民法典视阈下抵押权预告登记效力再探讨——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案评析

章诗迪

一、基本案情

(一)案情概要与裁判理由

在中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案①(1)①中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2014年第9期。(以下简称“青浦支行案”)中，原告中国光大银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称“青浦支行”)与被告东鹤房地产公司(以下简称“东鹤公司”)、陈思绮签订《个人贷款合同》，约定陈思绮向青浦支行借款37万元用于购房。陈思绮以某处房屋作为抵押物提供担保，东鹤公司作为保证人在合同上盖章。合同签订后，青浦支行和陈思绮办理了抵押物预告登记手续，青浦支行于同日发放贷款。一审法院在双方另一起民事案件中认为，陈思绮和东鹤公司以签订商品房预售合同的合法形式，掩盖了东鹤公司获得银行贷款的非法目的，该行为损害了他人的利益，故合同无效。因商品房预售合同被确认无效，贷款合同的目的已无法实现，故该贷款合同应一并予以解除。据此一审法院判决合同无效，陈思绮归还青浦支行借款本金355 672.35元及利息。陈思绮不服该判决提起上诉，二审法院作出驳回上诉维持原判的判决。之后，青浦支行收到归还的贷款820.09元。青浦支行认为，根据其与两被告签订的《个人贷款合同》约定内容，银行已经按约发放贷款。因两被告之间的房屋买卖行为已被法院生效判决确认无效，故请求判令被告陈思绮偿还本金和利息，由被告东鹤公司连带清偿，且其在抵押物处分时享有优先受偿权，不足部分应由两被告连带清偿。

关于青浦支行对该抵押物是否享有优先受偿权的问题，两审法院作出了不同的判决。一审法院认定双方办理的是“抵押物登记手续”，根据合同约定判令青浦支行有权行使抵押权。二审法院所查明事实为双方就该系争房屋上设定的是抵押权预告登记，因此判决：“系争房产上设定的抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。”据此判理，上诉人青浦支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分。

(二)问题与论证思路

当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权预告登记权利人是否有权就抵押财产享有优先受偿权，本应根据“物权法定”原则确定是否能够实现抵押权。但是，现行法律对此并未有明文规定，这成了司法实践中一个争议较大的问题。该问题如何处理，不仅影响预告登记权利人的利益，当存在多个物保或者存在物保与人保混合的情形时，还涉及如何保证其他担保物权人或保证人的利益。最高法院在“青浦支行案”中提炼的裁判摘要为，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押权预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。本文认为，该案裁判摘要表达了如下两层含义：(1)抵押权预告登记并不能使抵押权预告登记权利人获得抵押权，该预告登记是一种针对将来设定抵押权的保全行为，且因登记的公示力赋予该请求权以物权效力。(2)如果房屋已经建成，且产权已经登记至借款人名下，此时办理抵押权设立登记的条件客观上已经具备，银行具有行使抵押权的可能性。

鉴于预告登记制度本身的特殊性和现有制度的不完备性，以“青浦支行案”为契机，届此《民法典》颁布之时，本文结合相关学理和案例，分析法院的裁判思路，对学说和实务界争议颇多的预售商品房抵押权预告登记的法律效力展开探讨。考虑到“青浦支行案”个案之特殊性，本文仅针对案情所涉及的抵押权预告登记的权利保全效力及登记权利人是否享有优先受偿权两个问题展开探讨。

