“以房养老”推行风险与防范

张 瑜

（皖江工学院管理学院，安徽 马鞍山243002）

一、 问题的提出

随着老龄化程度不断加深，我国老年健康服务的刚性需求将不断释放。国家卫计委预测，到2020年，我国60 岁及以上老年人口将达2.55亿左右，占总人口的17.8%左右。如何解决老人的养老问题，并确保老年人晚年的生活质量，是政府和市场需要着手解决的问题。中国的“以房养老”应运而生，“以房养老”最早源于荷兰，其大致安排是:年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。在我国“以房养老”就是老年人将房子抵押给保险公司，每月获得一定数额的养老金，其间老人仍然可以住在自己的房子里。故文章通过对中国“以房养老”的运行进行分析，为“以房养老”顺利开展提供政策支持。

二、 “以房养老”模式运行风险

（一）与传统观念相悖面临抵制风险

传统观念赋予了老年群体对“家”有特殊的情感，血缘关系、家庭为基本单元的传统观念深深嵌在老人内心之中。子女教育、成长和成才是老年群体终生奋斗的目标，将自己最好的给予下一代也是老人朴素的愿望。目前，中国房价让老百姓望尘莫及，如果拥有所有权的房屋已经成为奢侈品，“养儿防老”传统观念下，老年群体认为如果房产遗赠给子女，那么自己晚年生活理所当然由子女来负担，子女尽孝道、照顾自己的父母，同时老年人享受晚年与下一代一起生活，一举多得。在这种背景下，“以房养老”理念还没有得到广大老百姓的支持，主要因为违背传统观念中家产子女继承的思想，从而阻碍了“以房养老”模式的施行。另一方面，“居者有其屋”“无房无为家”及“有家才能安”等传统观念对我国老年人的房屋观有重要的影响，在此观念熏陶中，老年人觉得有房才安心，心里才有安全感。因此，对于中国广大老年群体来说，即使通过“住房反向抵押贷款”方式老年人仍可居住在自己熟悉的房屋内，但是失去房屋的所有权，从而导致该群体晚年过得惶恐不安，没有归属感，不利于老年人晚年生活质量。正是这种传统文化伴随的房屋继承观念，对于“以房养老”在我国的实施得不到有效推广，甚至会被老年群体抵制。

（二）房价变动风险导致晚年生活不确定

“以房养老”模式实施的核心因素就是房产，房屋价值对于老年群体能否安度晚年起关键作用，因此，不论何种形态“以房养老”形式的开展都离不开房地产市场。从20 世纪80年代初至今，我国住房制度改革取得一定成绩，但近些年房地产市场发展的盲目性、欠规范性、滞后性、法律法规的缺失和政府宏观调控的不完善，导致房价持续波动，房地产市场发展仍存在诸多问题。而在“以房养老”业务中，贷款机构对被抵押房屋未来价值的估计值决定了其愿意向借款人支付的贷款总额，进而影响借款人每月能够获得的养老金贷款额。而以房养老贷款期限长，房价波动受到上述多种不确定因素的影响，在长期内难以准确预测，房价波动风险客观存在，并影响到贷款机构的收益。如果房价下跌，而贷款机构对房屋未来价值的估计过高，则贷款机构在贷款到期时可能会面临贷款收不回来的风险，开展该业务就可能会亏损，这样就降低了贷款机构开展该业务的积极性；如果房价一直呈上升趋势，而贷款机构对房屋未来价格的估计过低，则在其他条件保持不变的情况下，借款人能够得到的养老金贷款额将会减少，从而难以满足借款人的养老需求，这样就会降低老年人对该业务的兴趣，从而导致“以房养老”需求不足。总之，房屋价格不确定性波动不利于“以房养老”业务的顺利开展。

（三）利率变动风险

在实施“以房养老”时，利率水平越高，在贷款到期时，贷款本息和超过被抵押房屋价值的可能性就越大，贷款机构遭受的损失也就越大。我国目前已经开始实施利率市场化，有很多因素会对利率的高低及其变化产生影响，如物价变动趋势、国民经济发展前景、通货膨胀以及国际汇率的变化趋势等，这样就更加难以准确估计利率水平。我国的贷款利率变化比较频繁，从1991年4月到2015年10月对人民币贷款基准利率一共进行了40 次调整，其中2007年调整次数最多，进行了6 次调整；其次是2008年和2015年都进行了5 次调整。调整当中，利率主要在5%到8%之间波动。“以房养老”业务中的贷款利率是在签订贷款合同时已经规定好的，而贷款期限长达十几年甚至是几十年，在这么长的时间内，一个国家的经济和政府的相关政策往往有着较大的变化，资金借贷市场也会根据经济和政府政策的变化对自身进行相应的调整，资金借贷市场也会随利率变动而变动。当利率上升时，贷款机构仍要按照贷款合同约定的利率向借款人支付养老金贷款，则贷款机构的机会成本就会增大；当利率下降时，借款人就有可能提前偿还贷款本息而终止贷款合同，转而选择其他利率更低的融资方式。利率的变动会对贷款机构的盈利情况产生重大影响，甚至会影响“以房养老”模式的顺利实施，所以在我国开展“以房养老”业务时，必须充分考虑利率变动的影响。

