基于关联数字矩阵的住房租赁政策传导路径研究

（西安建筑科技大学 管理学院，陕西 西安 710055）

一、引言

党的十九大报告中，习近平总书记明确了“住有所居”的住房发展新目标，开启了我国“住”时代的新篇章。2019 年全国两会上住建部部长王蒙徽明确表示要坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场。2019 年5 月11 日，国务院办公厅发布《关于印发国务院2019 年立法工作计划的通知》，其中《住房租赁条例》列入立法条例。消费、投资和外贸是经济发展的三驾马车，而主导我国消费波动的则是房地产市场的走势，销售市场和租赁市场是房地产市场的两个重要组成，培育和发展住房租赁市场，首先保障租购享有同等权利，让住房回归居住属性，其次有利于房地产市场健康平稳发展，提高市场效率，最后稳定经济发展[1-4]。

我国关于住房租赁的政策最早可追溯到1997年6 月上海市颁布的《财政局、市地方税务局关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》以及1997 年9 月大连市政府颁发的《大连市人民政府关于进一步放开城市房屋租赁市场的通知》，此后至2015 年间发文条数稀少，2016 年国务院办公厅正式印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后，各省市逐步开始大力培育和发展住房租赁市场，然而，住房租赁市场仍面临一系列问题：譬如供需结构不匹配[5]；户型与租金的供求矛盾突出[6]；土地供给制度不完善，热点城市土地供应不足[7]；机构化和企业化出租人很少，产业化程度很低[8]；中介行为不规范等[9]。

由于房地产市场具有政策倾向性，有效解决住房租赁市场面临的问题关键在于政策制定及政策着力点的精准性。本研究基于1997—2019 年中央及地方出台的90 条住房租赁政策中的467 条具体措施，提取影响住房租赁政策传导系统反馈性的24个变量，建立因果关系图与关联数字矩阵，运用java语言计算关联数字矩阵，明晰住房租赁政策传导路径。依据以某变量为起点的反馈环数量占总反馈环数量的比重，识别影响住房租赁政策传导系统的主要源动力与次动力；同时依据演变路径，明晰变量间的复杂关系；以期将主要源动力与次动力作为政府相关部门制定政策的着力点提供建议，并为政府相关部门以变量间的复杂关系为基点精准性聚焦政策着力点提供借鉴，最终借助政策倾向性为有效解决住房租赁市场面临的问题提供思路。

二、文献综述

国内目前还没有对住房租赁政策传导路径的研究成果，但学者们对其他宏观政策的传导路径、传导机制的研究已经趋于成熟，主要体现在三个方面：货币政策的传导路径研究、土地政策的传导路径研究以及房地产市场宏观政策传导路径研究。（1）货币政策的传导路径研究：李文乐（2019）[10]采用马尔科夫区制转换模型的变化形式MSIAH-VAR模型对货币政策传导机制进行实证检验，为研究利率市场化推进货币政策利率传导的有效性作出贡献；刘生福（2019）[11]基于传统乘数模型、MIU 模型、DSGE 模型、金融时间序列分析、TVP-VAR 模型分别探究了数字化支付对货币乘数和供给的影响机制、对货币乘数和需求的影响、对中央银行福利损失函数的作用机制以及对货币政策传导机制的影响，最终为货币政策决策提供了稳定的金融环境，同时加快货币政策调控框架由数量型向价格型转变；马亚明等（2018）[12]利用DSGE 模型研究了不同企业部门杠杆率差异水平下货币政策传导的有效性、不同存款利率水平下价格型与数量型货币政策工具在传导效果上的比较优势。除了货币政策领域，学者们对土地政策领域和房地产市场政策领域传导路径的研究也有涉及。（2）土地政策的传导路径研究：毛燕玲和肖教燎（2016，2015）[13-14]运用系统动力学和关联数字矩阵反馈环分析技术，发现土地政策传导系统是一类具有反馈性质和延迟效应的动态复杂系统，不同政策工具对政策的调控效应存在显著差异。（3）房地产市场宏观政策传导路径研究：赵悦（2018）[15]利用SVAR 模型发现在房地产政策调控之间，土地供给与利率的作用效果与时间强于房贷首付比例；齐岳等（2017）[16]指出在“信念-反馈”效应下，政府应采取建立住房信息系统等措施来缓解购房者与企业应对刺激政策时产生的信息不对称等问题。

