新税收政策下房地产企业的纳税筹划

程友芳

摘要：房地产企业的纳税筹划指的是其在法律允许的范围内结合企业自身的经营特点，出于降低税负的目的，对企业的经济业务作出合理的安排和规划，以实现企业经营利润的最大化。新税收政策改革，扩大了房地产企业的税筹空间，同时也加大了企业的税筹风险，如何有效地规避风险隐患，在最大程度上降低企业的税收负担，成为房地产企业当前面临的主要问题。本文从房地产企业的纳税特点出发，介绍了新税收政策下对房地产企业的纳税筹划产生的影响，结合影响内容从更新税务筹划观念、加强发票管理、加强土地增值税筹划、强化所得税纳税筹划等九个方面提出了税改后房地产企业的纳税筹划策略，希望能为房地产企业管理人员提供一定的借鉴与参考。

关键词：新税收政策；房地产企业；税收筹划

一、房地产企业纳税特点

房地产行业具有资金密集、项目经营周期长、成本高、资金回笼速度慢等经营特点，并且由于经营过程中存在较大的不确定性，使得企业面临较大的风险隐患。其中一项重要的风险内容就是税收风险。房地产属于高税负行业，再加上近年来国家加大了对房地产行业的宏观调控，房地产企业的经营利润空间逐渐被压缩。在这种背景下，房地产企业必须做好税收筹划工作，有效地减轻企业税负，促进企业实现健康可持续发展。房地产企业在经营过程中涉及的税种相对复杂，从前期的项目准备，到日常运转到后期的项目开发、销售结算，所涉及到的税种具体包括：契税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税、教育费附加、增值税、企业所得税、土地增值税以及房产税等。近年来，房地产企业的税收在国家总税收中的所占比例呈现上升趋势，其中企业所得税、增值税以及土地增值税在房地产企业的纳税总额中所占比例较大，达到80%以上，这几个税种也因此成为房地产企业的主要纳税筹划对象。

二、新税收政策下对房地产企业的纳税筹划产生的影响

房地产企业的开发经营流程分为拿地、产品设计、建设、销售、持有以及后期管理階段。不同阶段所进行的经营活动不同，适用税率也有所差别。

（一）拿地阶段

拿地阶段作为业务活动开展的准备阶段，主要经营活动为土地使用权的获取，一般会涉及到契税、印花税等税种。新税改政策后，土地取得方式的选择，对企业的纳税筹划影响较大。一般来说，房地产企业获取土地的方式包括土地转让和土地出让两种[1]。土地转让属于企业间的土地交易，是土地所有权在企业间进行转移，按照交易额以9%的税率缴纳增值税，可进行额抵扣。土地出让是企业与政府间的土地交易，这种情况下，由于企业无法从政府获得增值税发票，无法进行进项税额抵扣。因此，企业在税筹时只能考虑通过差额计税法来减少税收，差额计税法即将土地转让所支付的价款从总额中扣除，但这种方法存在一定的限制条件的，如果企业所开发项目属于2016年5月1日前的旧项目，按5%的简易计税法计税，则不允许进行扣除。在新税改后，政府对土地转让的拆迁补偿费、配套设施建设费用等要求更为严格，规定拆迁补偿费是不允许采用差额计税法的，配套设施建设一般属于无偿作业，在企业没有配套设施产权的情况下无法匹配进销项税额。如果企业将其移交给政府看做是销售作业，此时可以抵扣，但同时，销售就意味着企业需要缴税，企业并未从该项作业中获得资金，成本费用难以扣除，必然会对企业的现金流产生一定影响。根据以上分析，建议房地产企业在新税改后尽量采用土地转让简易模式，若选择出让，则尽可能选择净土地出让，在合同中对拆迁补偿以及配套设施建设费用进行单独设定，防止由于无法抵扣等问题加大企业税收负担。

（二）产品设计阶段

新税改政策后，在产品设计阶段，企业的税收筹划主要从筹资以及计税方式两个层面进行考量。企业的筹资途径一般包括税后的留存收益、股权筹资、借款筹资以及债券筹资等。在计算增值税时，利息可抵扣税前利润、可减少应纳税额，股利税后进行支付，无法达到减税目的，从这点出发，企业要结合自身的资金需求，选择合适的融资方式[2]，在最大程度上降低税负。

