铜山区楼宇经济发展情况研究

杨静

摘要：楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，是集聚现代服务业与制造业企业总部的高端经济形态，能够在非常集约的空间内汇聚可观的人才流、资金流、信息流，创造持续的就业与税收，产生明显的财富效应与节地效应。发展楼宇经济既有利于推动城市化进程，又有利于实现经济结构调整，实现政府和企业双赢的格局。为进一步掌握铜山楼宇经济发展和运行情况，开展了实地调研，对楼宇经济发展存在的困难和问题进行梳理，提出相关意见和建议。

关键词：楼宇经济 集聚 节地效应

目前，我区楼宇经济发展正处于由“零”到“壹”的“萌芽期”、“关键期”。为进一步掌握铜山楼宇经济发展和运行情况，我局近期开展实地调研，现将调研情况整理汇报。如下：

一、楼宇经济发展和运行情况

在徐州中心城市建设的大背景下，铜山因其优越的区位交通优势和雄厚的产业基础以及城市化进程的加速，实现从无到有的突破，具备了楼宇经济大发展的资源要素，潜力巨大，前景可观，但运行质量亟待提升。目前，铜山城区共有楼宇经济体9个，总营业面积约30万平米，入驻各类企业700家左右，2018年以来营收约15亿元，在现代服务业中占比约5%。

在调研港鑫城、铜山万达广场、大学生创业园、天赋广场四大楼宇经济体中，营业面积合计18万平方米，实现营业收入11亿元，已入驻企业商户约500家，吸纳就业人员约6500人。其中，铜山万达年收入7.4亿元，招引企业大部分具有品牌效应，90%以上入驻企业运行良好;半公益性质的大创园，发展空间受限，目前仍有百家企业待入驻;港鑫城，主要引进医疗器械、相关医疗服务企业，入驻企业大部分处于产业链中低端，有的仅是医疗器械咨询类公司，还处于初级探索阶段，有待进一步提档;天赋广场商铺空置率在50%左右，目前仍持续招商。

目前，入驻各大楼宇的规模以上服务业、商贸企业共7家，2019年培育新增规上企业8家，产值、营业收入过亿元单位少;楼宇税收、增加值过亿元单位零家;就业超千人楼宇2家;世界500强企业零家;产业领军企业极少，连锁酒店、传统商贸占楼宇总经营面积一半左右，直接为产业配套服务的现代生产型服务业企业数量不到入驻企业的20%，部分商用办公楼改变原有用途为住宅现象依然存在。

从以上数据来看，铜山楼宇经济整体规模小，经营业态仍以传统商务商贸和住宿餐饮类为主，高端服务业业态偏少，运行质态有待进一步提高。

二、发展中存在的困难和问题

据调查资料显示，铜山楼宇经济与周边地区相比，功能配套、管理机制、发展规模等还存在一些差距，具体表现在以下几个方面：

（一）政府管理方面

1.楼宇经济发展定位模糊，产业链布局缺少高标准规划。铜山楼宇经济起步较晚，具备一定后发优势。但调研显示，目前各成型楼宇经营模式较传统，发展特色不明显，缺少龙头企业拉动，未形成区域影响和产业影响。楼宇发展在东陇海线、淮海经济区、高铁经济区及与周边城市互动的框架中定位模糊，与我区及周边产业链互补尚无宏观规划;面向全区或区域经济发展的规划统筹缺失，造成目前大创园“吃不完”、其他“吃不饱”的资源浪费现象;楼宇间缺少统筹发展机制，各自为政，未形成鲜明特色品牌。

2.人才配套政策不全面，对高端人才吸引力不强。人才招引配套政策不完善，在创业环境、配套服务、融资补贴、创投奖励、人才奖励、平台服务等方面有待提升。当前，高房价和入学难题成为引进高端人才的掣肘因素，政府提供的人才公寓、过渡性住房配套不完善、引进人才的子女教育、家属就业等问题不能有效对接，市区部分人才政策未在铜山执行，铜山竞争力减弱。例如大創园近年来引进高端人才时，多次出现子女入学诉求、人才公寓需求，部分得到妥善处理，未根本解决这一系列问题。

3.管理手段不强，服务水平不足。政府专项管理尚未形成体系，缺乏有力手段，服务水平亟待提升。一些职能部门在思维方式、服务机制、政策支持等方面合力推进不到位、不完善、不灵活，尤其是楼宇内各经济组织的注册、登记、变更和年检服务，员工的权益维护、政治需求和社会交往，楼宇自身公共安全和对公共物品的需求，都存在一定不足。

4.城市基础建设不完善，影响楼宇发展。地铁修建、红绿灯设置、单双号限行、修路等交通问题短期内直接或间接影响楼宇经济的发展，公共交通、停车、住宿等配套相对滞后，过渡期“等”“靠”“要”现象突出。地铁三号线施工路段缺乏有效引导，个别道路指示不明显，路障设置，影响万达广场商流、物流、人流;港鑫城“港鑫路”命名后，仍缺乏有效管理，车辆违规停放、占用消防通道，物业已向相关部门反映暂未好转。

