关于CCRC 养老模式在国内运营的发展状况及前景分析①

2020-11-25熊典烽周松连

市场周刊 2020年1期

薛梦，熊典烽，周松连，曾玲

一、研究背景与现状

(一)研究背景

2016 年底，我国老年人口达到2.3 亿，占总人口的16%，已经进入老龄化时代。预计到2020 年，全国将有超过4200 万名失能老人；到2050 年老年人口将达到4 亿，占总人口的28%，中国人口的年龄结构将高度老化，人口老龄化进程明显加剧。而在独生子女政策下产生的“421”家庭模式下，子女承担赡养长辈的压力过于繁重，传统的居家养老模式已不足以支撑如此巨大的养老压力，加快养老产业发展刻不容缓。

党中央、国务院高度重视老龄事业发展和养老体系建设。 “十三五”规划纲要，对积极应对人口老龄化问题提出了明确要求。因此，养老行业的发展也正是应国家之所需，切实开拓出一条适应我国国情的养老路线。

(二)研究现状

CCRC 养老模式在美国已历经了百年的发展，现已逐渐规范化、成熟化，在多方面有法律保障老年人权力，并明确了养老服务的内容。

而在我们国内，以颐乐居养老社区为例，从2003 年被引进国内并经多次改良，该养老社区由健康老人居住的老年人住宅式公寓、需要介助的老年人入住的托老部、完全丧失自理能力并患有老年疾病的老年人入住的医疗级护理院及为老年人快乐生活而专设的各项老年生活配套设施四个功能板块组成，已经可以满足各阶段老人的养老需求。

二、研究目的与意义

(一)研究目的

本文主要通过调查应用CCRC 养老模式的颐乐居养老社区的运营模式及现状，针对有部分机构或企业已进入养老行业但在业内处于发展艰难的境地，对其在当前运营过程中针对其项目运营能力、风险承受能力、产业本土化能力和可持续发展能力进行全方位的评估和分析，同时根据分析的结果、所发现的问题和我们在本项目调查收集的反馈结果提出相应的解决方案和进行二次创新，再进一步提出该创新模式在国内老龄化压力不断加重情况下可能面临哪些瓶颈和挑战。

(二)研究意义

当前，虽然许多有社会责任的民营企业家开始涉足养老产业，但是由于政策支持力度有限，盈利点少，利润非常薄，造成不少民营企业进入养老产业后发展艰难，部分企业甚至亏损运营，后续民营企业进入养老产业积极性不高。在养老行业的可持续发展路线的探索急需切实可行的研究和理论对该领域进行新一步的指导。而研究引进国外的先进、科学、可持续的养老模式——CCRC 已受到企业的青睐和政府的支持以及民众的欢迎，对剖析CCRC 模式在我国的发展前景和正确规划中国式CCRC 有重大实践意义。

三、研究内容及方法

(一)研究内容

本文主要研究已应用CCRC 养老运营模式的颐乐居养老社区，对该社区当前面临的市场进行准确的定位，并根据其现有的可用资源和运营状况来对其模式的市场潜力和发展前景进行预测，同时也深入剖析该模式的经营结构和商业模式，在此基础上对其未来进一步的市场开拓进行营运风险评估和为该风险提供解决方案。最后，又根据市场调查的结果和当前相关运营不善的养老机构所面临的困境，我们尝试对CCRC 养老模式进行二次本土化创新以及预估这类创新带来的挑战。

(二)研究方法

1. 文献研究法

广泛阅读与养老、CCRC 等相关主题的文献资料，了解本课题的立项背景与相关理论研究成果。

2. 实地考察法

课题组成员充分利用暑假时间，走访颐乐综合养老社区，与社区的养老居民进行攀谈，对社区管理人员进行采访，实地了解颐乐居综合养老社区的发展现状，剖析其发展前景。

四、基于颐乐居养老社区的综合分析

(一)市场分析

1. 市场潜力

当前在养老行业内除了带国家社会福利性质的养老机构对养老有一定消化能力之外，其余仅有很少数量的民营机构正尝试进入该行业，但养老产业的发展依旧不能适应当前老龄化速度加快的国情和满足国民迫切寻求更多安置养老空间的需求。因此，国民养老难的现状反映了当前养老行业正面临着一个供不应求的巨大市场。