国外目前对政策的传导路径、传导机制的研究主要集中于两个方面：一是对货币政策传导路径的研究，Wong A（2016）[17]研究了人口变化对货币政策向消费传导的影响，并且利用生命周期模型发现相对于老年人，年轻人更倾向于调整贷款；Khan H H等（2016）[18]探究了银行竞争在通过银行贷款渠道的货币政策的传导中的作用，并且探究了银行的规模、资本化和流动性三个特征对银行应对货币政策冲击的影响程度，认为政策措施在应对货币政策传导的不利影响有重要作用；二是对住房市场与政策传导相结合进行的研究，Rahal C（2016）[19]认为房地产市场是以总资产和货币基础创新的形式来应对非常规货币政策冲击的，并且通过面板自向量回归得出住宅投资比房价对非常规货币冲击的反应更强烈的结论。Elbourne A（2008）[20]应用SVAR 模型调查了住房市场在货币政策传导中的作用，最终得出房价变动可以解释利率冲击后约1/7 的消费下降的结论；Ho L S 等（2008）[21]认为房地产市场的冲击是通过房地产市场的质量等级体系传递的，并且应用格兰杰因果关系检验得出单一房地产市场中的多米诺效应是在外部冲击下发生的结论。

综上可知，国内外学者对货币政策及房地产市场宏观政策传导的研究已经趋于成熟，但尚未有学者研究住房租赁政策的传导路径，同时运用的研究方法有限。系统动力学只能分析变量间的复杂关系，不能明确传导路径的数量和长度；将脉冲响应函数与VAR、SVAR 模型相结合的方法不能体现政策实施过程中的复杂性[22]；DSGE 模型在选取上受约束条件的限制。而关联数字矩阵反馈复杂性分析法不仅可明晰政策传导路径的数量和长度，而且可体现多个变量之间的复杂关系，因此，本研究采用该方法研究住房租赁政策传导系统的复杂路径。

三、数据来源及变量选择

本研究在北大法宝数据库中筛选出1997—2019 年中央及地方出台的90 条关于住房租赁的政策文本，同时剔除已经失效的政策，其中西藏自治区和重庆市暂未发布过有关住房租赁的政策，中央发布住房租赁政策3 条，北京市发布住房租赁政策2 条，福建省发布住房租赁政策5 条，其他省市发布住房租赁政策由于篇幅有限未全部列出。然后从每一条政策文本中提炼具体措施，共整理出467 条具体措施，其中213 条措施为中央及地方涉及到的相同措施。

在表1 政策梳理的基础上，根据政策对产业的不同影响着力面，将具体措施分为供给型、环境型和需求型三大类，其中供给型政策又划分为土地支持政策、配套支持政策、信息支持政策、人才支持政策；环境型政策划分为金融支持政策、税收优惠政策、市场监管政策、参与方协作政策、其他策略措施；需求型政策划分为鼓励消费政策、需求培育政策、价格支持政策[23]；在政策文本中提取每条措施所涉及到的变量，例如：减征免征措施将会涉及到税率这一变量，则把该措施划分到税率这个变量；以此类推，得到表2 所示的影响住房租赁政策的变量。

表1 住房租赁政策梳理

表2 影响住房租赁政策的变量及编号

四、模型构建

本研究采用关联数字矩阵反馈复杂性分析法计算住房租赁政策传导系统复杂路径，首先建立住房租赁政策传导系统因果关系图，如图1 所示。

图1 住房租赁政策传导系统因果关系图

其次构建关联数字矩阵，步骤如下[22]：

（一）变量编号

对政策中的每个变量进行编号，住房租赁政策传导系统共24 个变量，如图1 所示（该步骤在表2中已实现）。

（二）按变量编号顺序，列出每一变量的流出因果链

例如，“01*”变量存在“01*+→02*”，表示01*作为起点，02*作为终点，“+”表示正向因果链。如果是负向因果链，则变量间用“-”连接。由图1 可知，整个住房租赁政策传导系统变量间存在7 条负因果链，25 条正因果链，得到变量间的流出因果链，如表3 所示。