二、既有判例和学理:“青浦支行案”的定位

在最高人民法院将“青浦支行案”作为公报案例发布之前，法院多持确认银行有抵押权的立场，①(2)①参见上海市奉贤区人民法院(2014)奉民二(商)初字第2101号、2898号民事判决书，浙江省杭州市中级人民法院(2014)浙杭商外终字第27号民事判决书，浙江省阜阳市人民法院(2015)杭富商初字第353号民事判决书，广东省广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民二初字第1266号民事判决书，广东省广州市天河区人民法院(2013)穗天法民二初字第4525号民事判决书，安徽省芜湖市镜湖区人民法院(2015)镜民二初字第00115号民事判决书，安徽省黄山市中级人民法院(2014)黄中法民二出自第00031号民事判决书等。也有少数案例持否定的态度。②(3)②参见江苏省徐州市泉山区人民法院(2014)泉商初字第221号民事判决书，山东省威海市环翠区人民法院(2014)文商初字第282号民事判决书，江苏省盐城市亭湖区人民法院(2014)亭上初字第0078号民事判决书。而“青浦支行案”发布之后，法院的裁判立场发生了明显的变化，认为仅办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权未设立，预告登记权利人不享有优先受偿权。③(4)③参见安徽省高级人民法院(2015)皖民二终字第00891号民事判决书，湖南省长沙市东区人民法院(2014)望民初字第00635号民事判决书。那么，从“青浦支行案”及法院判决立场的转变中我们是否可以推断，最高人民法院通过这一判例，为解决预售商品房抵押权预告登记效力的争议提供了一个明确的态度。站在“青浦支行案”作为公报案例的立场上，进一步讨论这个问题的实益不可轻估。“青浦支行案”所涉及预售商品房抵押权预告登记法律效力的争议，主要集中于权利保全效力的内涵和登记权利人是否享有优先受偿权两个方面。此前，学界对预告登记法律效力的讨论已颇为详尽，通过与案例公报之前的判决的对比，可以发现公报案例的裁判思路明显受到了学说的影响。

(一)权利保全效力的概念厘定

关于前述第一个问题，“青浦支行案”阐述了抵押权预告登记的权利保全效力的内涵。本案二审法院认为：“抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，未办理房屋抵押权设立登记之前，青浦支行可以排他性地对抗他人针对系争房屋的处分”。但如何进一步解读“排他性对抗他人对房屋的处分”的含义，一种理解为，只要办理了抵押权预告登记，他人即不得处分房屋；另一种理解为，经预告登记后他人可以处分房屋，但是对房屋的处分与经预告登记的权利冲突的部分无效。程啸认为，只要承认预告登记的顺位效力，不动产抵押权预告登记之后，预告登记义务人即便再行设立抵押权，对于预告登记权利人也不会造成损害。不动产权利人在办理抵押权预告登记之后，仍可以将该不动产向第三人抵押，登记机构应办理抵押权登记。①(5)①参见程啸：《论抵押权的预告登记》，载《中外法学》2017年第2期，第444页。与此对应存在两种现行立法模式：(1)禁止登记。该种模式虽不绝对地禁止登记名义人再为任何处分行为，但却禁止将这些行为登载于登记簿，从而使该处分行为缺乏生效要件或对抗要件，也就不可能妨害预告登记请求权人的权利实现。实体规范层面，我国《物权法》第20条第1款(《民法典》第221条第1款)：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”②(6)②《中华人民共和国民法典》对该条第1款表述略作修改：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”程序规范层面，《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第2款规定：“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”③(7)③2012年，“青浦支行案”判决时相关规范只有《房屋登记办法》第68条，《不动产登记暂行条例》颁布后《房屋登记办法》废止。但两部规范均采禁止登记主义。(2)相对无效主义。④(8)④《德国民法典》第883条和我国台湾地区“土地法”第79条的规定表明，德国和我国台湾地区采相对无效主义。《德国民法典》第883条：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记。在对土地或者权利作预告登记后所进行的处分，如果此处分可能损害或者妨害请求权时，为无效。以强制执行或者假扣押的方式或者由破产管理人所进行的处分，亦同。以转让某项权利为请求权标的时，该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”《德国民法典》(第4版)，陈卫佐译，法律出版社2015年版，第334页。我国台湾地区“土地法”第79条：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”即进行预告登记后，登记名义人仍可处分其不动产，该处分在有害于预告登记权利人时归于无效。相对无效主义的基础是承认预告登记的顺位保全效力。顺位保全效力指的是，债权人办理预告登记后，因预告登记已经表明了被担保的请求权经过履行后将要产生某种不动产物权，将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。⑤(9)⑤参见程啸：《论抵押权的预告登记》，载《中外法学》2017年第2期，第447页。日本民法中与我国预告登记内涵一致的为“假登记”。日本《不动产登记法》第106条明文规定假登记具有顺位保全的效力，“已进行假登记时，本登记的顺位，依假登记的顺位”。第109条规定，基于与所有权登记有关的假登记情形，如果存在登记上的利害关系的第三人，只要获得该第三人的承诺，假登记权利人就可以申请本登记(登记承诺请求权)。在未获得承诺的情形下，假登记权利人可以提起诉讼(假登记诉讼)。登记承诺请求权和假登记诉讼共同构成了假登记的内在实现效力，体现了日本民法上的相对无效主义。本登记经由假登记后设立，中间处分行为在与假登记相抵触的范围内失去效力，其结果是，能够因中间处分行为产生的与本登记并存的权利，全部都成为本登记后顺位的权利。①(10)①[日]宮川不可止「仮登記の効力論——登記承諾請求権の検討を中心に」，法律時報84巻11号。

