房地产企业成本管控研究

韦文娇

（肇庆市万有房地产开发公司，广东 肇庆 526020）

一、房地产企业开发成本的主要内容和分析

成本控制和成本管理历来是企业管理的重点，房地产开发企业也不例外。房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用叫作房地产开发成本。开发成本的构成有很多，主要成本为以下几大部分：

（一）土地费用

土地取得成本是指为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、城市配套费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁安置补偿费、回迁房建造费用等。房地产开发企业取得土地的方式主要有招标出让和拍卖出让两种，随着国家出台宏观调控政策以来，大多数开发商都是通过拍卖出让方式取得开发用地。房地产开发商在决定是否开发一个项目前，应该对土地买价或出让金、拆迁安置补偿费、土地征用费、城市配套费、对管线的增容、道路的拓宽等做出充分评估；以此来进行项目的可行性评估。在我国房地产成本构成中土地费用一般占比例20%-30%，所以要做好土地费用的成本控制。

（二）建筑安装工程费

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费、安装工程费以及室内外装饰工程费等相关费用。建筑工程费主要包括基础造价、结构造价、粗装修造价、门窗工程、精装修费等。安装工程费包括室内水电管线设备费、弱电系统费、室内设备和安装费等。一般按楼层和结构进行估算，它在整个房地产企业成本构成中所占比例相对较大约占成本的35%-45%左右。开发商对建筑安装工程费的成本控制过程中，首先，对初步设计方案的开发成本进行分析，确定产品定位。其次，了解市场行情，了解材料、人工等变动情况，对影响建筑成本的主要因素进行科学合理的分析。最后，由专业技术人员组成现场管理人员团队，学会从专业技术角度降低施工成本。

（三）市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施建设费和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，污染治理，供水管网，天然气，信息网络等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种营利性的配套设施（如超市、肉菜市场、游泳池）和各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、居委会）等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，市政公共设施费用一般占比例15%-25%。开发商对市政公共设施费用的成本控制过程中，还要考虑配套项目的可经营和适应性，应尽量做到精简配套。

二、房地产企业成本管控的重要性

（一）成本管控有助于取得成本优势

房地产企业的一个根本任务就是不断降低成本，从而实现利润最大化。开发相同品质的楼盘，成本控制的程度是不一样的，最终形成的成本总额差异也不一样。只有做好成本管控，才能实行成本最少化，用最小的成本提供相同于竞争对手或优于竞争对手的房子，才能有市场竞争的洪流中取得优势，就是成本优势。当然成本管控不是偷工减料，不是使用假冒伪劣产品；而是科学的管理、精准的核算、专业的施工技术和优质的服务水平达到的。

（二）成本管控有助于提高综合竞争力

成本控制是提升企业自身综合竞争力的关键所在。取得成本优势使企业能在激烈的市场竞争中赚取超过平均水平的利润，从而形成自己的市场竞争力。对房地产企业在正常经营过程中产生的一系列成本费用进行有效管理与控制叫作企业开发成本管控。科学全面的成本管控方法，既可以缓解房地产企业在经营过程中面临的成本压力，还可以改善企业的管理效率。

（三）成本管控有助于实现利润最大化

增加利润是增强房地产企业核心竞争力的重要手段。房地产企业对成本的科学管控来降低企业生产成本、实现人力、物力和财力的最优化。最大限度地降低成本费用，实现企业经营利润的提高，实现企业可持续发展。

三、房地产企业成本管控存在的问题

（一）缺乏健全的房地产企业内部控制制度

内部控制是指识别可能阻碍实现某些目标的风险因素并采取的预防措施，它贯穿于所有的业务部门。完善内部控制是提高现代企业管理水平的一个主要手段，加强内部控制，提高自身的风险防范意识和应对能力，使得房地产企业能够更好地持续发展。目前我国很多房地产企业只注重房地产商品的开发和销售，只着眼于市场，没有考虑企业长远的发展不仅需要成本控制、更需要企业内部控制。有些房地产企业甚至把内部控制看成企业发展的束缚，没有制定企业内部成本控制制度，如成本管控的绩效考核制度；有些房地产企业制度的执行力不足，虽然制定了自己的内部成本控制制度，但多数都形同虚设，没有得到很好的执行；房地产企业内部成本控制制度不透明，不利于确保企业信息的真实性、完整性、及时性以及准确性。

