房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策

胥 雯

（湖北清能投资发展集团有限公司，湖北 武汉 430000）

结合当前情况来看，我国房地产开发企业面临的市场竞争压力不断加大，而企业经营发展中受到市场环境、经济政策等因素影响，风险发生几率随之升高。为了增强房地产开发企业风险抵御能力，发挥企业竞争优势，房地产开发企业应该做好内控管理工作，对现有经营管理模式进行改革优化，以促进整体经营管理水平的提升。会计核算作为房地产开发企业财务管理活动中的重要内容之一，通过精准的核算，能够对企业经营发展状况有充分了解，为企业制定发展决策提供数据参考。但是在实际会计核算中，受到会计科目设置不合理、收入确认复杂等因素影响，导致会计核算问题频繁出现，严重影响到工作效果。因此，房地产开发企业应该根据实际情况采取有效的处理对策，以提高房地产开发企业会计核算水平。

一、房地产企业会计核算存在的常见问题

1.收入确认的复杂性

在房地产产品销售过程中，采取的销售模式有两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签署采购合同，根据合同要求进行房地产项目开发建设。对于后者来说，新会计准则对于建造合同的收入确认已经并入新收入准则。而针对房地产企业而言，因为其开发周期比较长，投入成本多，其产品具有较高的价值，在这种情况下，为了尽快回笼资金，房地产商品在销售过程中，一般会采取预售或者分期收款销售等模式。房地产产品销售的前提要素在于获得预售许可证及销售许可证，在此基础上，经历签署预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程验收并交付等多个环节。所以，房地产收入确认和其他生产项目比较，存在明显的特殊性。在新会计准则中，《企业会计准则第14号—收入》取代原有《企业会计准则第15号—建造合同》和《企业会计准则第18号—收入》等相关内容，让收入确认模式更加统一。并且，在原有收入确认准则中，转变根据控制权转移的时间段或者时间点来对收入确认的方式，这对房地产企业开发的商品房、现房销售、期房销售提出新的要求，让产品收入确认更加复杂，给代建商品房收入确认及出租商品房收入确认带来一定影响。

2.成本归集及分摊不合理

根据财会【2013】117号文要求，房地产开发企业在实际开发建设中产生的各种费用，由某一成本核算对象直接负担的，应当直接计入该成本核算对象中。如果是由几个成本核算对象一同负担，需要根据占地面积比例、预算成本造价、建筑面积比例等情况科学分配，并计入相应成本核算对象中。根据国税发【2009】31号文得知，只明确了土地成本、公共配套成本、借款费用可以进行统一分摊，但对于其他成本项目，则具体采取怎样的分配方法，缺少明确性。加之房地产开发企业一般存在几个项目一起滚动开发，在这种情况下，使得成本分摊更加复杂。部分房地产开发企业各自为政。比如，为了实现自身利益最大化，则采用对当期成本最小的方式分摊；为了减少企业自身税负，而采取当期成本最大的方式分摊。对于在完工成本对象和未完工成本对象分摊中，如会所、大型公共景观等缺少明确要求，导致成本分摊比较困难，影响成本分摊效果。

3.房地产商品成本和售价不配比

首先，房地产开发企业在项目开发建设周期上比较长，开发项目从土地获取到开发确认完成，短则需要1至2年，长则高达5年左右。在这种情况下，导致房地产开发企业投入产出比例不均。在项目建设开发过程中，投放的资金数量比较多，并且大量费用进入到当期科目中。因为部分工程项目尚未完工，即便开发产品已经销售完毕，其预收款项也不能确认为收入，导致该现象出现的原因就是匹配原则应用不合理。其次，房地产开发产品成本载体是整个建筑工程，而销售则是根据楼层或者户型，在这种情况下，使得单个楼层或户型销售价格与其成本不相符。比如，同一结构房屋，低层建筑施工成本要远远小于高层建筑施工成本，但是在销售过程中，房地产开发企业会根据不同的业态制定不同的销售价格，如果销售的是洋房，那么低层售价大于高层售价；如果销售的是高楼，那么低层售价由于采光等原因售价可能远低于中高楼层，再加上受到朝向等因素影响，销售价格差异也比较大。一般情况下，房地产开发企业成本结转方式则是根据当期竣工以后的核算对象总成本除以总开发建设面积，得出每平方米建筑面积成本之后，乘以销售面积得出本期销售成本。这种分摊计算方法，缺少对房屋楼层朝向等因素影响，导致经营结果不够真实。