回到“青浦支行案”，本案的裁判理由与我国现行规范的“禁止登记”主义的立场不同，而是认为权利人的债权可以排除他人对标的物的处分，抵押权预告登记具有对抗效力。这样看来，在该问题上法院的裁判思路似乎更接近学理上的“相对无效主义”的内涵，即抵押权预告登记的权利人可以对抗债务人的处分行为，而这种权利是消极的，即在债务人为处分行为时，预告登记登记权利人可以主张该权利不生效力。

(二)优先受偿效力的理论争议

关于第二个问题，即预售商品房抵押权预告登记权利人是否享有优先受偿权，通过前文对法院的裁判案例的整理可以发现，司法实践中对预售商品房抵押权预告登记权利人是否享有优先受偿权这个问题一直存在“同案不同判”的现象。登记权利人抵押权预告登记是否可以就抵押物优先受偿，系抵押权预告登记与抵押权本登记的根本区别，这也是各级法院论证的关键点。“青浦支行案”对该问题作出了先例的规范：预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记仅具有“排他性保全”的效力，并未使银行获得现实的抵押权。

然而，“青浦支行案”作为公报案例颁布之后，在学理上对该问题依然存在不同的观点。常鹏翱认为，预售商品房抵押权预告登记没有优先受偿的效力。虽然预告登记强化了债权请求权的对抗效力，但不能使债权变成物权，受制于预告登记的制度功能，银行无法基于预告登记而对标的物享有优先受偿权。预购商品房是独立的抵押形态，银行无法凭预抵押登记而享有优先受偿权。办理预抵押登记时，标的物没有流通性，无法成为优先受偿权的标的物。此外，商品房预售的担保架构(开发商提供阶段性连带责任保证)也表明，预抵押登记不能产生优先受偿效力。②(11)②参见常鹏翱：《预购商品房抵押预告登记的法律效力》，载《法律科学》2016年第6期，第90页。该学说与“青浦支行案”中法院的裁判思路大致相似。面对各个法院的不同判决理由和判决结果，最高人民法院将“青浦支行案”以公报案例的形式发布，也表明最高人民法院也倾向于认同预售商品房抵押权预告登记没有优先受偿的效力。抵押权预告登记权利人应当办理正式的抵押登记，抵押权方能有效设立，预告登记权利人才能享有优先受偿权。

