房地产企业内部控制存在的问题及对策探讨

熊 晶

（武汉市黄浦科技园黄浦科技发展有限公司，湖北 武汉 430013）

房地产行业在我国国民经济体系中占有举足轻重的地位，但房地产行业竞争激烈，因此，房地产企业必须规范内部管理制度，加强内部管理，降低企业成本，提升企业竞争实力。根据现阶段我国房地产企业在内部控制过程中出现的一系列问题，笔者认为应从内部环境、风险评估、控制活动、信息沟通、内部监督等方面入手，建设、完善企业内部制度，规范企业运营，节约企业资源，实现降本增效，促进房地产企业的稳步持续发展。

一、房地产企业的业务特点及内部控制的必要性

1.房地产企业的业务特点

（1）资金需求量大，开发建设周期长

房地产企业属于资金密集型企业，对资金需求量大。首先，土地摘牌价格不断攀高。其次，开发过程中，规划设计、建筑安装、园林设计、配套设施等成本费用繁多，材料价格不断上涨。因此，企业对资金需求长期保持较高水平。房地产企业从投资评估到规划设计、工程建设、营销策划、物业管理，项目的开发环节较多，一个项目往往开发期间长达几年，期间各种可变因素较多。

（2）开发经营业务的复杂性

经营业务内容复杂，房地产企业经营业务包括规划设计、建筑安装、公共配套、营销策划等一系列业务。经济往来对象多，房地产企业开发环节较多，每个环节都涉及较多往来单位，过程中涉及往来单位较多。

（3）经营高风险

房地产企业开发产品单位价值高，建设周期及投资回收期长，负债经营程度高、开发过程面临的不确定因素较多，一旦决策失误，销售不佳，将会导致企业资金周转困难，使企业陷入困境。

2.房地产企业内部控制的必要性

随着市场经济体制的日臻完善，以及近几年我国限购、限价、提高贷款利率等一系列房地产行业调控政策的不断出台，使房地产行业发展趋势更为严峻，行业竞争愈演愈烈。房地产企业想要能得到长足的发展，必须从加强内部控制入手，建立合理的自我审查、制约、调整机制，提升企业内部管理水平，防范企业内部滋生营私舞弊的现象，向内部控制与管理要质量、要效益，从而提升房地产企业竞争实力，增强企业风险防范能力。

二、房地产企业内部控制现状及存在的问题

1.内部控制体系不健全

近些年，房地产行业发展迅速，许多房地产企业逐步实现规模化经营，但在企业发展的同时，内部控制体系已严重脱离了企业发展的实际情况。由于企业对内部控制机制缺乏足够的重视，内部控制体系建设存在不足，未能从组织形式、企业层面控制、业务层面控制着手，并结合企业自身情况制定适合企业发展的内部控制体系。在经营过程中出现治理结构形同虚设、合同纠纷处理不当、安全生产措施落实不到位、资金活动管控不严等一系列问题，不仅制约了企业发展，还可能大大增加企业的经营管理风险。

2.内部控制监督机制缺失，执行力度不够

监督机制是内部控制体系中不可或缺的一部分，是内部控制得到有效实施的有力保障。一些房地产企业虽然实施了内部控制程序，但内部监督还是比较缺失，内部控制操作流程存在问题。现阶段一些房地产企业内部审计部门缺乏应有的独立性和权威性，致使实际工作中内部监督工作很难发挥实际作用。由于企业内部控制操作流程存在问题，内部监督管理执行力度仍有待加强，控制执行与业绩评价体系脱节，对内部控制方案的落实缺乏监督。

3.内部控制活动落实不到位

内部控制活动包括经营过程中的各项活动，例如：组织架构控制、发展战略控制、人力资源控制、资金活动控制、资产管理控制等一系列控制活动。由于近些年房地产行业的迅速发展，导致内部控制活动已不能适应企业现阶段的实际情况，存在许多控制活动流于形式、停留在表面，甚至没有可操作性。

4.对风险的识别及应对有待加强

现阶段房地产行业竞争日趋激烈，企业想要在竞争环境中取得更大的经营效益，必须重视风险的识别及应对工作。如今，许多房地产企业将工作重点放在了企业项目的扩张上，企业经营层对风险管理工作没有足够重视，风险意识不强，造成企业风险管理薄弱，主要体现为盲目追求发展速度、缺乏风险预警和规避手段等。

