房地产企业内部控制存在的问题及对策分析

史雪梅

（海南胜世实业有限公司，海南 海口 570000）

房地产企业的经营受国家各种政策、企业自身的经营管理情况和企业内部管理控制水平等多方面因素的影响。2020年，一方面，房地产行业受到了不可避免的冲击，从房屋建造到销售的各个环节被迫放缓，企业资金压力增大；另一方面，行业加速转型，重资金、强运营、降杠杆，尤其是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长，并设置了“三道红线”。在如此严峻的内外部环境下想让企业立足，进行内部控制制度的建立和实施推广是十分必要的，促使房地产企业的经营管理水平得到进一步的提升。

一、房地产企业内部控制的重要性

当前，国家的宏观政策、市场经济的变化、地方法规的出台等一些外部因素对房地产市场影响巨大，使企业的经济效益波动较大，要实现房地产企业的效益最大化，就必须更加重视企业的内部控制，以提高自身竞争力。

1.有助于提高企业的经营管理水平，降低项目投资风险

房地产企业项目前期投入较大，现金的回流速度慢，所以，一旦项目投资决策失误，将会使企业陷入经济危机。因此，房地产企业需要建立内部控制制度，统一对企业的各项业务流程进行梳理、优化，以提高企业的经营效率，从而提高企业的经营管理水平，进而降低企业的风险。

2.有助于提高企业的工作效率

各企业间的竞争归根到底是企业制度及人才的竞争，而企业内控制度的建立和推广完善，本质上是为了提高企业员工的整体素质，提高企业效率，实现企业可持续良性发展，并为企业日常业务的开展提供高效详细的标准及要求。企业内部控制制度的建立健全，要求从上到下、从内到外，所有员工参与、合作及贯彻实施，并通过内部控制完善优化企业的各项业务流程，使企业的各项业务规范开展，进而提高企业和员工的工作效率。

3.有助于实现企业总体的战略规划

内部控制制度的建立健全、实施和推广，不仅可以提高企业及员工的整体的工作效率，同时也可以加强企业各部门间的协同合作，减少企业的内耗，有效节约管理和沟通等成本，使企业的组织管理架构、资源利用等得到优化，让企业在当前激烈的市场竞争中实现其战略发展规划。

二、 房地产企业内部控制过程中存在的问题

1.企业缺乏健全的内部控制制度

越来越多的企业认识到内部控制制度在企业经营管理中的重要性，但是多数企业的内部控制还浮于表面，没有完善的内部控制制度，甚至有些企业并没有建立内部控制制度，导致企业的管理比较混乱，财务数据和会计信息不能真实反映企业的情况，企业出现贪腐、营私舞弊等行为，给企业带来巨大的风险，甚至出现直接的经济损失。

2.内部控制执行和监管力度不够，未建立风险评估机制

虽然很多企业制定了相对全面的内部控制制度，但是在执行时出现偏差，或执行不到位，导致制度形同虚设或者内控浮于表面。比如，在内控执行过程中，一般都是事后检查，没有起到事前预判，事中跟进的作用。

因房地产企业开发项目有投资金额大、投资回收期较长，并且易受国家调整政策影响等特点，故房地产的风险评估就尤为重要，并且需要将风险评估贯穿于整个项目的开发过程中，从前期调研，到项目落地建设，再到项目的销售及后期的清盘等全过程，这些都是实施内部控制的重要环节。目前部分房地产企业仅在投资项目初期进行风险评估，但是在项目取得后的开发和销售环节，不重视风险评估机制的建立，缺失对风险的识别、分析，导致应对风险的能力较弱。

3.企业的业财融合度不高

在企业的正常运作中，应该是各部门协同发展，尤其是财务和其他部门之间要多边互动、共同参与企业的经营才有利于企业的发展。因此，业务和财务的融合不只是形式的融合，更要在理念上融合，贯穿在整个工作流程中，可以通过信息化系统达到数据信息的共享。目前，大多数企业的财务属于事后财务，未深入到工作的前段开发和销售上，不能全面了解工作的业务流程，这样会使公司未能及时在项目初期进行一些筹划工作，导致后期资金的流失或者未能做到很好的税务筹划，出现多缴税等情况。

三、房地产企业内部控制问题的成因

1.管理层重视程度不够

房地产企业管理层对内控的认识和重视程度对企业内控制度的建立起着至关重要的作用。企业的管理层能否意识到内控对企业目标的达成、能否意识到财务管理的重要性、能否以身作则带头率领员工重视并执行内控管理，对内控制度的建立和执行力度起着决定性的作用。很多房地产企业的管理层只重视项目的开发进度、产品的销售情况以及资金是否回笼，忽视内部控制管理，对内部控制的重视度不够，使内控不能发挥其应有的效果。