但是，程啸就此提出了新的观点，就预购商品房抵押权预告登记的权利人而言，在符合抵押权实现条件时，完全可以例外地承认预告登记权利人享有优先受偿权。理由为：其一，预购人不偿还贷款，此时还不能办理正式登记，而预购商品房抵押权预告登记的权利人需要通过优先受偿权来确保自己的利益，如果不承认抵押权预告登记权利人具有优先受偿权，就等于否定了预购商品房抵押制度；其二，抵押权人对预告登记不能转为抵押权登记不存在过错。而开发商承担阶段性责任保证不能否认优先受偿权的存在的正当性，阶段性责任保证是人保，如果企业破产也无法完成担保，此时也不能保证银行的债权的实现。③(12)③参见程啸：《论抵押权的预告登记》，载《中外法学》2017年第2期，第454页。有趣的是，在“青浦支行案”的判决理由中，法院认为：“如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权”。是否可以行使抵押权，就程序上而言，二者差别仅在于是否具备本登记，无本登记则不能实现抵押权。但就前述情形办理抵押权本登记的条件客观上已经具备，此时预告登记与本登记只存在形式上的差别，若因一些事实上的龃龉而致使无法办理本登记，而导致银行无法享有优先受偿权，似乎令人难以接受。假设可以在技术上调整登记手段，赋予预告登记自动转化为正式登记的能力，则可能得以在一定程度上解决上述问题。例如，2008年颁布的《上海市房地产登记条例》第59条规定：“预购商品房设立抵押的，房地产转移登记后，其预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。”

综观判例与学说对抵押权预告登记中权利保全效力的内涵和登记权利人是否享有优先受偿权两个问题的探讨，可以得出以下结论：

1.在权利保全效力的问题上，“青浦支行案”的裁判立场与现行规范不同，更倾向于学说上的“相对无效主义”。经预告登记后，权利人的债权可以排除他人对标的物的处分，预告登记具有对抗效力。此为学说影响实践的发展。

2.在登记权利人是否享有优先受偿权的问题上，“青浦支行案”的判决理由发展出了学理上针对“预售商品房抵押权预告登记是否有优先受偿权”的两种具有代表性的观点。此为实践推动学说的发展。

三、抵押权预告登记法律效力的展开

(一)权利保全效力

权利保全效力是指通过预告登记来保障请求权得以实现并发生期望的特定效果。预告登记最重要的效力在于担保功能，即防止不动产权利人对不动产进行再处分，使预告登记权利人之将来请求权陷入危险。预告登记的权利保全效力源于顺位效力，虽然我国现行规范未明文规定预告登记的顺位效力，但在学说上已经成为共识。①(13)①参见程啸：《论抵押权的预告登记》，载《中外法学》2017年第2期；王荣珍：《预购商品房抵押预告登记的司法困境与出路》，载《土地法制科学》2017年第1期；常鹏翱：《预购商品房抵押预告登记的法律效力》，载《法律科学》2016年第6期；杨惟钦：《〈物权法〉框架下预告登记制度之分析》，载《云南大学学报(法学版)》2013年第6期；黄素萍：《论物权法中的预告登记制度》，载《法治研究》2010年第2期；张艳：《预告登记的物权效力》，载《西南政法大学学报》2007年第6期。例如，常鹏翱认为，通过登记来排列物权地位的制度就是顺位，顺位的前提是处分自由，基础是登记。虽然抵押权预告登记后，因开发商和购房人欠缺处分自由，不能在房屋上再为他人设立抵押权或办理其他的预告登记，故顺位保全效力没有实效，但是在不动产登记机制已日渐完备的情况下，明确并强调预抵押登记保全顺位的效力，至少能在观念上有助于扩张权利人的处分自由。笔者也认同预告登记应有顺位保全的效力。因抵押权预告登记制度是一项旨在保证将来实现债权请求权而将债权物权化的制度，将来的物权变动虽未发生，但在进行预告登记之时即已具备公示效力。在物权法上，顺位规则决定物权的实现顺序，一般而言，一物上存有数个冲突的物权时，公示在前的物权具有优势地位。虽然根据《物权法》第187条的规定，抵押权登记后抵押权设立，但是该抵押权实质上已于预告登记之时公示，当该抵押权顺位存在争议时，排斥预告登记的顺位效力是不合逻辑的。