（二）成本项目的内容不够精细

近年来随着我国城市建设的快速发展，房地产开发项目的数量不断上升。然而其项目管理、制度建设等配套方面未能及时跟上项目的发展步伐，导致出现了管理制度不完善、管理工作不规范的现象，严重影响项目的效益。有些房地产开发企业忽视了项目的管理过程，使项目建设秩序较为混乱，承包商之间缺乏有序衔接。项目的建设从施工材料的采购到物资的仓储等都缺乏完善的制度化管理，没有细分管理项目和落实各小项的绩效考核，只是依靠俗成的规矩，最终导致各种情况频出，影响施工进度，增加成本。

（三）管理人员的专业知识匮乏，管控意识薄弱

房地产企业对人员的专业技术水准有很高的要求，工作人员的专业技术整体水平，直接影响成本控制效果。而目前中国房地产企业的投资人和委派的管理层大多数原来都不是从事房地产行业的技术人员或管理人员，他们常常是凭借个人的经验及喜好管理公司。由于专业知识的欠缺和管理经验的不足，从而导致成本控制不规范、不精细，成本管控意识薄弱，也没有相应的激励考核机制，因此成本管控就变成了空话，节约成本变成了空想，成本管控变成了口号，最终影响经济效益。

四、房地产企业成本管控的对策建议

（一）建立健全房地产企业内部控制制度

建立一套完善的内部成本控制制度，为企业在进行决策时提供依据，明确职责，杜绝一人独断和徇私舞弊现象的产生；结合企业实际情况，制定财务控制制度，贯穿于会计工作全过程，真实地反映企业的实际情况，保证会计信息的真实性和准确性。使各个业务部门之间密切配合，充分发挥集体力量的作用，以达到企业的经营目标。同时还要不断完善整体治理结构，强化高层管理人员以及各业务部门的作用，明确企业的决策权、执行权和监督权相互分离，形成相互有效的权力制衡。

（二）对目标成本进行精细化动态管理

要真正实现成本管控，应该将成本管控深化到房地产开发的整个过程。如果我们将房地产开发成本分为土地费用、建筑安装工程费、市政公共设施费用和税费等阶段。成本管控就要细化到每个阶段的每一个具体项目。例如在施工材料管理阶段，确保每个项目建立专业的材料管理小组，用于管理材料进场的记录、检测、存放和出场的登记等这一流程都能够得到精细化管理；在施工阶段，应选择与口碑好的施工单位合作，由于施工时间长，工作内容复杂，确保做到在保证施工质量的基础上，缩短施工周期，让项目更快地投入到运营阶段，能够让企业所投入的资金得以回转，实现最终投资效益的增收。除了分阶段外，有条件的企业甚至具体到每项合同，总之要将不可预见的成本范围缩小，使目标成本尽量精细化。比如某公司准备建一间五星级标准的会所，就要对五星级酒店所在的区域、星级等级、营业面积、配套设施、客房数、客房价位、会议设施、优点和缺点等内容进行调查。

（三）培养成本管控专业化管理人才

一个企业的发展离不开人才的参与，所以我们要时刻记住，人是企业最重要的资源和最宝贵的财富。第一，加强工作人员的综合素质培养，对符合条件和有潜力的工作人员进行定期的培训，特别是高层管理人员，聘请行业内资深专家进行专业化培训。采用理论与实践相结合的模式，在实践中学习，在学习中实践，有利于进一步做好成本管控工作，为企业创造价值，还有利于加强员工对企业的归属感，提高工作的积极性，更好地为企业服务。第二，建立成本管控的绩效考核机制。把成本管控的过程和结果纳入绩效考核，做到奖罚分明，充分调动员工的积极性，深入挖掘降低成本的途径。第三，完善岗位职责和管理制度。明确各部门的岗位职责和工作范围，奖惩分明，有利于规范项目工作流程，落实责任，明细分工。避免业务边界不清影响项目执行，保障各司其职，流水作业，管理顺畅。

五、结语

房地产企业与一般的企业生产不同，其具有建造成本高、投资风险大和生产周期长的行业收益特点，完善合理的成本管控制度能够有效地规避日常工作中出现的问题和漏洞，提高企业的核心竞争力，对提高企业的管理水平和经济效益具有重要作用，能够促进企业经济管理目标的实现。房地产企业作为我国国民经济的支柱，加强企业成本的管控更有利于房地产行业的健康发展，实现居民“居者有其屋”具有良好的意义。本文对房地产企业的内部成本控制制度、成本项目内容和人员的专业知识的有关问题进行分析，并提出了相应的解决对策和建议。以期能够更好地促进房地产行业长远、可持续发展。