（二）物业管理方面

1.管理方式杂乱，缺少集中管理体制。物业托管、开发商直接管理、分层业主受聘管理等管理模式并存，管理分散，专业度低，直接导致企业入住率不高。天赋广场和财富中心入驻企业不足50%，产业层次参差不齐、集聚性偏低，难以形成特色明显、高品牌效应、强集群的楼宇，不能适应现代服务业集聚化、项目化的目标定位。财富中心由北京开发商统一管理时经营效果不明显，2018年起委托财富湾物业管理，目前已有胜阳集团、宾馆、餐饮近20家企业入驻，商业集聚模式有所好转。

2.唯租金论，对客流、业态配比考虑不周。部分楼宇只租不管，缺乏统筹管理，“只要不干违法事情，不会干预”，制约了楼宇经济高质量运行。楼宇的收益并非完全取决于租金，而是取决于优质商业组合。休闲零售业态的配比、品牌层级组合、超市百货专业店等业态合理组合，才能对消费者构成吸引力。有些租金低商户享有品牌、定位等优势，更可以吸引消费者;贸然放弃，商场可能会流失客源，得不偿失。

3.退出机制不完善，招商环境偏弱。缺乏容错机制，培育新企业成长受阻。为了很好地更新换代，大创园管理部门制定严格考核机制，很多有潜力但未爆发的明星企业不得已被清理。天赋广场本身定位为购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套结合的超大规模社区MALL，受拆迁安置商铺与商业用房混合模式影响，对高端服务业企业品牌吸引力不足。

（三）管理机制不健全，存在企业外流现象

1.企业流失现象普遍。港鑫城相关负责人表示税费返还暂未执行成为招引潜力企业的绊脚石，初步统计已有3、4家企业问询之后直接选择竞争对手华宇（华越）;部分创新创业型企业在铜山经营周期短，例如矿大师大自主创业型企业，在成长期选择外迁至主城区或一线城市发展;其他产业也有类似影响，如过亿收入的“疯狂的小狗”已搬至金山桥开发区。

2.异地经营问题突出。全区异地经营单位个数占比21.1%，营业收入占比3.6%，应交增值税占比达51.3%。其中营业收入超千万企业13家，占全部超千万企业个数33.3%;分行业看，交通运输行业9家，租赁业4家，商务服务业5家，专业技术服务业、科技推广和应用服务业各1家。

三、下一步工作建议

（一）政府管理方面

推进“三带”“五区”“双特”楼宇经济布局，搭建“三会”互动平台，完善三项机制，探索阳光基金设置，整合区内及周边资源，用组合拳打开我区楼宇经济和现代服务业发展新局面。

1.强化规划引导，后起发力。铜山可充分吸取周边优质楼宇发展经验，坚持整体高品质规划，以三小时经济区内重点城市、东陇海经济带、淮海经济区的“点”“线”“面”产业布局需求为主题，拉伸我区产业链。同时，审视区域经济发展战略格局，统一设置楼宇经济功能区块，加强对楼宇项目在选址定点、楼宇设计、产业互补、管理方式等方面的规划引导，合理搭配不同类型、功能楼宇的比例。

探索工业园区加特色服务业园区相结合的二、三产融合项目，培育农业加农业科技生态旅游的一、三产互动项目，推进贸易服务加大数据电商的三产内部互补项目;构建吕梁、张集、棠张、汉王的旅游经济带，北京路商贸金融经济帶，大学路二、三产互动经济带;壮大高新区总部经济集聚区、安科园安全科创集聚区、嘉源大厦服务外包经济集聚区、港鑫城新医药集聚区、大创园科教产业孵化集聚区;做强 “云谷小镇”“颐养小镇”特色服务业园区。围绕 “三带”“五区”“双特”布局，启动“亿元楼” 打造计划。在铜山主动接受辐射同时，让产业融合新老优势互动发展。

2.优化营商环境，提升优质服务。搭建“三会”互动平台、健全“全程服务”机制。由政府主导，搭建政府、企业、新社会阶层人士的沟通平台，发挥工商联、商会、协会“三会”政企互动作用，及时提供政策咨询、产业扶持宣导、商务资源合作、楼宇社交等服务。督促政府相关力量与楼宇管理部门加强合作，开展多模式楼宇间学习交流，实现优势互补、差异发展。

加大楼宇经济招商引资力度，大力招引企业总部、高端机构等高端服务业项目入驻。优化招商引资全程服务机制，简化投资项目的审批流程，切实改善经济发展软环境。

3.建立考核机制，优化监管体系。由发改委牵头，联合商务、税务、城管、统计等部门，从楼宇经济规模、发展、效益、经济环境等方面建立考评体系，对经济体属地、管理机构进行综合考评，涉及聚集能力、发展程度、发展潜力、产出水平、地区影响力等多方面。