本文认为，抵押权预告登记的权利保全效力主要体现为保全权利人取得抵押权本登记的效力，但在优先受偿效力上则与此不同，预告登记并不具有抵押权本登记的效力。实际上，经预告登记后的“抵押权”是一类期待权。王泽鉴认为，惟因附条件或附期限法律行为所生之法律地位，可以构成期待权。②(14)②参见王泽鉴：《民法学说与判例研究(第1册)》，北京大学出版社2013年版，第156页。王轶认为期待权还包括履行期尚未届至的债权、尚未登记的采登记要件的物权受让人的法律地位等。③(15)③参见王轶：《期待权初探》，载《法律科学》1996年第4期，第54页。申卫星认为，完整权利取得的先期阶段为期待权，故与完整权利相比，期待权应具有同一性质。④(16)④参见申卫星：《期待权的基本理论研究》，中国人民大学出版社2006年版，第111页。事实上，作为夹在债权与物权之间的期待权，其本质仍是债权性质，但多少又具有了物权的属性，如经预告登记的债权的排他性、保留所有权买卖中买受人对物之所有权的预期利益等。就买卖合同中期待权的成立而言，应有三个条件：(1)买卖合同已经有效成立；(2)买受人已经占有标的物或者其享有的权利以某种手段已经公示，因合同产生的债权已经开始向物权性质转化；(3)当事人的权利应具有一定的确定性和独立性，能够以被转让、设定负担等方式进行处分。⑤(17)⑤参见高富平：《物权法专论》，北京大学出版社2007年版，第115页。而在买卖合同中，最为典型的期待权体现在所有权保留买卖和不动产买卖预告登记中，而抵押权预告登记也符合以上的三个条件，经预告登记的抵押权为一种期待权。此期待权具有物权的属性，对第三人有对抗效力，按抵押权预告登记之特性，其对抗的是与预告登记相抵触的中间处分行为。

值得注意的是，《民法典》第406条修改了《物权法》第191条的规定：抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。在《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》形成的规范体系下，债务人无法处分系争标的物，债务人处分标的物之后，在登记簿上将遇到登记障碍，债务人的处分行为不发生物权效力。但是，若按《民法典》的相关规定，经预告登记的抵押权，抵押人处分抵押财产不发生物权变动的效力，但经本登记的抵押权，抵押人却可以处分抵押财产。预告登记限制债务人的权利，尤其是对系争标的物的处分权，旨在于限制债务人处分其权利，以保障债权人将来实现其债权。而《物权法》第191条对抵押人处分抵押财产的限制，其目的也在于保障抵押权人将来实现其债权。此时出现的预告登记对债务人权利的限制大于本登记对债务人的限制的现象，是一个规范体系内存在龃龉的问题。抵押权预告登记的权利保全效力与房屋买卖合同预告登记权利保全效力的内涵应有所区别，负担有抵押权的抵押财产仍可以流转，抵押权可以跟随抵押财产一并流转，此时仍可以保障抵押权人的利益。同时，债务人可以通过流转系争标的物取得对价，能够提高债务人清偿债务的能力，充分发挥物的使用价值，提高物的利用效率。与所有权的互斥性不同，在同一抵押财产上本身即可同时存在多个抵押权，且抵押权预告登记权利人的目的在于保障自身的债权得以清偿，而不是为了取得系争标的物的所有权。《民法典·物权编》第221条第1款“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，根据负有抵押权的标的物的转让无须同意的修改精神，目前规定的文义需要作出限缩解释：应当区分房屋买卖预告登记和其他不动产物权预告登记，第221条第1款的效力规定限于前者，而其他不动产物权预告登记，尤其是抵押权预告登记，若债务人处分系争不动产，一般不影响预告登记的效力，但债务人对标的物的处分行为不得有害于抵押权的设立，与抵押权预告登记相冲突的中间处分行为无效。

因此，应允许债务人处分标的物，并且抵押权的预告登记可以对抗与预告登记相抵触的中间处分行为。在《民法典》生效之后，《物权法》《担保法》等单行法即失效，《物权法司法解释(一)》的相关规定应结合《民法典·物权编》的相关规定再作修改，放宽抵押权预告登记对债务人处分系争标的物的限制，并明确抵押权预告登记的对抗范围。