新税收政策后，针对房地产企业项目建设、绿化、装修等不同的项目内容所适用的税率不同，如绿化环节如果将绿化整体外包，是按9%的税率计算，但如果企业自行购买树苗等农产品，可按13%的税率抵扣进项税额等。因此，在该环节里，建议企业要实现各业务活动的分离计算，可以通过工程外包或成立关联企业来合理地进行税收筹划。

（三）建设阶段

实行新税改政策后，对建设阶段税筹产生的影响主要体现在物料及施工方式的选择方面。由于这一阶段是企业重要的成本支出环节，企业有必要详细地筹划成本费用的核算，获得尽可能多的进项税额抵扣。

首先，在工程模式的选择方面，一般包括甲供材料和包工包料两种情况，前者需要获得建筑材料以及施工方面的增值税发票，而后者需要获得包括采购在内的全额增值税发票，相比较而言，后者的前期投资更低。但是两种情况下都必须保障企业能获取相应的增值税发票，才能获得更多抵扣，降低税负。

其次，在选择供应商时，包括小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人只能在销售货物时委托税务机关代开或自行开具税率为3%的增值税专票，增值税抵扣额度较小，一般纳税人可自行开具税率为9%的增值税发票，抵扣进项税额，但通常小规模纳税人相较于一般纳税人会有明显的价格优势，因此新税改后企业要充分考虑价格与税负的差额，计算差额是否可以弥补税差，再结合产品质量、供应能力等多种因素选择供应商。

最后，新税改后，付款方式的不同也会直接影响到税负结果。通常只有在款项结清后，上游企业才会开增值税专票，但企业当期又必须缴纳增值税，这会加大企业的现金流量压力。而且如果发票时间确认不当，导致企业延误发票认证时间，使得企业无法抵扣进项税额，则会进一步加大企业的税负。因此，在该阶段，建议企业以分期付款的形式取得相应发票，并将付款日作为进项税额抵扣日期，以抵扣进项税额，这样做不仅可以降低企业税负，还可以通过递延纳税，帮助企业获得额外的货币资金时间价值，等于是帮助企业获得了一笔短期无息贷款。

（四）销售阶段与保有阶段

近年来，“限购”“房产税”等一系列政策的出台，导致居民的投资、购房欲望下降，一些房地产企业会通过促销手段来提高销量。在新税收政策之前，这种方式风险较小，对企业整体的税收水平影响不大。但新税收政策之后，一些视同销售的环节可能会增加销项税额，由于增值税=销项税-进项税，因此如果企业促销方式不当，或者不能有效地控制进项税额，则有可能导致企业税负压力加大。

在住宅性质方面，新税法将房地产企业建设的房屋分为普通住宅和非普通住宅，对于普通住宅，当增值率不高于1/5时，可以免征土地增值税，一些房地产企业也可以利用这一点，合理地筹划一些利润较低的房地产项目，通过降低土地增值税来减轻企业税负。在房屋形式方面，房地产企业销售的房屋一般有毛坯房和精装房两种，在新税改之前，精装房销售价格更高，所缴纳的税额也更高，因此过多地销售精装房可能会加重企业税负。而新税改政策实施后，精装房所产生的部分成本可进行进项税额抵扣，因此企业可以通过增加精装房的销售比例来增加进项税额，从而达到降低税负的目的。在固定资产投资方面，根据2019年4月最新的税收政策规定，取得不动产的纳税人，其进项税额应该在取得之日起，一次进行抵扣。因此，企业可结合自身发展需求，更新企业设备，增加在固定资产方面的投资，从而增加企业的进项税额抵扣，降低税负。

