房地产企业税务风险构成及应对

陈华

【摘 要】本文从房地产企业的税务风险特征出发，分析了房地产企业税务风险的构成，并提出了几点房地产企业应对税务风险的对策，目的在于通过合理的税务筹划来降低税务风险，这样才能规范房地产行业的税务行为，提高房地产企业的综合竞争实力。

【关键词】房地产企业;税务风险;构成;应对

一、房地产企业税务风险的特征

1.常规特征。

风险属性决定着风险的特征，房地产企业税务风险的常规特征体现在以下几个方面上：

（1）房地产行业中的税务风险是客观存在不能完全避免的，房地产企业只能采用合理的方法来降低税務风险，而不能消除。

（2）税务风险存在于房地产企业的各个开发环节，它贯穿于拿地、投融资、设计、报建、开发、销售、结算等全过程中，其相互依存、相互影响，通常后期的税务处理结果均取决于前期是否规划合理、筹划得当。

（3）房地产企业税务风险具备较强的两面性。税务风险既可能给企业带来损失，通过努力也可能给企业带来收益。

（4）税务风险在房地产企业中会呈现出一定的隐形性。通常会隐匿于房地产开发企业中的所有涉税行为当中，除被动接受税务检查外，不易被企业主动关注。

2.独特特征。

房地产企业税务风险除了具备以上普遍性特征之外，还具备以下几个独特的特征：

（1）累积性。通常情况下税务风险在经历一个较长的时间才会对房地产企业带来经济损失，只有在税务部门对房地产企业进行税务审核与核查的过程中，才会发现违反税务规定的行为，然后按照税法规定对房地产企业进行惩处。税款、累计计算的滞纳金及罚款等会给企业造成极大税负。

（2）触发性。税务风险的发生通常情况下也会引发出房地产企业的其他危机，由于很多税种之间都会有较大的关联性，其中一种税种的危机就会引发其他税种的危机，也会给房地产企业的商品营销、金融借贷等工作带来负面影响。

二、房地产企业税务风险的构成

1.项目拿地等前期的税务风险。

房地产企业购买土地的款项占项目总投资很大比例，也是项目开发成本的重要组成部分。税务检查的重点是审核取得发票的合理性和支付购买土地款的合理性，尤其是没有通过招拍挂从二级市场中购买的土地，如果对方不能提供真实、有效、全额的增值税专用发票，企业所得税税前扣除、营改增之后增值税抵扣、土地增值税清算成本等就会受到直接影响，若不具备扣除条件，必然增加企业税收成本。而通过二级市场拿地模式，通常情况下，转让方拿地成本低、溢价高，按实际成交价直接转让开票，转让方将产生极高税费，故实操中会通过各种变通方式（如增资入股、在建工程转让、投资入股、资产分立等方式）进行交易，受让方超过土地票据的溢价将很难获得税务认可的增值税发票，严重者甚至因为不合规定产生法律风险。因此，在土地使用权购买期间，无论是一级市场招拍挂还是二级市场的其他方式受让，房地产企业必须通过复盘整个开发环节，模拟不同阶段的税收要求并按各相关税种规定取得符合税法规定的土地票据，方能从根本上控制税务风险。

拿地后，在开发前期阶段会涉及到土地契税、土地印花税、土地使用税等的申报缴纳，应分别按合同签订时间、合同约定的交地时间确定纳税义务发生时间，并正确计算、按时申报缴纳。

2.项目建设开发阶段的税务风险。

房地产企业在建设开发阶段，涉及税种多达十余个，主要税种有土地增值税、企业所得税以及增值税等，这些税种也是税务机关关注和检查的重点内容。企业应在各环节结合主要税种的要求做好规划，取得相应的合规的附件和票据，如：土增按清算单位建立核算对象并进行相关账务处理;按税法规定预缴土增税、增值税;按预计毛利进行未完工项目的预计毛利申报;按所得税法相关规定进行年度汇算等。尤其在采用“以房抵债”、“以物换物”、将房屋用于奖励员工等行为时，应按照规定视同销售，否则就会加大房地产企业漏税、偷税的税务风险。在选择促销方案时，应想好业务实质，按业务实质签订相关合同，取得相关证明材料及发票等，很多房地产企业为了提升房屋去化率，会采用老带新、赠送礼品的方法，而这些销售手段会产生房地产企业代扣代缴个人所得税的税务风险。

营改增后，全行业均开启了“以票管税”的链条式征收环节，与房地产企业开发周期的相关行业多达百余个，其上下游均进入了快速发展期，对供应商的甄选、管理、议价能力均会对房地产公司的成本和税收风险造成极大影响。如：与其密切相关的材料供应商、装修公司、建筑安装公司等，由于在筛选供应商环节审核不严，尽调不充分、或很多建筑施工公司自身业务模式为个人挂靠，对其缺乏标准和规范的内部管理制度，就会给开具虚假发票等税务违规行为提供较大的空间。随着金税三期功能的完善及税务信息化管理、数据比对、风险识别等模型的逐渐成熟，不具有真实业务背景或未按税法规定开具的发票均会被认定为不合规票据，不允许所得税税前扣除及增值税抵扣，这些均会对企业造成极大成本负担。