(二)优先受偿效力

我国新建商品房普遍为预售交易，因预售的商品房尚未建成，无法办理首次登记即产权登记，也就无法办理抵押登记。当购房人需要贷款时，只有依据《物权法》第20条的规定办理商品房抵押权预告登记才能获得银行贷款。按主流学说的见解，抵押权预告登记没有优先受偿效力，只有在抵押权设立登记后，抵押权人才能取得该房屋的优先受偿权。

如果承认抵押权预告登记权利人享有优先受偿权，那么必然导致抵押权预告登记与正式抵押登记的混淆。然而，就预购商品房抵押权预告登记的权利人而言，在符合抵押权实现条件的情况下，是否有例外承认其享有优先受偿权的可能？从“青浦支行案”的裁判摘要中可以看出，如果房屋已经建成且产权已经登记至借款人名下，抵押权设立登记事实上可以完成时，权利人有例外获得优先受偿权的可能，而上述两项登记未完成时，权利人不能获得优先受偿权。根据此种例外情况，抵押权正式登记的条件客观上已经成就，预购商品房抵押权预告登记权利人优先受偿权的产生，必须满足抵押权实现条件，若不具备客观条件，预告登记仅具有权利保全等效力，不涉及优先受偿的问题。但是，此种例外会导致抵押权预告登记与正式抵押登记无法区分，甚至违反物权法定原则。因为预告登记的登记对象为请求权，经预告登记的请求权仅享有物权效力。根据我国《物权法》的相关规定，唯经设立登记的不动产抵押权享有优先受偿权，虽然抵押权实现的客观条件已经具备，但未完成法定的设立程序，仍不能改变其作为债权的本质，因此抵押权预告登记权利人不享有优先受偿权。

那么，如果预购的商品房已经建成且房屋产权已经登记至借款人(购房人)名下，抵押权设立登记在客观上可以完成时，若有借款人(购房人)不配合完成登记等导致本登记无法完成且预告登记权利人不存在过错的情形，应如何保护预告登记权利人的利益？实务中有案例认为，“抵押权预告登记权利人对预告登记无法转为正式登记并不存在过错，故其享有优先受偿权”，①(18)①福建省福州市中级人民法院(2015)榕民终字第5965号民事判决书。该观点有违物权法定原则，此处不再赘述。如果抵押人不配合办理本登记，预告登记权利人可以申请强制执行，根据《民事诉讼法》第251条和第252条的规定，预告登记权利人可以通过申请强制执行办理本登记，此时预告登记权利人即为抵押权人，享有优先受偿权是必然的了。另外，因“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，根据《物权法》第20条第2款的规定，能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，预告登记权利人申请强制执行的时间应在本登记条件成就的三个月之内。

四、结语

目前抵押权预告登记法律效力的相关立法比较原则，缺乏可操作性，因此，司法实务中常有“同案不同判”的现象出现，“青浦支行案”作为公报案例给法院提供了一个统一裁判的思路：抵押权预告登记效力不等于本登记的效力，但具有使登记权利人取得本登记的效力，抵押权预告登记是一种针对将来设定抵押权的保全行为，因登记该请求权具有排他效力，可以对抗与预告登记相抵触的中间处分行为。预告登记制度虽然不能使权利人实际取得物权，但它拥有保障将来债权实现和保全权利顺位等效力，应区分房屋买卖合同中的预告登记和抵押权中的预告登记的效力区别。我国的预告登记制度主要应用于商品房预售领域，此种交易模式非常具有本土特色，作为舶来品的预告登记制度能否与我国司法实务和物权法理论顺利衔接，仍然是未来民法典需要努力的方向。另外，对无过错的抵押权预告登记权利人应当如何补偿、抵押权预告登记与强制执行措施的关系等问题尚需理论与实务的进一步探讨。