三、新税收政策下房地产企业的纳税筹划策略

（一）更新税务筹划观念，完善组织机构设置

房地产企业要树立正确的税收筹划观念，确保在合法、合规的情况下开展税收筹划工作，要加强税收筹划风险意识，在企业内部加大对税收筹划的宣传教育，让企业员工充分认识到税收筹划工作开展的重要性。企业要设置专门的税收筹划机构，或者咨询专业的税务师事务所，指导企业相关业务的开展，以满足企业的税收筹划需求。要制定完善的税务管理制度，严格要求各个部门要按照税收筹划计划方案以及标准流程执行，要形成集体讨论制度，尽量避免領导一人决策给企业带来的税收筹划风险。实现税收筹划领导责任制[4]，通过签订目标责任状明确划分各方权责，实行量化的考核制度，提高企业人员的税筹管理积极性。

（二）加强发票管理，最大程度上获得增值税发票

加强发票管理主要从发票的取得和保管两个方面着手。一方面房地产企业要尽可能多地获得增值税专用发票，合理地确认收入时间，达到延迟纳税的目的，推迟开具销项发票，以取得货币的时间价值[5]；实现摊入费用的最大化，使其达到税前列支限额；对于一些零星材料费用、油费等难以开具增值税专票的项目，可通过统一购进充值卡的方式，以获取增值税专用发票。另一方面企业要注重保管好发票，加强专用发票的监管，注重甲供材料以及总、分包施工单位发票的及时回笼，及时获取并妥善保管增值税抵扣凭证。

（三）加强土地增值税筹划

1.合理利用临界值

房地产企业的土地增值税实行的是超额累进税率，这也就意味着企业的增值额越高，缴纳的增值税也就越高，换言之就是利润越高，缴税越多，最后导致的结果就是房价攀升。在这种情况下，减轻企业的税负的同时，也要保证企业利润最大化的有效途径就是合理地利用临界值[6]，所谓的临界值就是上文所提到的20%的比例值，也就是说当增值额没有超过扣除项目金额的20%时，可以免征土地增值税，从这一临界点出发，企业可以考虑从增加开发成本或者合理地选择销售价格入手，将增值额度控制在20%以内，以确保该种情况下企业的利润总额比增值额超过20%时扣除应缴税费后企业所获得的利润更大，从而有效地降低企业税负。

2.严格区分签订合同

考虑新税改后，房地产企业销售的房屋形式不同，所缴纳的税种有所差别，因此房地产企业在销售房屋时，要严格区分合同签订类型，通常包括毛坯房买卖合同和房屋装修合同两种类型，毛坯房买卖一般需要缴纳增值税、土地增值税以及企业所得税，而房屋装修只需缴纳增值税，企业所得税，不涉及土地增值税。如果将二者合并为一个合同，将合并后的价格作为房屋销售款，则在缴纳土地增值税时则会以合并金额作为缴税依据，必然比分开签订合同时税负要更高。因此，房地产企业在销售精装修房屋时，一定要将分别签订房屋销售合同和装修合同，从而降低企业的总体销售额，有效降低税负。

3.延期进行土地增值税清算

根据税收政策相关规定，税务机关一般会要求房地产企业在以下几种情况下缴纳土地增值税。企业取得预售许可证已经满三年；企业的已售面积已经达到可售面积的85%；企业纳税人申请注销税务登记但并未清算土地增值税；其他规定需缴纳土地增值税的情形。为此，企业要合理地利用上述条件，延期缴纳土地增值税，从而获得税收资金的时间价值，减轻企业短期内的资金周转压力。

（四）强化所得税纳税筹划

对于一般的房地产企业而言，主要从收入及成本支出等方面进行税收筹划。在项目未完工前，通常采用是按毛利率预缴企业所得税，一旦完工，就必须按规定进行成本结转，调整毛利，但在实际工作中，往往存在一些产品已经交付使用，但由于公共配套设施尚未建设完毕，向政府缴纳的公建维修基金尚未缴纳等情况，此时这部分的成本金额只有在资料充分的条件下才允许预提，但如果实际所发生的支出无法获得合法的凭据，是不允许计入计税成本的，企业的总成本降低，就会导致其所缴纳的所得税增加，加重企业的税收负担。因此，房地产企业在项目竣工后一定要及时结算相关款项，并获得相应的凭证，对于无法及时入账的成本，要注重收集有效的预提整理材料，防止多缴税金的情况。