3.项目交付及清算阶段的税务风险。

项目完工交付后，主要涉及的财税事项有：完工项目所得税口径实际毛利的清算;交房项目发票的开具，收入的确认，增值税的申报缴纳;土地增值税的清算等。以上税种实际税负直接影响企业的利润，处理不当，甚至可能导致利润全部被税款吞噬。而后期税务风险，主要受前期涉税事项合同条款、票据取得、财税处理的合规性影响，在该阶段，需根据合同台账结合账务情况，进行款项和发票清收，准确的进行成本分摊、收入确认及税款申报，同时按各税种规定进行测算，以对项目整体税负了然于胸，尤其需注意成本取票进度与收入确认进度需基本匹配，以免导致出现先申报缴纳销项税额，造成后期取得的大量留抵进项无法实现抵扣;另外精装成本、土地成本的分摊方法、各业态开发产品交付时间均会对土地增值税和企业所得税产生极大影响。

三、房地产企业应对税务风险的措施

1.完善税务风险管理制度。

房地产企业为了更好的应对税务风险，要建立完善的税务风险管理制度，具体制度包括以下几个：

（1）税务风险预警制度。

房地产企业需要根据实际经营情况，在重点环节中制定税务风险预警制度，具体环节包括：土地获取、开发建设、项目销售、项目清算等，例如在清算環节过程中，清算税务人员需要对企业内部、其他房地产企业、税务机关等与清算相关的信息及税收执行口径政策进行收集，通过专业的税务知识和企业清算进程、方案来编制税务风险预警报告，为房地产企业管理者全面掌握税务风险提供必要的数据支持，从战略的高度来规避税务风险。

（2）合同管理制度。

引发房地产企业税务风险的重要原因之一是合同管理中存在漏洞，如：业务模式描述不清晰，不符合商业实质等导致税企争议;款项支付、发票、税率、合同内容等主要条款约定不明或不完整，导致出现税款申报时间和金额的错误等。因此房地产企业的管理者要重视合同管理工作，制定出标准化的合同签订关注要点，多维度事前把关，争取将纳税风险控制在较低水平。

（3）管理发票制度。

房地产企业在生产经营过程中涉及到的发票种类比较多，尤其是在建筑安装过程中，提供建筑材料的供应商来自全国不同的地区，由于不同地区的税务政策有着明显的差异，因此取得的发票也会有所差异，这就会加大发票税务风险，因此房地产企业要制定出完善的发票管理制度。首先，取得发票的责任要落实到部门和个人，制定签字确定机制，实现初次取得发票的全面筛查;其次，应根据合同内容和相关约定从发票的内容、种类、金额等多方面进行发票审核，如果发现发票不符合规定一律不予付款和记账;再次，按照不同项目登记发票台账，这样才能做到准确的归集至各核算主体，以确保账实相符。

2.制定税务检查应对机制。

房地产企业为了预防税务风险，要制定出应对税务检查的合理机制，降低税务风险危机：

首先，做好事前预案工作。房地产企业可以通过自查的方式来查找自身税务工作存在的漏洞，通常情况下税务机关在对房地产企业进行税务检查之前会提前通知企业进行税务自查，因此在接到自查通知的时候，房地产企业要及时启动税务应急方案，严格按照税务机关的要求来对自身财务和税务进行自查，具体包括发票、单据的合法性和真实性，对销售、采购、支付等业务流程进行自查，与税务机关做好沟通协调工作，努力使得自查结果得到税务机关的认可。

其次，做好事中控制。在税务检查过程中，房地产企业必须谨慎的为税务机关提供交易合同、原始凭证、备案资料、情况说明书等资料，由于这些资料提交后会承担一定的法律后果，因此必要的时候需要向税务中介结构征询意见。

再次，事后进行补救。虽然房地产企业做好了以上税务筹划工作，但是也会由于涉税范围较广，以及缺乏税务专业管理人员等因素的影响，引发一些税务问题而受到税务机关的处罚，房地产企业如果发现处罚不当，不能一味接受，应该利用法律途径、依靠税法来维护自身的合法权益。

四、总结

综上所述，房地产企业的税务风险有着普遍和独特的特征，由于房地产企业在生产经营过程中涉及到的税种较多、税负较重，容易引发税务风险，因此房地产企业要从税务风险的构成出发，积极采用科学合理的方法来防范税务风险，规范自身的涉税行为，提高房地产企业的税务筹划水平，促进我国房地产企业得到健康稳定的长期发展。

参考文献

[1]曹坤.营改增全面实施背景下房地产企业税务风险管理探讨[J].时代金融，2018（08）：10-11.

（作者单位：四川邦泰宜尚置业有限公司成都分公司）