2.内部监督机制不健全，人员职责不清晰

目前，很多房地产企业没有内部监督制度，或者内部监督制度不规范，或者内部监督的只是浮于表面，未能实际发挥作用，形同虚设。有些虽然有内部监督制度，但是没有设立专门的部门来履行相关职责，而是由财务人员兼任，这样导致权责不清，无法有效发挥内部监督的职能，没有专人专岗，做不到事前预防、事中跟进控制，导致内部监督不能与实际业务同步，甚至与业务脱节，出现漏洞，不能有效地监督企业各部门是否按照内部控制的要求开展工作。

3.员工综合素质参差不齐，各职能部门融合度不高

企业员工的业务水平不能匹配企业的快速发展，有些员工的岗位胜任能力不足，没有深入了解内控制度的要求，导致企业内控制度不能发挥实质的作用。并且，各职能部门间的配合度不够，各部门虽独立运转，但未能相互配合，不能共享资源，造成资源浪费，起不到互相监督制约的作用。

四、房地产企业内部控制问题的解决对策

1.建立健全内部控制制度，强化管理层内控意识

房地产企业要结合自身的实际情况，分析企业的优劣势，从企业的实际需求出发，建立健全企业的内部控制制度。建立健全内控制度，必须要形成一套完整的体系，要明确企业的管理结构和组织架构，明确各部门的职责和人员的分工，使业务流程精细化，建立严格的考核体系，保证各部门架构见的相互监督相互制约，并要加强内部监督。要根据具体业务和事项的风险点，以及各环节的关键节点等来制定内部控制制度，使企业的各项业务风险控制在可承受范围内。

内部控制的实施是需要企业全体员工参与、由上而下的全面控制。特别是管理层更要高度的重视，并身体力行起模范带头作用。故建议管理层要多学习，多参加行业的交流会和相关的培训，通过同行业的先进的内控管理经验，全力支持企业内控制度的实施。

2.建立内部监督机制，并设专人专岗进行执行

完善的内部监督机制是企业内部控制制度健康运行的保证，所以企业管理层应该重视内部监督机制的建立。企业应该设立专门的内部监督部门，如审计部等，并赋予该部门人员充分的监督权利，要求该部门完善内部监督制度，并监督内部控制时是否正常运行，该部门的员工需要有专业的能力和判断，通过合理地确定内部监督的形式范围等，尽量做到日常监督为主，专项监督为辅，合理地预测风险，使企业内部控制制度得以规范地贯彻执行，从而促使企业健康发展。

3.优化企业业务流程，加强企业内部的业财融合

内部控制涉及房地产企业的各个环节，若想内部控制工作能顺利进行，减少问题，需要企业内部的各个工作环节都按照标准执行；若是企业的业务环节出现问题，那么内控工作就会受到影响，增大内部控制的难度。简而言之，内部控制工作与企业的各个业务流程息息相关，所以需要优化企业的业务流程，是房地产企业的重点工作内容。

同时，若想内控制度发挥作用，财务人员应该主动参与到房地产开发的各个环节中去，把财务工作前置，与业务同时进行，并给业务部门提出指导建议。当前，随着信息化的飞速发展，通过信息化系统进行内部控制成为必然趋势。房地产企业需要在市场中寻求符合自身要求信息化系统，将整个企业的业务进行融合，从前端开发、销售，到后端的报销、核算、预算等环节实现系统一体化，使信息层层递进，环环相扣，实现资源的共享，以促进内部控制有效运行，提高企业的工作效率和效果。

4.加强企业内部培训，培养专业人才

人才在企业中具有不可替代的作用，要想提高企业的竞争力必须提高企业人才的专业能力。因此，房地产企业要重点培训企业员工的房地产开发建设方面的专业知识，以提高员工的业务水平和实操能力。通过建立内部培训机制，让每一位员工明确内部控制的要求，并严格执行考核，以保证企业的内部控制制度切实得到贯彻执行，使内部控制出效益效果。

五、结语

当前，经济快速发展的情况下，房地产企业若想在激烈的市场竞争中占有一席之地，保持竞争优势，必须建立有效、规范的内部控制体系。只有发挥好内部控制的作用，实现企业各个部门的紧密配合，增强企业凝聚力，提高自身素质，才能不断提升企业的综合竞争力，提高企业的经济效益，最终实现企业的经营目标，促使房地产行业全面、健康地发展。