2. 前景预测

政府促进民营企业合作开办养老产业将成为新潮流，但国内未来养老依旧以家居养老为主体。江苏省民政厅促成三胞集团和颐乐居牵手合作、强强联手，发挥各自优势，致力于给老人提供更优质、更好、更广泛的服务。在此成功合作的经典范例下，国内养老行业也必定会积极效仿和学习，逐步在各点开展该类模式项目。但由于我们人口基数很大，从而高比例老龄化带来的也是巨额数量的老年人，同时也因为我国当前仍处于各地区发展不充分不平衡的特点，居家养老依旧会占有较大比例。

(二)商业模式

1. 总体设计

(1)社区地址选择地价较低的郊区，降低开发成本，整体建筑以多层为主，规划布局紧凑，有利于集中护理，减少管理成本；同时郊区的特点就是较为恬静，也满足了老年人群对宁静环境的要求。

(2)配置完备的服务设施。社区内设有医疗室，每层设护理站；附近紧邻医院资源；同时又考虑到老年人行动不便，社区内设专属食堂，为年长人士提供营养配餐或者配套送餐服务。

(3)主张以人性化经营为导向设计经营方略。充分考虑年长人士身体特殊性，房产建设和室内设计时候采用通用化设计理念，保持较高的护理人员比例，以便随时为社区老人提供高质量的医护条件保障，使得老人生活更加舒适，子女更加安心。

2. 盈利模式

(1)CCRC 养老模式最主要的收入来自月费收入和一次性的会费收入，其只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。其中的月费金额要根据相应客户和社区达成的协议内容而定，其中主要分为老年健康居民、协助护理型长者、完全照护型老年人这三大类型。而会费也就是入门费，想要入住CCRC 养老社区的老者需要在入住时一次性缴纳一定金额入住费，金额的大小主要由入住者选择的房间的大小和该社区所处在的地理位置而定。

(2)会费和月费收入合理投资带来的收益以及多企业合作入股带来的收益，在风险可控的限度下，对企业盈余资金进行证券类投资和项目投资，从而获得超额收益；企业在已经建立社区基础上引进其他企业资本来保证可持续运营，同时还享受在社区运营管理过程中所产生的利润。

(三)风险评估

1. 资金管理风险

养老产业的前期建设对资金数额的需求巨大，民营企业很容易在资金链出现问题。由于设计医护和适用于老年人的配套设施要求高，前期投资大，资金回笼慢。运营过程中存在许多不确定因素，易对资金保障不足或者勉强合格的企业产生资金链断裂的威胁。

2. 市场运营风险及对策

起始入住费用偏高，接受该社区养老服务的客户存在成为双刃剑的风险。由于该模式在国内或者在该地区并不一定能完全适应客户需求，可能会出现很多服务和需求不匹配的情况，而客户对于服务的满意程度会成为社区能否吸纳足量客户的关键因素。对称服务带来好声誉，不对称服务则容易遇冷门对待，从而造成前期资本投资回收出现困难甚至亏本。

(四)风险防范方案

1. 强强联合模式的积极引入，有效保证养老社区前中期的充足资金。以三胞集团和颐乐居的成功合作范例，政府领头在养老行业促进养老社区建设和运营主体的强强联合，同时政府辅助该养老项目在资金信贷方面尽可能地获得贷款优惠。

2. 引入高水平项目投资管理人或者和相关基金公司开展养老资本投资合作。在有效保障社区建设、管理的基础上，企业资金的证券投资和项目投资，专业的投资管理人能够给企业在资金安全管理和可控风险范围内获得保障收益，给企业对盈余资金合理投资提供一个较为可靠且灵活的方向。

五、 CCRC 养老项目二次创新方案

(一)模式创新

引入三足鼎立模式支持养老项目的开发和建设，逐步扩大企业经营范围，实现规模经济。采取政府和双企甚至是多企联合运营的富含公益性的特色商业模式，政府领头、担保和监督养老项目，多企专业化分工完成社区运营和管理；同时多企合作带来的充足资本以及政府开发市场的高效性使得养老项目可以在全国范围内快速形成规模产业，缩短经营建设周期，有效降低项目资金链断裂带来的风险。

(二)营运创新

营运过程中引入校企合作机制。鉴于养老行业和医护相关性强的特点，可以采取和国内高校相关的医学院或者是职业型医护院校合作，在医护人员的人力资本可以得到一定的保障，同时对于在校大学生可提供相应的实践项目，有效缓解和缩短当代大学生从学生身份到正式员工的培训过程，在很大程度上节约了企业的培训成本和招聘成本等。