三、 “以房养老”模式风险防范

（一）传统观念风险防范:培育新型养老消费理念

“以房养老”模式给中国传统养老观念带来颠覆性挑战，“以房养老”模式作为一种新型的金融养老模式进行推广，需要发挥中央媒体的导向作用，积极地调整“养儿防老”这种传统观念，培养子女的独立思想，提倡新型的金融养老理念，并进行相关优质金融保险产品的推介，让更多老年群体了解“以房养老”金融养老政策，引导老年群体在自己未来的养老方式上做出理性选择，也可以通过部分老年群体参与“以房养老”模式的示范效应来让更多的老年群体认知这一新型的金融养老模式。针对媒体无法覆盖的客户群体也可以通过街道社区等辅助渠道开展“以房养老”模式知识宣传，进行面对面宣讲和现场答疑，让民众心存的疑虑都释放出来。同时“以房养老”服务模式对于老年群体来说是自己选择养老的形式，并不存在制度上的强制性，因此，养老观念培育需要一个长期动态调适过程，除上述政策宣传以外，可考虑从中国社会的现状出发，从“无子女家庭”和“失独家庭”着手，优先在这些群体试点并给予优惠措施，然后再根据需要扩大到有意愿的其他老人家庭，这样可以解除子女顾虑，减少老人在选择上的困惑，固有的观念会逐步得到改善。

（二）房价波动风险防范:金融机构和政府共治

金融机构可以考虑为被抵押房产购买保险，这样当抵押房产到期时，如果房价下跌，则金融机构可以按规定从保险公司得到一定额度的经济赔偿，从而减少金融机构的损失。金融机构也可以通过扩大“以房养老”的规模来降低个体风险，通过扩大“以房养老”规模，并使其分布到各个地区，这样就可以有效分散这部分风险了。与此同时，金融机构可以与专业的房产评估机构合作，由专业的房产评估机构对被抵押房屋进行科学合理的价值评估，这样才能保证评估结果的公平、公正、合理，并使用更加精确科学的方法来预测未来房价的变化趋势，选择一个合理的时机处置被抵押房屋，以减少房屋的预期价值和实际价值之间的差额。政府可以通过采取财政货币等宏观调控政策来调节房地产市场，使房价处于较稳定的状态，这样可以有效降低房价波动产生的风险。政府也可以建立健全相关的法律法规，详细规定借贷双方的权利与义务，如:规定借款人在金融期限内要定期或不定期地对其住房进行必要的维修，并达到一定的标准，这样就可以降低房屋的折旧，减少房屋未来价值与最初估计值之间的差额，从而降低金融机构所面临的房价波动风险。与此同时，政府机构可以加强对房价评估机构的监管力度，确保其对被抵押房屋进行评价时能够做到公平、公正、合理，并给予参与“以房养老”的金融机构适当的政策支持，如:税收减免、财政补贴等各种政策支持。

（三）利率风险的防范:建构稳定利率预期环境

“以房养老”贷款的期限长，并且涉及的资金量较大，利率的细小变动经过长达十几年甚至是几十年的积累后所产生的损失是很大的。由于利率波动具有不可预测性，利率风险只能通过采取适当的措施加以控制，而无法分散。一些发达国家对住房反向抵押贷款进行定价时采用浮动利率作为贷款利率，并定期进行调整，这种浮动利率用“基准利率＋合理的利差”来表示。鉴于利率市场化操作，可以选择再贴现率和银行同业拆借利率等作为基准利率。金融机构也可考虑购买利率保险，向保险公司缴纳一定的保险费用，当合同到期时，如果利率超过了一定水平，则金融机构多支付的部分就由保险公司来承担，这样就可以降低利率风险给金融机构带来的损失。央行可对利率调整幅度进行标准化操作，我国过去对利率进行的调整几乎什么没有规律性可言，这使得金融机构只能被动地接受利率风险，所以为了降低利率风险，央行可以以标准化的幅度来对利率加以调整，这样就有利于金融机构采取相应的利率风险防范措施。同时央行应提高其利率决策的透明度，进行决策时应及时对外公布，并对其所做的决策做出明确的解释，以提高其决策的透明度，这样就有利于金融机构准确把握利率的变动走势。最终，政府可以通过完善金融市场、建立健全金融监管体系为利率风险防范创造可预期的稳定环境，防范利率风险光靠金融机构自身采取的防范措施还不够，还需要政府为其创造良好的环境。

四、 结语

我国的人口老龄化问题影响着我国社会、经济及政府治理的进步与发展，老有所养问题不能妥善有效解决会直接影响着中国社会发展的质量。现实是我们国家在发展推进中不得不应对老年人口数目激增所带来的养老问题。伴随着传统的家庭结构变动，家庭养老模式也已经逐步显示出困境，这就要求必须探索出一条符合我国社会形态的新的养老途径。“以房养老”就是在此背景下提出的。“以房养老”是涉及老年群体福祉的系统大工程，如果顺利推行可以在一定程度上减少政府、社会及家庭的养老负担，也能减轻子女养老压力，更为重要的是“以房养老”模式能够为老年群体晚年生活提高品质。因此，“以房养老”需要社会的认可以及政府的支持，这就需要政府加强政策宣传，让更多的老年群体打破传统束缚，接受新的思维新的观念。