一定范围内。一方面，可以对个贷率进行设计，根据资金流动情况计算合理的流动性缺口率，在公积金流动管理中科学设置现金流净额变动率。管理人员应当按照资金流动管理的参数和指标进行控制，减少公积金贷款风险发生的可能性。另一方面，应当加强人员的管理，分析住房公积金贷款管理工作的职业能力要求，建立系统、科学的培训机制和考核机制，同时还可以在部门内设置奖惩机制，加强公积金管理人员的责任意识，提高公积金管理人员的工作效率和管理质量，保证审核足够规范和严格[1]。

审批工作是识别风险和控制风险的基础，公积金管理部门应当加强住房公积金贷款审批制度，对审批的流程进行设置。首先，负责审查贷款者资料信息的工作人员需要仔细核对申请者的信息，保证资料的真实性和全面性，对虚假信息和造假资料进行识别。审查人员应当增加审查的深度，对申请者的信用进行调查，对抵押物的价值进行评估，对申请者的还款能力进行分析，如果申请者的信用等级较低，可以通过降低额度控制风险。其次，审查人员需要深入调查申请者的工作稳定性和收入水平，还要根据申请者的家庭成员和消费能力分析申请者的资金状况，经过全方位的分析，对住房公积金贷款申请者的风险进行评估，审查人员需要在审查后继续对申请人员进行动态监管，在审批环节及时发现住房公积金贷款的风险，有效规避贷款风险。最后，审查人员还要对开发商的资质进行审查，为避免开发商使用造假的手续和资质欺骗购房者，审批人员需要检查开发商的资质和资格，审查房屋建筑的“五证”，对抵押情况进行调查。同时，住房公积金管理部门应当与其他单位加强合作，将公安局户籍科和民政局提供的资料与申请者提供的资料进行对比，与不动产登记中心进行联系，查询具体的房屋产权情况，对资料的真实性进行审查。

2.加强住房公积金贷款管理

住房公积金管理部门应当从以下几个方面加强贷款的管理。第一，公积金管理人员需要加强风险防范观念，公积金管理部门需要研究和落实国家的相关政策，在住房公积金贷款管理的各个环节和各项工作中进行风险防控。第二，公积金管理部门需要建立完善的资金管理体系，对相关的政策和法规进行分析，明确贷前审核的要求，贷款管理工作中经常会出现逾期贷款的情况，管理人员需要学习贷款催收的方法，还要学习原有资金的管理方法和处理技巧，提高管理人员的住房公积金贷款管理能力和风险控制能力。公积金管理部门需要对公积金管理工作的问题进行分析，有针对性地制定住房公积金贷款风险防控措施[2]。第三，重视贷款管理工作，当前的贷款管理工作缺少规范化的流程，应加强住房公积金贷款管理流程的规范性，在贷款管理工作中提高风险识别能力和风险控制能力，从贷款前期管理、中期管理和后期管理这三个方面进行管理和控制。贷款管理人员需要提高综合管理能力，及时发现住房公积金贷款中的风险问题，加强风险识别能力，做好各方面的风险防范工作。管理人员需要对贷款人员进行严格审查，建立完善的审查体系，根据审查工作要求审查贷款人员的基本信息、经济情况和信用情况。公积金管理部门可以和银行进行合作，通过信息共享了解贷款者的还款情况，对逾期还贷的人员进行提醒，保证贷款人员在规定日期内还款。

3.规范住房公积金贷款管理流程

首先，住房公积金贷款的审查和管理人员应当加强贷前的调查和审核，在调查中了解贷款者是否存在抵押情况，全方位了解贷款者的工作和家庭的情况，分析贷款者的收入水平和还贷能力，在贷前审查环节细致审查贷款者提供的材料，通过调查保证贷款者信息的真实性和全面性，在贷前对信贷业务的风险等级进行评估，对贷款风险因素进行预估，避免部分不法人员利用住房公积金的优惠政策骗取贷款[3]。其次，对住房公积金贷款过程中的流程进行规范化设计，制定完善的贷款操作流程，让不同工作岗位的人员相互监督、相互制约，提高贷款管理人员的责任意识和风险防范意识。管理部门应将贷款流程融入到信息管理系统中，通过信息化的管理提高风险识别能力，对贷款过程中的各项风险进行预防和管控。同时，加强业务培训，让审核管理人员熟记办理业务的流程和注意事项，减少操作上的风险。最后，加强房贷后的风险管控，采用自动还贷的方法和逾期贷款催收的方法进行管理，保证贷款人及时还贷。