三、加强房地产企业内部控制的对策

1.健全房地产企业内部控制体系

建立和实施一套统一、高质量的企业内部控制体系，有助于提升房地产企业内部管理水平和风险防范能力，增强房地产企业竞争实力。内部控制是企业经营管理的一部分，应与经营管理过程有机结合在一起，它需要企业董事会、监事会、经理层、内部审计部门及内部各职能部门共同参与并承担相应的职责。

房地产企业内部控制体系建设应遵循内部控制原则，从企业战略和经营目标出发，结合企业自身经营情况，认真梳理企业业务流程，及时识别、科学分析经营活动中相关的风险，结合风险应对策略，综合运用不相容职务分离、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、预算控制等一系列控制措施，对各项业务和事项进行有效控制，以达到企业提高经营效率，实现发展战略的目的。但是，企业的内部控制也不是一成不变的，它应当随着企业经营范围、经营规模、行业状况等情况的变化加以调整，它要求企业的内部控制体系具有一定的前瞻性。

(2)使用第三方软件，如西安交通大学图书馆采用了Radius Manager、Free Radius、My SQL等软件构建系统。

2.完善内部监督机制

（1）建立独立完善的内部监督体系

首先，应建立独立的、具有监督权威的内部审计机构，增强内部审计机构的功能，充分发挥监督管理作用。其次，企业要建立日常监督和专项监督相结合的监督机制，形成书面的内部控制报告，在报告中揭示企业内部控制缺陷，对企业内部控制制度的有效性进行评价及监督，以不断完善内部审计监督职责。最后，加强内部审计人员的培训，提高人员业务素质，以保证在审计工作中准确地发现问题。

（2）充分运用信息系统，提高内控效率

在大数据时代信息技术被广泛应用，信息系统控制在房地产企业的内控体系建设中成为一个关键要素。企业应建立一套与整体战略相一致，适合自身发展的信息系统内部控制机制，全面提升综合平台数据信息，提高企业内控效率。

（3）提升员工内部控制意识

房地产企业应通过专题会、项目例会等形式加强内部控制企业文化的宣传，让企业员工认识内部控制的重要性，建立与内部控制体系相适合的绩效考核制度，激发员工内部控制的自主性和积极性，推进内部控制落实执行。

（4）内部控制监督和审计相结合

3.提高房地产企业内部控制活动的有效性

控制活动是企业采用相应的控制措施，将风险控制在可承受范围内，是内部控制的具体方式。企业应当重视控制活动在运行过程中的有效性，保证内部控制管理得以实现。房地产企业应结合企业自身情况及所处市场环境，因地制宜地制定有效且符合实际的控制措施，并根据风险应对策略对企业活动实施控制。所谓因地制宜，是指企业在梳理业务流程过程中，分析各项业务面临的主要风险，找出各环节关键控制点并针对性地制定控制措施。在实践工作中，一些内部控制手段会因为资源限制从而无法实施，这时候企业应采取替代性的控制措施来达到内部控制的目的。

企业除常见的控制措施外，还需要建立重大的风险预警机制和突发事件应急处理机制，设定企业的风险预警标准，明确责任人，规范处理程序，在遇到重大风险或突发事件时能立即反应，采取应急措施，确保突发事件得到妥善处理。

房地产企业内控管理人员是内部控制活动能否有效实施的关键因素，内部控制管理人员的专业技能和综合素质都会影响内部控制的实施。因此，企业内控管理人员应加强法律法规学习，提高专业技能、综合素质和内控管理意识，为提高企业内部控制活动有效性提供保障。

4.建立健全风险评估和防范机制

房地产企业风险管理的目标是通过识别和分析企业面对的不确定性，在发生影响企业的潜在事件后，把不利因素控制在企业可承受范围内，帮助企业顺利实现发展目标。对于房地产企业而言，企业管理者因根据项目可行性研究报告科学、合理地对项目进行取舍。在项目筹建的资金筹集、设计方案、建设施工、销售经营等各方面都应充分考虑风险因素。企业需成立专门的风险评估部门或定期聘请相关专业的风险评估人员对企业或项目本身进行多维度的风险评估，帮助企业减少经营意外和损失，抓住发展机会。

房地产企业根据自身企业情况，制定风险防御机制。考虑应对方案，对于不同的风险应对方案均要考虑各自的固有风险和剩余风险，选择将剩余风险控制在自身可承受度以内。