（五）配备税筹人员，提升企业税收筹划水平

房地产企业要积极地引进专业素养高、综合素质能力强的税收筹划人才，优化企业的人才结构，更好的为企业税筹工作提供指导。同时要求企业内部的财务人员要从过去从事基础财务核算工作的财务会计逐步转变为企业经营提供更多决策支持的管理会计，学习和掌握企业管理相关的金融、法律、风险管理、内部控制等的理论实践知识，将其运用到企业税收筹划的工作中去。另外，房地产企业要加强对企业人才专业能力素养、职业道德、税筹工作流程等方面的培训教育，全面提升企业的税收筹划水平。

（六）加强政策学习，同税务机关保持良好的沟通关系

近几年来，国家出台了一系列房地产税收政策，加强对这些政策的了解和学习，对企业做好税收筹划，降低税负至关重要。因此，房地产企业要通过搭建税收政策交流平台，来鼓励企业员工积极地交换意见，加深对相关税收政策的理解认识，更好地促进税收筹划工作的展开。新税收制度改革后，紧接着国家机构改革国地税合并，致使各项税收流程也发生了一定的变化，为了紧跟变革的步伐，及时掌握和了解最新政策消息，企业税务人员要积极主动地向税务机关学习请教，同税务机关保持良好的沟通关系，关注税务机关的公众微信号的推送信息，把握税改重点，为企业更好地进行纳税筹划夯实基础，营造良好的纳税环境。

（七）加强供应商管理，加大资格审查力度

一方面企业采购人员要根据最新政策内容调整采购方案，规范采购业务流程，制定严格的采购流程标准，尽量集中采购以降低采购成本。另一方面要加强供应商的资格审查，尽可能选择能提供增值税专用发票的供应商，如果小规模纳税人具有明显的价格优势，企业应计算其价格上的优惠能否抵消企业的应缴税额，在综合考虑是否能从一般纳税人处获取足够的增值税专用发票，以及比较双方的产品折扣优惠等多种因素后，以企业的利润最大化为根本目的选择最佳供应商，为企业减少不必要的成本开支。

（八）加强合同管理，强化资金内控

企业必须要加强合同管理，合法地避免视同销售的问题，尽可能通过增加进项税额来有效控制增值税。在进行促销时，可选择现金打折方式来减轻企业的资金压力，降低税负。企业在签订合同时，要明确资金的支付金额及支付方式，要核对增值税发票是否与合同一致，防止“虚开”发票的行为，事先做好充分的调研工作，将可能存在的纠纷问题提前在合同中寫明，明确责任归属，做好事前的风险防范和内部控制工作。

（九）及时调整经营策略，充分利用税收优惠政策

房地产企业应根据最新税收政策适时调整经营策略，可选择混合经营或多元化经营策略，如成立专门的财务公司或者与企业上下游关联公司来实现经营业务的分离计税，充分享受税收优惠政策，增强企业竞争优势。另外，企业要注重劳务支出方面的税务筹划，房地产企业的劳务支出包括工程建设上的劳务支出和房地产企业内部人员的劳务支出。在劳务支出方面，企业要尽量避免选择零散劳动力，要同一些专业的劳务公司进行合作，招聘一些有正规保障的技术劳动人员，确保获得相应的劳动力方面的增值税专票，以降低企业税负。

四、结束语

综上所述，房地产企业合法地开展税收筹划不仅有利于降低企业的税收成本负担，提升企业的经济效益，还能进一步提高企业的综合管理能力，增强企业的核心竞争优势，促进企业实现可持续健康发展。财

参考文献：

[1]房建林.“营改增”背景下房地产企业新老项目税收筹划问题分析[J].财会学习，2017 （2）：171-171.

[2]夏文政.新形势下房地产企业税收筹划的分析[J].纳税，2018，12 （33）：39+41.

[3]曾帆帆.营改增政策下房地产企业税收筹划研究[D].安徽财经大学，2019.

[4]周上靖.“营改增”背景下B房地产企业纳税筹划问题研究[D].安徽财经大学，2019.

[5]牛茜.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国集体经济，2019，589 （05）：98-99.

[6]荣华.纳税筹划对房地产企业财务管理的影响研究[J].西部财会，2019，430（01）：23-24.