4.收益评价指标不能有效反映业绩

对于房地产开发企业投放产出周期来说，具有一定的特殊性质，具体展现在会计报表中业绩波动比较大。比如，在项目建设过程中整体业绩不理想，验收售出以后，大量预收款确认为收入，在此过程中，如果仅存在一个会计周期还好，但是一个项目通常会产生4个左右的会计周期，因此不可使用一般企业业绩评价指标，如净利润指标则无法真实展现出企业经营状况，特别是针对上市企业，将会误导投资者。一个经营状况良好的房地产开发企业，其净利润可能是负数，但是大部分在建工程其预售情况比较良好，现金流状况强。因此，评价一个房地产企业业绩，不可过于强调利润指标，而是通过本质，查看其信誉情况、资产质量、现金流情况等。

二、房地产开发企业会计核算的优化对策

1.合理进行收入确认

在房地产产品销售过程中，需要满足两个标准，一个是法律标准，另一个是专业标准。对于法律标准来说，就是指结合我国相关法律要求，房地产销售需要满足的标准。例如，采取出让方式获得的土地使用权，未按照出让合同要求支付土地使用权出让金，未获得土地使用权证书，或者没有根据出让合同要求进行投资开发，如果存在产权争议，未按照法律要求登记获取权属证书的房地产项目，不得转让出售。如果不满足上述要求，即便房地产项目已经开发完毕，甚至获得相应的经济效益，并转移相应风险，也不可作为收入进行确认。对于专业标准来说，就是指会计准则、会计制度中明确要求房地产商品销售收入确认标准。房地产开发企业在收入确认过程中，应对新收入准则相关要求具体分析，明确区分“履行时间段”和“履行时间点”。并且，对商品房期房销售收入核算过程，应思考在履约环节中，企业为客户所提供的商品的确具有不可取代的效果，并且客户通过商品价格上涨获取一定经济效益，这时应按照履约进度确认收入。

2.强化成本分配方面的优化

根据财会【2013】117号文相关要求，成本分摊方法有三种：一个是占地面积法，二是建筑面积法，三是预算造价法。对于房地产成本项目来说，可以采取不同方式进行成本分摊。例如，土地成本，可以采取占地面积法。如果是分期开发项目，则应该根据本期所有成本对象占地面积占开发用地面积比例进行分配，之后根据某个成本对象占地面积占期内所有成本对象占地面积比例进行分配。占地面积可以有效处理不同容积率土地成本分配问题。如果是前期工程费用、基础设施费用及建筑安装费用等，可以结合每个合同中性质进行分摊，如果能够明确成本对象的项目，可以直接纳入该成本对象，如果包含多个成本项目，则需要采取建筑面积法在多个成本对象中分摊。

3.引入计划销售价格理念，使销售收入和成本实现配比

在新收入准则下，房地产开发企业应对合同内容进行规范管理，保证合同满足相关要求，能够被参与方所接受，并且应对合同内容有充分了解，严格按照销售收入和实际成本科学划分，适当引入计划销售价格理念，完成会计核算工作。在会计核算中，为了保证核算结果，应把计划销售价格理念融入其中，有效处理销售成本结转错位问题。也就是开发房地产项目在满足销售要求时，企业结合成本、市场、楼层、朝向等因素设定计划销售价格，将其当作成本分配标准。这种方式比较适合应用在大规模的房地产开发企业中，优势在于减少工作量，不足在于受房价影响会产生一定误差，且无法提供准确的成本资料。

4.扩大信息披露，全面反映企业业绩

首先，增加土地储备量信息。房地产开发企业成本中土地成本比例通常占比较大，根据土地储备和土地储备成本情况，在某种程度上可能会影响企业发展。对于拥有大量优质低价土地储备的企业而言，土地成本低自身隐藏诸多利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡时，相当于其他企业具有明显优势，可以在今后几年中实现稳定增长，具有一定投资价值。其次，做好现金流量信息披露工作。要求房地产开发企业在财务报表中附注项目现金流量信息，也就是以企业开发的项目为单位，披露其在开发建设中产生的现金流量，如销售房地产获取的现金、购买工程物质等，提高现金流量信息的使用价值。

三、结语

会计核算作为各个企业财务管理活动中重要内容之一，是实现房地产开发企业稳定发展的重要保证。结合行业相关准则及规范要求，房地产开发企业在开展会计核算工作时，应该根据企业实际情况，采取适宜的核算方法，做好房地产项目收入确认工作，根据企业特点对会计核算方式进行改造优化，在实际工作中摸索经验，找出满足房地产开发企业发展要求的核算体系，以提高企业的会计核算水平。