4.加强贷款者的信用审查

资格审查和信用审查是控制贷款风险的重要方法，为了保证住房公积金贷款的风险控制效果，需要在贷款之前对申请贷款的人员进行全面审查，明确贷款审批的流程和要求，建立住房公积金贷款审查制度，调查贷款者的信用情况和抵押情况。公积金管理部门可以在贷款管理工作和审查工作中运用信息技术，提高资信审查的效率，根据失信情况建立相应的惩罚制度，如果贷款者存在不良信用，可以拒绝贷款申请，以此来提高住房公积金贷款的审批门槛，如果发现提供虚假信息的人员和故意骗贷的人员，要严格处理相关人员[4]。公积金管理部门的管理人员需要详细记录贷款人员的身份信息，贷款人员需要提供征信资料以及工作证明资料，审查人员可以根据贷款者提交的银行流水了解收入情况，为了确认这些信息都是真实信息，需要对其进行调查，只有前期的审查足够严格和全面，才能保证贷款者在后期可以按时还款。公积金管理部门的信息管理系统可以接入人民银行征信系统，将还款情况与贷款者的个人征信相关联，增强贷款者的还款意识。管理部门的信息管理系统还可以与本地的信用管理平台进行对接，如果贷款者逾期还款的时间较长，可以对其进行联合惩戒，让贷款者主动进行还款。

5.加强贷款管理工作的信息化建设

公积金管理部门应当加强信息化建设，管理人员需要学习信息技术和公积金信息管理系统的操作方法，利用信息技术提高住房公积金贷款管理的效率和贷款风险的控制水平。公积金管理部门应当与公安局、民政局、银行和不动产登记等相关单位进行合作，建立信息共享系统，审查人员可以在系统中核对贷款者的身份信息，管理人员还可以在系统中查看贷款者的还贷情况，对逾期还贷的人员进行提醒。在信息技术和信息管理系统的帮助下，很多住房公积金贷款风险都能够被快速识别出来，根据具体的风险问题采取相应的解决方法，利用大数据技术分析贷款者的收支情况，在信息管理系统中对缴纳的公积金进行管理，对缴纳和贷款的资金进行合理配置，保证公积金管理部门的资金被合理使用[5]。技术人员可以利用信息管理系统进行全面分析，对风险进行评估，根据具体的风险问题和风险因素制定预防控制措施，在信息管理系统中进行追踪管理，让住房公积金贷款风险处在可控的范围内，如果贷款的风险过大，应适当拒绝，停止贷款。

6.加强内部控制

公积金管理部门可以通过内部控制对住房公积金贷款风险进行控制，首先，对住房公积金贷款等核心业务进行管理，明确管理目标和风险防控目标，制定稽核计划，设计工作清单，在稽核工作中实现常态化管理。公积金管理部门需要按照工作计划和工作清单进行稽核，加强公积金信贷业务的管理和风险控制，发现信贷业务的风险问题后，要立即分析风险因素，制定预防管控措施，及时规避住房公积金贷款中的风险。其次，公积金管理单位中的信贷管理部门需要根据不同的职位和工作内容设置不同的管理权限，不同的岗位要保持一定的独立性，避免各项工作相互影响，保证贷款管理工作的公正性和透明性，同时还要避免住房公积金贷款的各项工作由个人独立完成，通过合理安排工作岗位、工作职责和工作权限加大内部控制力度，对资信审查的风险、贷款合同的风险和放款过程的风险进行控制，通过有效的内部控制减少信贷管理的风险[6]。最后，业务审查要做到全面、规范和精准，稽核工作结束后，要对有问题的部分进行调整，在内部控制中提高住房公积金贷款风险防控的水平。

7.根据风险进行专业化分工

公积金管理部门在受理贷款申请的时候，应当根据贷款风险防控要求对审核管理工作进行专业化分工。如果部门中缺少专业人才，可以聘请专业的人员，如前期的审查工作，可以聘请专业的评估团队，对贷款者的信用进行评估，对开发商和房地产项目进行评估，如果存在权属不清和信息造假等问题，要及时拒绝贷款申请，对风险进行控制。另外，在贷款存续阶段，需要委托专业的技术团队，对存量贷款进行分析，对各个指标进行监控，对贷款者进行跟踪监控，如果贷款者因为婚姻和疾病等问题无法还款，要及时制定应对措施，将贷款风险的危害降到最低。公积金管理部门还可以聘请资产管理团队，资产管理团队有着丰富的贷款风险防控经验，专业的管理团队能够保证资产管理足够合理与科学，资产管理团队可以对风险因素进行控制，最大程度减少贷款风险发生的可能性，通过有效的风险防控和科学的资产管理保证公积金管理部门资金的安全性。

四、结论

住房公积金属于社会保障体系的一部分，收入较低的群体和家庭可以使用住房公积金进行贷款，通过低息贷款购买房子，减少低收入群体的购房压力。但是，公积金管理部门需要对住房公积金贷款的风险进行识别和控制，在服务居民的过程中，对资料信息的真实性进行严格审查，对贷款者的多方面条件进行分析，通过有效的贷款风险防控促进住房公积金信贷业务持续发展。