表3 住房租赁政策传导系统因果关系表

（三）建立数字矩阵

建立24*24 的数字矩阵，定义为A[24][24]，将表3 的信息代入矩阵A，例如流出因果链中起点为“11”，终点为“9”，那么赋值数组矩阵A[11][9]为1，如果变量间不存在因果链，则赋值为0，由此建立与因果关系图一一对应的关联矩阵。如图2 所示。

（四）计算关联数字矩阵事实反馈环

采取跳跃式方法找出反馈环组合并进行计算，记录计算结果符合反馈环性质的事实反馈环[24]。

第一步：设m=2。

第二步：设（m-1）*1 向量P=（1，2，…，m），P 的第i（i=1，2，…，m-1）项值用P（i）表示。

第三步：判定A[1][P（1）]≠0，A[P（1）][P（2）]≠0…，A[P（m-1）][P（1)]≠0。

第四步：若都满足该条件，就记录V1（A 的第一个变量）与P 组成的新向量为一个长度为m 的反馈环，同时P＜P ⊕（1，n）（不溢出），则使得P=P ⊕（1，n））；若不能满足条件，假如第就j 个条件不满足，同时，若P＜P ⊕（1，n，j）（不溢出），就使得P=P ⊕（1，n，j），则回到第三步。

第五步：设m=m+1，若m＜n，就返回第二步。

第六步：设A=A'，n=n-1，若n≠1，就返回第一步。

该流程运用Java 语言实现。

图2 关联数字矩阵

五、结果分析

按照上述反馈环计算方法，经过eclipse 软件运行41 657 次最终得到12 条反馈环，反馈环极性、长度、路径如表4、图3～图14 所示。

表4 住房租赁政策传导系统复杂路径

图3 第1 个反馈环

图4 第2 个反馈环

图5 第3 个反馈环

图6 第4个反馈环

图7 第5 个反馈环

图8 第6个反馈环

图9 第7 个反馈环

图10 第8个反馈环

图11 第9 个反馈环

图12 第10个反馈环

图13 第11 个反馈环

图14 第12 个反馈环

基于以上反馈环路径可知：前3 个反馈环均以住房租赁土地供应面积为起点，第4 个至第9 个反馈环均以住房租赁企业数量为起点，第10 个、第11个、第12 个反馈环分别以基础设施配套数量、人才租房补贴力度、租赁市场投资为起点。具体分析结果如下：

（1）第1 个反馈环在增大住房租赁土地供应面积的基础上提高容积率，进而增加租赁房屋的供给量，从供给端抑制租金上涨过快。第2 个反馈环及第3 个反馈环在增大住房租赁土地面积的基础上减小新建租赁住房项目土地出让金，使得住房租赁企业增加，但同时随着住房租赁企业数量的增加，信息平台数量和政府相关部门出台的法规数量逐步增加，租赁市场中介行为得到进一步规范，房屋租赁人数随之增多，致使租金出现上涨的趋势。

（2）第4 个反馈环、第5 个反馈环及第6 个反馈环以住房租赁企业数量为起点，随着住房租赁企业的发展，信息平台数量逐步增加，房屋租赁人数随之增多，出现租金上涨的趋势，当出现租金上涨过快的趋势，政府相关部门则会采取相应措施，对住房租赁企业实施价格补贴，亦或降低利率、税率、加大财政贴息力度，进而刺激供给增加，进而抑制租金上涨过快。第7 个反馈环、第8 个反馈环及第9个反馈环的作用机理与以上3 个反馈环作用机理相似，随着住房租赁企业的发展，市场监管企业逐步增加，中介企业的行为得到进一步规范，房屋租赁人数随之增多，出现租金上涨的趋势，此后，政府部门通过降低利率、税率及加大财政贴息力度等手段刺激供给增加，进而抑制租金上涨过快。