以镇、街道为责任主体，市场监管、税务等职能部门密切协作的监管体系进一步优化。建立楼宇经济信息服务平台，对楼宇资源的现状分布、功能定位、经营主体、物业管理，入驻企业的产业结构、经营业态，税收情况以及企业进出变动情况等信息进行动态化、网络化管理，推动铜山楼宇经济稳步健康发展。

推动专人责任制。对于街道社区建立并实施“两员”（楼宇物业联络员、社区动态监管员）工作机制，定期对辖区各楼宇进行信息摸排，将楼宇内企业变动情况和闲置载体变动情况汇总上报，为落地企业提供真实、便捷、高效的服务;对于考核、监管部门，专人负责考核指标、监测体系的进度跟踪，将楼宇经济发展最新政策做到上传下达。

4.完善奖惩机制，激发上进。进一步完善楼宇经济发展政策，发挥政策扶持激励作用。对楼宇建设、企业入驻等方面进行全面支持，特别要加大对入驻企业和自主经营、自建楼宇开发企业的扶持和奖励力度。同时，设立楼宇经济发展专项资金，专门用于产业扶持、房租贴补、楼宇更新、业主和物管奖励等。

完善协税护税审核流程和企业外迁考核奖惩政策，筑牢“拦水坝”，减少和防止税源收入较好的企业外流。密切关注在铜山纳税的异地发展企业和铜山注册异地经营企业，切实解决企业在发展中实际问题，努力争取外迁企业回巢发展。

5.关注人才“引”“留”，主动服务。建立健全人才引进的配套机制，在人才落户、补助资金、家庭住房、子女教育、配偶就业、人均医疗等方面给予一定的优惠政策。结合省、市 “双创计划”，形成铜山独特的人才引进机制，主动招揽，主动走出去，与高精尖人才对接，开展一站式落地服务。同时，争取该区引进人才平等享受市级优惠政策。

6.关注重点问题，建立容错机制。摒弃“唯租金”观念，引导楼宇业主对楼宇业态定位、周边环境打造、配套设施完善以及可持续发展性等问题给予更多关注。同时，对于具有发展潜力的战略性新兴产业、高技术类服务业单位给予适度的容错空间，更多关注其生命力和发展后劲。

7.探索设立“阳光基金”，增强政府管控手段，填补政府与企业间“半真空地带”。加快推进楼宇与商业商务的融合互动，特别是大创园这类半公益性质楼宇经济体设立阳光基金，使管理机构在行政单位管控引导下，深度参与企业经营管理。利用基金投资灵活、规模小的特点，为招引、扶持、培育、壮大全流程服务，链接政府部门与企业沟通的有力纽带，并促进纽带自身造血。

（二）盘活存量楼宇，改善基础设施

要加大楼宇资源的整合力度，为楼宇的持续发展构建优质平台。一是要做足增量。统筹推进在建项目建设，力争新增楼宇快建优用。全面开展老楼宇的改造提升，拓展楼宇资源空间，积极探索合作模式，充分挖掘楼宇资源，高效利用好有限的楼宇;二是要盘活存量。改造提升物业档次，努力解决部分楼宇没有“买点”的尴尬。鼓励企业依据楼宇定位和市场需要，采取自筹、联营、入股等筹资方式进行改造提升，完善楼宇基础功能和配套设施，为楼宇经济发展提供必要条件;三是扩大经济容量。将大型小区商住楼纳入楼宇经济管理，加强监管、清理商业楼盘改为住宅的情况，提升商业集聚力，有效引导商业楼宇的健康发展。

（三）突出集聚，向特色楼宇和高端楼宇迈进

要坚持以楼兴商、以商促楼的思路，加快推进楼宇与商务区、城市综合体、高校的整合，进一步做大做强，促进楼宇与商业商务的融合互动，打造特色楼宇集群和商圈。

要注重宣传推介。要高度重视楼宇经济的品牌和商誉，突出对政策、楼宇、入驻企业的宣传推介力度，让公众和商家增强对发展楼宇经济优势和政府工作决心的了解;通过对在建和建成楼宇的形象宣传，突出各个商务楼宇的功能特色、影响度;通过对入驻企业的宣传，构建楼宇产业的生态链，吸引上下游产业项目入驻，壮大产业规模，提升楼宇知名度。

楼宇经济作为我区“333”现代服务业体系的重要组成部分，对于产业转型升级、提升城市品位和档次、培植新的经济增长点具有重要作用，希望通过各方努力把我区楼宇经济打造为税收大户和垂直商务街、金融街、高新技术街和旅游产业街，促进我区高质量发展走在全省、全市前列。

参考文献：

[1]铜山区“十三五”规划纲要

[2]铜山区扶持大众创业服务业集聚发展实施细则

作者单位：徐州市铜山区统计局