（3）第10 个反馈环通过完善基础设施配套，保障承租人享有公共权利使得消费需求由住房销售市场转向租赁市场，该措施会引起租金上涨，随之政府相关部门加大对住房租赁市场的投资及提高住房租赁企业的奖励金，一方面刺激租赁市场供给增加，另一方面将消费需求导向租赁市场，从供需两端使租金达到均衡状态。第11 个反馈环通过增大人才租房补贴力度及住房公积金使用额度，使得需求增加，租金上涨，继而政府相关部门加大对承租人的补贴，从需求端调节租金。第12 个反馈环通过加大对租赁市场投资以及提升房地产开发企业资质等级，促使房屋租赁人数增加，租金上涨，政府相关部门同时加大对住房租赁企业的补贴，刺激供给，进而稳定租金。

六、结论与建议

通过对以上12 个反馈环的分析，得出以下结论：

（1）住房租赁企业数量是住房租赁政策传导系统反馈性的主要源动力。以住房租赁企业数量为起点的闭合反馈环共6 条，占总反馈环数量的50%；以住房租赁企业数量为起点的闭合反馈环主要通过增加供给抑制租金上涨过快。

（2）住房租赁土地供应面积是住房租赁政策传导系统反馈性的次动力。以住房租赁土地供应面积为起点的闭合反馈环共3 条，占总反馈环数量的25%；以住房租赁土地供应面积为起点的闭合反馈环一方面通过增加供给抑制租金上涨过快，另一方面由于需求增加，导致出现租金上涨的趋势。

（3）基础设施配套数量、人才租房补贴力度以及住房租赁投资在住房租赁政策传导系统反馈性中发挥作用。基础设施配套数量从供需两端使租金达到均衡状态；人才租房补贴力度从需求端稳定租金；租赁市场投资从供给端稳定租金。

由以上结论可知，政府相关部门在制定住房租赁政策时应将政策着力点聚焦于培育住房租赁企业、加大住房租赁土地供应面积、完善基础设施配套数量、加大人才租房补贴力度以及加大住房租赁投资，基于此，本研究提出以下几点政策建议供政府相关部门借鉴。

（1）培育和发展住房租赁企业，发挥国有企业的积极作用。供给侧改革视角下，需求侧改革主要依靠投资、消费、出口三驾马车[25]，供给侧则依靠劳动力、土地、资本、制度创造、创新等要素。培育和发展住房租赁企业是从供给侧稳定住房租金的一种主要方式，政府相关部门可通过政策引导投资者进入租赁市场，比如：支持房地产开发企业、中介企业、物业服务企业开展住房租赁业务；降低金融税收成本；规范个人房源交易渠道；同时，由于国有企业具有引领和示范作用，应大力支持国有企业拓展住房租赁业务，增加市场供给，稳定租金。

（2）增加租赁住房土地有效供应，盘活闲置与低效用地[26]。租赁住房用地的供应一方面从供给端抑制租金上涨，另一方面会导致租金存在上涨的趋势，因此，租赁住房用地的有效供应尤为重要。首先，制定合理的租赁住房用地供应计划，确定一定比例用于租赁住房用地；其次，租赁住房用地使用以存量土地为主；最后鼓励符合条件、运营困难或处于闲置状态的商办用地或商办库存转型发展租赁业务；确保形成租赁住房用地有效供应。

（3）完善基础设施配套数量，加大人才补贴及住房租赁投资力度。基础设施配套从供需两端稳定租金，总得来说需求侧效果较供给侧效果明显，承租人选择租赁行为的意愿小，一部分原因来自于基础设施配套的不完善，承租人难以体会到归属感与安全感，因此可在租赁住房项目及周边，增设便利店、洗衣房、活动室、健身房、快递收发、餐饮配送、交通（尤其是地铁的距离与数量）[27]等生活配套设施，为承租人提供相关便利[28]；人才补贴力度从需求端稳定租金，可以降低人才落户的成本，应结合地方实际制定引进人才的认定标准与租房补贴标准[29]，减轻引进人才的租房压力；租赁市场投资从供给端稳定租金，应鼓励社会资本投入住房租赁市场，培育住房租赁企业，增加租赁住房的供给量。